Usucapião: qual é a melhor opção? A via Judicial ou a via Extrajudicial? Aviso TJRJ 12/2022

A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL virou realidade com o CPC/2015 que, através do seu art. 1.071 introduziu na Lei 6.015/73 o art. 216-A que tratou da Usucapião realizada em Cartórios:

"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...)"

A regulamentação do procedimento veio logo depois em nível local através da regulamentação feita pelas Corregedorias locais e, por fim, em 2017 através do PROVIMENTO 65/2017 pelo Conselho Nacional da Justiça. É importante compreender que a VIA EXTRAJUDICIAL pode ser muito vantajosa nas situações onde inexistirem conflitos (já que o Cartório não é mesmo palco para solução de conflitos - tarefa natural do MAGISTRADO, na via judicial). Outrossim, não podemos perder de vista um ponto crucial nos procedimentos de USUCAPIÃO: a partir do momento em que o requerente reúne os requisitos que a Lei exige a consolidação do seu DIREITO (prescrição aquisitiva) acontece, independente de qualquer outra formalidade. ORA, consolidada a propriedade não faz mesmo muito sentido a resistência de eventual titular registral - e justamente aí é que se mostra essencial a cabal comprovação do direito para, com isso, adquirir o condão da PUBLICIDADE, OPONIBILIDADE, DISPONIBILIDADE e SEGURANÇA JURÍDICA - condições que somente serão conferidas ao titular do direito obtido depois do procedimento que o reconhece (seja ele pela via JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL) e com o REGISTRO IMOBILIÁRIO gravado.

É importante que o ADVOGADO que conduzirá o procedimento conheça muito bem da via JUDICIAL e da via EXTRAJUDICIAL para antever ali - embora não possa garantir resultado em NENHUMA DEMANDA, conforme estatui o Código de Ética da OAB - qual caminho mais apropriado e que se alinha à sua estratégia na busca do direito pretendido pelo seu cliente.

Até pouco tempo vimos diversos julgados no TJRJ exigindo que para a postulação da Usucapião pela via JUDICIAL fosse demonstrada a impossibilidade do seu aforamento pela via EXTRAJUDICIAL. Esse entendimento era inclusive embasado no Enunciado nº. 108 do CEDES/TJERJ que versava:

"A ação de usucapião é cabível somente quando houver óbice ao pedido na esfera extrajudicial".

Felizmente o mesmo TJRJ em sede de Incidente de Assunção de Competência julgou o procedimento nº. 0015337-97.2018.8.19.0000 e, por unanimidade fixou tese jurídica no sentido de que a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA PODE SER BUSCADA DIRETAMENTE NA VIA JUDICIAL em respeito à garantia constitucional da inafastabilidade da Jurisdição ou da Tutela Jurisdicional, sem necessidade de prévio procedimento Extrajudicial".

Desaguou do referido julgamento o AVISO TJRJ 12/2022 (D.O. de 24/01/2022) que pode ser visto na íntegra em nosso site ( http://www.juliomartins.net/pt-br/node/496).

Só um pequeno apontamento entendemos pertinente: o art. 216-A da LRP não restringe a Usucapião Extrajudicial às modalidades EXTRAORDINÁRIAS e, da mesma forma, os Provimentos hierarquicamente inferiores - inclusive o Provimento CNJ 65/2017 - restringem (e nem poderiam) - de modo que NÃO SÓ A MODALIDADE EXTRAORDINÁRIA pode ser veiculada na via extrajudicial, mas qualquer outra, desde que preenchidos os requisitos DA LEI.