Assuntos ligados ao direito imobiliário já foram abordados, em mais de uma oportunidade, aqui nesta coluna (confira clicando aqui, aqui e aqui). Isso porque, ao lado das relações de consumo, os negócios envolvendo imóveis estão presentes na vida de todos os brasileiros, já que se conectam com a moradia das pessoas.
Uma das formas mais comuns de viabilizar o acesso à moradia é a locação, na qual proprietários (locadores) permitem que inquilinos (locatários) utilizem seus imóveis por determinado período em troca de uma quantia (aluguel). No que se refere aos imóveis urbanos, o tema é regulamentado pela Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato.
Mesmo com a previsão na lei, na prática alguns cuidados precisam ser tomados por locadores e locatários para que problemas sejam evitados e a relação se dê de forma tranquila. Todos eles passam, necessariamente, pela elaboração de um bom contrato, que é o instrumento responsável por definir as características de cada locação.
E é justamente por esse caráter específico que as partes contratantes devem evitar a adoção de modelos genéricos, geralmente baixados da internet, pois cada caso é único e os contratos devem se adequar às características de cada um deles. O ideal, sempre que possível, é que a redação seja revisada por um advogado especialista em direito imobiliário, principalmente em casos de negócios mais complexos.
Além do contrato, outra medida importante é a realização de vistorias, principalmente no início e no final da relação, já que elas servem para descrever a situação em que o imóvel é recebido e devolvido, respectivamente, pelo inquilino. Para conferir maior qualidade a este ato da vistoria, um recurso que vem sendo adotado é a utilização de fotos, permitindo o registro mais preciso das características do bem.
Um dos grandes medos dos locadores, além do atraso no pagamento dos aluguéis, é que locatários deixem de pagar as despesas acessórias, a exemplo de energia elétrica e água, quando estas, pelo contrato, forem de responsabilidade dos inquilinos. Uma saída para evitar esse transtorno é inserir no texto do contrato a obrigatoriedade de transferência de titularidade destas despesas junto às companhias e concessionárias fornecedoras durante o prazo de vigência do vínculo.
Para prevenir ou reparar prejuízos na estrutura física do imóvel alugado, bem como o acúmulo de dívidas com as taxas que não estejam incluídas no aluguel, uma medida que traz segurança para proprietários é a exigência de garantias, sendo as mais comuns a caução e o fiador. Importante destacar que, de acordo com a Lei do Inquilinato, não é permitido adotar mais de uma forma de garantia em um mesmo contrato.
Além da já recomendada consulta a um advogado, outra opção para garantir maior nível de segurança às locações é a intermediação de um corretor de imóveis, profissional que deve estar regularmente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) para ser considerado apto a atuar. Observadas essas questões, as locações certamente serão mais bem-sucedidas e pacíficas para os contratantes.
*Texto originalmente publicado na coluna própria do autor no jornal Pagina Revista (versão impressa), na 220ª edição, de maio de 2023.
