O Plano Diretor é o instrumento constitucional básico da política de desenvolvimento do Município. Sua principal finalidade, segundo o artigo 182, caput da Constituição Federal/88 é orientar a atuação do poder público e da iniciativa privada na construção dos espaços urbano e rural na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar o desenvolvimento das funções sociais e da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes.
Esse artigo da Constituição é regulamentado pelo Estatuto da Cidade, da Lei Federal n. 10.257 de 2001, segundo o qual, o plano diretor é parte integrante do processo de planejamento dos municípios, e deverá ser revisto a cada dez anos. O atual plano diretor, ainda vigente, é o da Lei 13.430 de 2002, sancionado pela ex-prefeita Marta Suplicy.
Em 30.06.14 foi aprovada a revisão do Projeto de Lei 688/2013 do Plano Diretor Estratégico (PDE) pela Câmara de Vereadores em São Paulo e, publicada no Diário Oficial do Município no dia 01.07.2014. Porém, para que entre em vigor, o novo Plano Diretor do Município de São Paulo ainda depende da sanção do Prefeito Haddad.
Após longos debates, o novo Plano Diretor (que é obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes segundo Art. 182, §1º da Constituição Federal/88) vai orientar o crescimento da cidade pelos próximos anos, e, apesar de abordar questões recorrentes, destinadas à procura de organização relativa ao crescimento e desenvolvimento sustentável da cidade, traz algumas alterações importantes e de grandes impactos.
A alteração de um Plano Diretor necessita da participação de todos que fizeram parte de sua elaboração, ou seja, os cidadãos, o Prefeito e a Câmara Municipal. E, para garantir a ampla participação da sociedade, prevista no Estatuto da Cidade, na Lei Orgânica do Município e no Plano Diretor Estratégico, a Comissão de Política Urbana Metropolitana e Meio Ambiente promoveu 45 audiências públicas que foram divulgadas na TV, em jornais de grande circulação entre outros meios.
Em comparação com o Plano Diretor antigo, de 2002, o novo Plano Diretor, de 2014, trouxe alguns projetos de mudanças.
MUDANÇAS
Dentre as questões mais significativas, está, certamente, a ideia de não dividir mais a cidade em regiões, como atualmente, e sim por eixos de transporte com conceitos específicos, como a chamada região “Eixo” e a região dos “Miolos”.
Esse conceito define a estratégia de aperfeiçoar a infraestrutura atual e potencializar ainda mais o aproveitamento do espaço urbano ao longo da rede de transporte coletivo, buscando a integração territorial das políticas públicas de transporte, habitação, emprego e equipamentos sociais. No novo projeto de lei, à luz do artigo 62, da Seção I do Capítulo V, os Eixos de estruturação da Transformação Urbana são definidos como “porções do território localizadas ao longo dos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, existentes e previstos, que atravessam as Macroáreas de Qualificação da Urbanização Consolidada, de Estruturação Metropolitana, de Redução da Vulnerabilidade Urbana e de Recuperação Urbana e Ambiental”.
Tais regiões articulam mobilidade e desenvolvimento urbano, as quais visam ampliar e equilibrar os direitos da população à cidade. Em outras palavras, a região “Eixo” engloba tudo que está inserido na faixa de 150 metros de cada lado dos corredores dos ônibus, e no raio de 400 metros ao longo das estações de metro e trem. Essa implantação visa incentivar o uso do transporte público, o qual será muito mais acessível e organizado, melhorando as condições tanto urbanísticas quanto habitacionais dos bairros pertencentes às regiões do Eixo, e reduzindo, desse modo, os deslocamentos e aproximando moradia e emprego.
De outra sorte, a região dos “Miolos”, é residual, da qual faz parte todo o resto da cidade que não está abrangida pelo Eixo de transporte público.
Na região dos “Miolos” os prédios terão o limite de até oito andares, visto que são considerados bairros estritamente residenciais. O objetivo é a preservação dos bairros e regulação das empresas do mercado imobiliário.
Porém, em bairros que já houver prédios com média superior a oito andares, tal média será mantida, de modo que se a média dos prédios ultrapassar vinte andares, o limite para os novos prédios voltará a ser de oito andares. Tais limites serão mais bem definidos na lei do zoneamento e de ocupação do solo, que deverão estabelecer as regras específicas para cada região.
Por fim, as calçadas nos “Eixos” deverão ter até 5 metros de comprimento, já nos “Miolos”, poderão ser construídos prédios até mesmo sem garagem e permanece o que determina a vigente Lei das Calçadas para a cidade, de no mínimo 2,5 metros.
ESPECIFICIDADES
OUTORGA ONEROSA
A Outorga Onerosa do Potencial construtivo Adicional é a contrapartida financeira paga pelo particular proprietário, para que se possa construir além do potencial construtivo básico até o limite de aproveitamento máximo.
