O procedimento especial inserido no artigo 59 da ação de despejo da Lei nº 8.245/91

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A ação de despejo prevista na lei 8.245/91, diante das possibilidades do artigo 59 - o pedido liminar de caráter objetivo, a prestação de caução, a purga da mora e a audiência de justificação prévia -, é regida primeiramente por um rito especial, justificado na necessidade de celeridade processual. Após essas fases, a ação orienta-se pelo procedimento comum.

A presente pesquisa tratará da ação de despejo prevista na lei 8.245 que rege os contratos de locações de imóveis urbanos e contém regras procedimentais específicas, inseridas no capítulo II, as quais a diferencia do procedimento ordinário, em razão da necessidade de se efetivar o direito material perquirido no processo.

Isso porque, enquanto o procedimento comum possui quatro fases processuais bem definidas, os procedimentos específicos, visando adequar o processo ao direito material em questão, em razão de que o direito que se busca nessas ações tem mais urgência, agiliza o processo e a busca da decisão que solucionará o conflito.

Assim, os procedimentos especiais passam por fases iniciais diferenciadas, prevendo, por exemplo, a concessão de liminares, a necessidade de que o autor preste caução, a purga da mora, bem como a possibilidade de designação de audiência de justificação prévia nos casos em que o magistrado não estiver convencido da viabilidade da medida liminar. Após esses momentos o processo "se ordinariza", passando a reger-se pelo procedimento comum.

Nesse sentido, o artigo 59 da lei 8.245 refere que as ações de despejo reger-se-ão pelo procedimento ordinário (artigos 282 a 475 do Código de Processo Civil), previsão ratificada no artigo 79 da mesma lei ao dispor que havendo omissão serão observadas as previsões do Código de Processo Civil. Contudo, o capítulo II da Lei do Inquilinato, que regulamenta em específico as ações de despejo, traz especialidades da ação, como, por exemplo, a concessão da medida liminar inaudita altera parte para a desocupação do imóvel, a caução, a possibilidade do locatário de purgar a mora, além de realização de audiência de justificação prévia.

Portanto, nesse momento, serão observados os procedimentos que tornam, num primeiro momento, a ação de despejo um procedimento especial.


1.O procedimento especial da ação de desejo em razão da concessão da liminar

Relativamente à concessão da medida liminar, o artigo 59 elenca pressupostos autorizadores do deferimento da medida, aos quais não se deve dar interpretação extensiva ou mesmo aplicação análoga (Lamonaco, p. 1061, 2003). Por isso, a medida liminar específica da lei 8.245/91 não se confunde com a antecipação de tutela do artigo 273 do Código de Processo Civil, já que nessa os requisitos autorizadores da medida têm caráter subjetivo, cabendo ao magistrado verificar se no caso em tela há ou não a presença da verossimilhança das alegações do autor e perigo de dano irreparável ou de difícil reparação.

No procedimento liminar da ação de despejo, ao contrário, estão presentes requisitos objetivos para a concessão da medida, os quais uma vez preenchidos deverá o magistrado deferi-la.

O parágrafo 1º do artigo 59 permite a desocupação do imóvel em quinze dias, sem o conhecimento do réu, mediante depósito de caução em dinheiro. Essas situações numerus clausus para Venosa tratam-se de "[...] uma verdadeira enunciação do que se entende por fumus boni iuris e periculum in mora." (p. 279, 2003). Portanto, para o doutrinador a natureza dessa medida é evidentemente cautelar e aproxima-se das liminares concedidas nas ações possessórias, antecipando o resultado final da ação, em prol da celeridade da prestação jurisdicional.

Por outro lado, sabe-se que não é pacífico o entendimento de que os casos de concessão de liminar previstos no parágrafo 1º do artigo 59 são objetivos e ocasionam necessariamente o deferimento da medida. Isso porque há quem diga que a concessão da liminar do artigo 59 vai de encontro a outro procedimento específico da mesma lei, qual seja: a possibilidade de purgação da mora pelo réu dentro do prazo da contestação.

O inciso II do artigo 62 da lei 8.245/91 dispõe que "o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado [...]". Assim, o direito de purgação da mora ocorre somente dentro dos 15 dias concedidos ao locatário para apresentação da sua defesa, devendo, nesse período, requerer ao juízo o depósito do valor devido.

Dessa forma, se a medida liminar for concedida no despacho inicial e, por isso, antes da citação do demandado, ele não terá o lapso temporal previsto em lei para a purgação da mora. É por isso que há divergência sobre a objetividade dos requisitos do parágrafo 1º do artigo 59, pois em razão da previsão de purgação da mora, deve o juiz analisar o caso posto, relativizando a norma e utilizando dos requisitos da antecipação de tutela do artigo 273 do Código de Processo Civil para verificar se no deve ou não ser deferida a medida liminar.

Nesse sentido:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO cumulada com cobrança de aluguéis. INDEFERIdO PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. caso em que a concessão da tutela antecipatória acarretaria a decretação, de plano, do despejo, sem a vinda aos autos da parte adversa, que ainda não foi citada, para viabilizar a purga da mora ou para defender-se, em manifesta ofensa ao princípio do contraditório. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.(Agravo Nº 70044270676, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, julgado em 05/09/2011)."

Dessa forma, quando se trata de ação de despejo por falta de pagamento a concessão da tutela antecipatória liminarmente acarretaria a decretação, de plano, do despejo, sem a oitiva da parte adversa, pois essa ainda não terá sido citada para viabilizar a purga da mora ou para defender-se, em manifesta ofensa ao princípio do contraditório.

Por isso, os adeptos desse entendimento asseveram que, oportunizado o contraditório, pode o autor requerer novamente a antecipação de tutela, a teor do que prevê o artigo 273, § 4°, do CPC.


2.O procedimento especial da ação de despejo em razão da caução.

O artigo 59 da lei 8.245 prevê que para que seja deferida a medida liminar, o autor deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Para Venosa a vontade do legislado foi de que essa garantia fosse prestada em dinheiro, não podendo ser realizada em outra modalidade. (p. 281, 2006).

Além disso, a caução a que se trata o referido artigo é espécie de garantia de cunho processual e visa acautelar o direito do réu quanto à eventual prejuízo no caso de ser deferida a liminar para desocupação do imóvel. Quanto ao tema, Venosa aduz:

"Como se antecipou a prestação jurisdicional, nessas hipóteses não terá o juiz que fixar nova caução na sentença, para a execução provisória (art. 63, § 4º). Essa caução, no caso de reforma da decisão que concedeu a liminar, servira de indenização mínima de perdas e dano, podendo reclamar o réu a complementação em ação própria." (p. 281, 2006).

Esse valor, se confirmada a sentença do juízo a quo pelo Tribunal será levantado, após o trânsito em julgado, pelo autor da ação de despejo. Contudo, se reformada a sentença, o réu é quem levantará o valor a título de perdas e danos.

Oportuno observar que o levantamento do valor da caução pelo locatário só ocorrerá nos casos em que o réu tenha desocupado o imóvel de maneira coercitiva, pois só assim é que estará configurado o dano.

Outro ponto controvertido está relacionado à omissão do legislador sobre a questão do levantamento da caução caso a reforma da sentença tenha ocorrido de forma parcial. Num estudo sobre o assunto Lomonaco menciona que "a reforma possível de ensejar o levantamento da quantia haverá de ser total – pelo menos quanto à desocupação em si -, pois aí sim ela terá sido ilegítima e ilegal, segundo a orientação que o efetivo dano se traduz no despejo em si."

Portanto, a caução prestada pelo autor visa o ressarcimento do réu, no caso de reforma da sentença de procedência da ação de despejo, com a efetiva desocupação do locatário de maneira coercitiva, fazendo nascer a ele o direito de ressarcimento dos danos causados em razão da desocupação.


3.O procedimento especial da ação de despejo em razão da purga da mora.

A lei 8.245/91 aduz que o autor deve indicar na inicial da ação de despejo por falta de pagamento o valor do aluguel em atraso, a fim de oportunizar ao locatário o pagamento do valor devido.

O artigo 62, inciso II, da lei 8.245, trata da purgação da morae estabelece que o locatário poderá, em sede da ação de despejo por falta de pagamento, no prazo da contestação (15 dias), pleitear a purgação da mora do débito locatício, cujo objetivo é evitar o despejo. Assim, purgada corretamente a mora, a ação de despejo é julgada extinta e o contrato de locação permanece hígido.

Por se tratar de direito do demandado, ainda que o autor não requeira a purga da mora, o juiz deve oportunizar ao demandado o pagamento do valor principal, acrescido dos acessórios da locação, além de correção monetária, juros e honorários advocatícios, estes fixados em 10 por cento do montante do débito. (Lomonaco, p. 1068, 2003).

Uma vez depositado o valor pelo demandado, será o autor intimado para dizer se concorda com o valor ou apontar as diferenças que entender devidas, tendo o réu o prazo de 10 dias para complementar o depósito.

Importante esclarecer que a purga da mora não será válida se não for depositada a integralidade da quantia devida, devendo, pois, ser realizado o depósito total das parcelas em atraso.

Nessa perspectiva segue a decisão:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CASO CONCRETO. DEPÓSITOS PARCIAIS QUE NÃO IMPORTAM A PURGA DA MORA. EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO COMPULSÓRIO. NEGADO SEGUIMENTO AO RECURSO. (Agravo Nº 70044508919, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, julgado em 18/08/2011)."