No Plano Diretor vigente, a outorga onerosa está prevista nos artigos 209 e seguintes. Já no projeto do novo Plano Diretor, a outorga onerosa está prevista no artigo 9º, inciso XIX e nos artigos 81 e seguintes da Seção III do Capítulo VI, que dispõe que “Art. 83. A prefeitura poderá outorgar onerosamente potencial construtivo adicional mediante contrapartida financeira a ser prestada pelos beneficiários, nos termos dos arts. 28 e seguintes do Estatuto da Cidade, e de acordo com os critérios e procedimentos estabelecidos nesta lei”.
Os recursos obtidos dessa outorga são destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB) que os utiliza em melhorias urbanísticas de acordo com os critérios de cada Plano Diretor, como por exemplo, habitação de interesse social, transporte público coletivo, patrimônio cultura, entre outros.
No novo Plano Diretor tal outorga foi reformulada, porém mantendo o objetivo de promover parte da valorização imobiliária em benefícios para a coletividade. Isso porque a terra é escassa - os carros, os ônibus, as bicicletas e o mercado imobiliário querem e precisam de mais espaço. E hoje em dia o aproveitamento médio da terra em São Paulo é muito baixo.
Também houve um maior incentivo de aproveitamento do solo, reduzindo progressivamente o valor unitário pago por metro quadrado adicional, conforme a maior utilização dos terrenos. Ou seja, quanto maior o aproveitamento da terra, mais o preço tende a reduzir. O objetivo é estimular as empresas a usarem da melhor forma possível a terra.
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU) PROGRESSIVO NO TEMPO
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) já prevê a utilização do IPTU progressivo estabelecendo normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação. Considera-se subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente.
O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis. Portanto, trata-se de uma política pública obrigatória de Estado.
O Plano Diretor ainda vigente, de 2002, também adota, em seu artigo 157, §3º, inciso II a ideia do IPTU progressivo no tempo. Tal previsão é uma consequência do PEUC, Instrumento de parcelamento, edificação e utilização compulsórios, previsto pela Constituição Federal em seu artigo 182.
No projeto do novo Plano Diretor, em seu Art. 73, da Subseção III do Capítulo IV dispõe que “caso os proprietários dos imóveis mencionados no artigo anterior (imóveis não edificados ou subutilizados), não cumpram as obrigações nos prazos ali estabelecidos, a Prefeitura deverá aplicar alíquotas progressivas de IPTU, majoradas anualmente, pelo prazo de cinco anos consecutivos até atingir a alíquota máxima de 15% (quinze por cento). Parágrafo único. A cobrança de IPTU poderá ser mantida pela alíquota máxima até que se cumpram as obrigações de parcelar, edificar ou utilizar, conforme o caso”.
O objetivo, basicamente, é de combater a ociosidade dos imóveis situados nas regiões de infraestrutura básica. Durante o tempo em que o proprietário, com atividades especulativas, aguarda condições financeiras vantajosas para comercializar seu imóvel, o preço da terra sobe no mercado imobiliário. Isso porque, a falta de oferta, encarece igualmente os produtos de unidades habitacionais, como também os de uso comercial.
Sendo assim, o Poder Público concede um prazo de um ano, para que o proprietário apresente algum projeto de edificação ou ocupação útil no terreno, que se não cumprida, a alíquota do IPTU irá progredir anualmente. O desejável, entretanto, é que o proprietário cumpra a obrigação, o que fará interromper o processo e retroceder a alíquota àquela original.
Assim como os imóveis que estiverem localizados próximos às marginais, corredores de trem, ônibus, metrô, terão IPTU mais caro, estimulando que os mesmos sejam utilizados ou destinados à produção de moradias.
ZONAS DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS)
O projeto do novo Plano Diretor consolida as ZEIS como instrumento de planejamento urbano e habitacional do município, em seu art. 33 dispõe que “as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são porções do território destinadas, prioritariamente, à garantia de moradia digna para a população da baixa renda por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares, bem como À provisão de novas habitações de interesse social (HIS) dotadas de boa oferta de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas, áreas verdes e comércios locais, entre outros atributos”.
Como também previsto no Plano Diretor vigente, nos seus arts. 171 e seguintes, o objetivo dessas áreas é a garantia habitacional para a construção de novas HIS e para regularização das favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais populares, beneficiando mais de 25% dos habitantes que vivem nessas moradias informais.
O Art. 34, no novo projeto, divide as ZEIS em 4 categorias diferentes, pelo critério de localização. Em comparação com as ZEIS demarcadas com a Lei 13.885 de 2005, houve um aumento de 23% das áreas destinadas a essas moradias.
A mudança trazida pelo projeto do novo Plano diretor foi que, antes as habitações de interesse social atendiam a população com salário mínimo de 0 a 10. Com a valorização do salário mínimo, hoje, com o projeto do novo Plano, a faixa é de 0 a 6 salários mínimos, estando em consonância com o Programa Minha Casa Minha Vida.
O incentivo para a construção da Habitações de Interesse Social deixa de onerar os estoques existentes na cidade, ou seja, tal construção não concorre mais com o mercado imobiliário. A nova proposta estimula e permite a construção de empreendimentos mais flexíveis, desde que atendendo obrigatória e exclusivamente à população de mais baixa renda.