Por outro lado, há quem entenda que existe a possibilidade da purgação parcial da mora, que ocorre quando o locatário concorda somente com parte da cobrança. Nesse caso, o locatário pagará a parte incontroversa e apresentará a sua defesa para a quota que entende ser inexigível. Isso porque, para essa corrente, há muitos problemas envolvendo os reajustes das locações, o que gera controversa sobre o valor da purga da mora.

Embora a lei possibilite ao devedor a purga da mora, o parágrafo único do artigo 62 da mesma lei refere que "não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação". Dessa forma, o devedor só poderá purgar a mora duas vezes a cada doze meses anteriores ao ajuizamento da ação. Dando causa ao terceiro ajuizamento, não poderá valer-se do direito de purga da mora. Entretanto, nada impede que um terceiro sub-rogue-se no direito do credor e purgue a mora em nome do devedor. (Lamonaco, p. 1068, 2003).


4.O procedimento especial da ação de despejo em razão da audiência de Justificação prévia.

A lei 8.245 fala em audiência de justificação prévia apenas para o caso de rescisão do contrato de trabalho do empregado (artigo 47, inciso II). Contudo, a audiência de justificação prévia tem a finalidade de sanar as dúvidas do magistrado tanto no caso de rescisão do contrato de trabalho quanto nas demais hipóteses de deferimento da medida liminar.

O juiz ao designar a audiência de justificação prévia, intimará o autor para prestar esclarecimentos ao juízo, que podem ser inclusive sobre o montante da caução. Por analogia ao procedimento previsto no artigo 929 do Código de Processo civil, entende-se como melhor orientação a citação do demandado para que compareça à sessão.

Portanto, tal procedimento muito embora tenha sido previsto taxativamente pela lei de locações urbanas apenas no caso de rescisão do contrato de trabalho, pode ser também utilizado quando houver dúvidas do magistrado sobre o deferimento do pedido liminar fundado nos demais incisos do artigo 59 daquela lei.


Conclusão

Por todo o exposto no âmbito da presente pesquisa, conclui-se que a ação de despejo prevista na lei 8.245/91, diante das possibilidades trazidas no artigo 59, quais sejam, o pedido liminar de caráter objetivo, a prestação de caução, a purga da mora e a audiência de justificação prévia, fazem com que a ação seja, num primeiro momento, regida por um rito especial, que é justificado na necessidade de dar ao direito material em questão um tratamento diferenciado, garantindo a celeridade do processo e buscando uma decisão judicial mais efetiva. Contudo, após essas fases, a ação de despejo orientar-se-á pelo procedimento comum do Código de Processo Civil, não havendo mais que se falar em especificidade de rito.


Referências Bibliográficas

FARIAS, Luciano Chaves; JÚNIOR, Fredie Didier; LOMONACO, José Antônio. Procedimentos Especiais Cíveis: Das ações de Despejo e Consignatórias Inseridas no Contexto da Lei de Locação. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 1055-1078.

MARCATO, Antônio Carlos. Procedimentos Especiais. 14ª Ed. São Paulo: Atlas, 2010.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentado. 8ª Ed., São Paulo: Atlas, 2006.


Autores


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

BARRETO, Jennifer Leal Furtado; DALALBA, Gustavo. O procedimento especial inserido no artigo 59 da ação de despejo da Lei nº 8.245/91. Jus Navigandi, Teresina, ano 17, n. 3125, 21 jan. 2012. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/20908>. Acesso em: 28 set. 2014.


Comentários

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  • Clair Stella Stella Carlini

    Uma renovação de contrato de locação de 22/04/2010, somente com a assinatura dos locatários e fiadores, mas sem a devida assinatura do locador tem validade jurídica? Esse contrato foi cancelado, através de uma notificação do proprietário, em razão de um contrato de pacto de convivência de união estável entre dois idosos, o proprietário e inquilina, pode a convivente idosa ser despeja sem direitos?

  • Marcelo Lemos

    Classe: Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança Área: Cível Assunto: Locação de Imóvel Local Físico: 10/06/2013 11:26 - Prazo 19 o quer dizer isto! Obrigado

  • SONIA LOPES

    Atualmente, de acordo com o artigo 62 da Lei 8.245/91, o locatário, em tendo interesse, terá que purgar a mora dentro do prazo de 15(quinze) dias contados da efetiva citação (e não mais apenas requerer dentro do prazo de contestação); foi uma modificação na Lei de modo a tornar mais célere o processo de despejo; antes o locatário requeria o pagamento dentro do prazo da contestação; essa petição ia ao Juiz para o deferimento; somente após o deferimento é que o locatário purgava a mora. Agora, deverá fazê-lo (pagar o débito) dentro do prazo de 15 dias a contar da citação, e não apenas requerer o pagamento.

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