COTA DE SOLIDARIEDADE
Disposta no Art. 122 do projeto do novo Plano Diretor, a cota de solidariedade se direciona para as funções sociais da propriedade e da cidade, ampliando os instrumentos de planejamento urbano e habitacional no município. A assim ver: “Poderá ser estabelecida, em lei, como exigência para o licenciamento de empreendimentos imobiliários de grande porte ou implantação de planos e projetos urbanísticos, a doação de áreas ao Município para fins de produção de Habitação de Interesse Social”.
Logo, empreendimentos imobiliários que tiverem projeto de mais de vinte mil metros quadrados, terão de pagar uma compensação de 10% do terreno utilizado, cujo valor será destinado à construção de moradias populares, podendo ser estabelecidas formas de incentivo para estimular a implantação deste novo instrumento que visa reduzir o déficit habitacional.
ZONA RURAL
Extinta há 12 anos pelo Plano Diretor vigente, a zona rural será recriada, de acordo com o projeto do novo Plano Diretor, no extremo-sul da cidade, com área de 25% do território do município destinada à contenção e expansão horizontal da aglomeração urbana, e protegendo o cinturão-verde metropolitano.
De acordo com o Art. 166 do projeto, “os programas de ações e investimentos públicos e privados no Sistema Municipal de Áreas Verdes têm como objetivo principal a manutenção e melhoria da qualidade ambiental urbana e o aumento das áreas verdes públicas e privadas”.
A zona rural, será utilizada para usos sustentáveis e preservação dos ecossistemas naturais, e foi delimitada de modo a não incluir nenhum território atualmente ocupado por assentamentos urbanos.
Atualmente, a cidade de São Paulo tem na região 316 propriedades rurais, e a ideia atual é que a localidade receba novos empregos sem comprometer o ecossistema no local. A maioria dessas áreas fica na zona Sul da cidade, como a cidade Dutra, Jardim Ângela e Socorro, e também em áreas de mananciais. Seu objetivo é limitar o crescimento urbano, evitando que a metrópole se estenda horizontalmente gerando áreas precárias de moradia e maiores distâncias entre a habitação e o trabalho e, ao mesmo tempo, garantir a proteção dos mananciais de água situados no município, aspecto da maior importância para o nosso futuro, permitindo que a região se desenvolva de forma sustentável, com apoio das políticas públicas.
ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO CULTURAL (ZEPEC)
O Plano Diretor vigente, no artigo 168, cria as ZEPECs, as quais representam porções do território destinadas à preservação, recuperação e manutenção do patrimônio histórico, artístico e arqueológico, podendo se configurar como sítios, edifícios ou conjuntos urbanos. A criação dessas zonas, representou um avanço no processo de proteção do Patrimônio Cultural da cidade de São Paulo.
No projeto do novo Plano Diretor, no seu artigo 53, amplia-se o conceito de Patrimônio cultural, estendendo-se as ZEPECs às porções do território destinadas à preservação, valorização e salvaguarda desses bens de reconhecida importância histórica, artística, arquitetônica, arqueológica e paisagística, tombados ou protegidos por outros instrumentos em âmbito federal, estadual ou municipal.
O novo Plano Diretor introduz, em comparação ao vigente, a possibilidade de ser utilizada a outorga onerosa também em imóveis classificados como ZEPEC. O objetivo é preservar e incentivar a preservação e valorização do patrimônio cultural, assim como preservar a identidade dos bairros e das áreas de interesse histórico-cultural, valorizando suas características.
Inova também o conceito de bens tombados, deixando claro a necessidade de novos planos de preservação, restauro e utilização dos bens tombados, uma vez que apenas o tombamento não é suficiente para garantir a sua preservação
INCENTIVO AO DESENVOLVIMENTO – ISENÇÃO FISCAL
Foram identificadas regiões onde existe uma grande concentração de moradias e baixo índice de emprego, como a Zona Leste, nas áreas da Avenida Jacu-Pêssego e na zona sul, ao longo da Avenida Cupecê, para as quais pretende-se melhor distribuir investimentos e ampliar as ofertas de emprego. Nessas regiões, para atrair empresas de grande porte, haverá a isenção da outorga onerosa de potencial construtivo adicional.
E além disso, na Zona Leste, além dos benefícios previstos ao longo do projeto, foi estabelecido um conjunto de incentivos fiscais para concentrar as ofertas de empregos, com a isenção do IPTU, do ITBI e a alíquota do ISS, que ficaria em 2%.
COMÉRCIO e ADENSAMENTO POPULACIONAL
Procurando um adensamento residencial mais próximo à região do “Miolo” a ideia do Plano Diretor de 2014 é intensificar os prédios 3 em 1, ou seja, prédios multiuso, com lojas, estacionamentos e moradia juntos, diminuindo assim a necessidade de se utilizar o transporte, usando menos os carros e, as garagens tendo uso rotativo, 24 horas, organizando-se, por exemplo, durante o dia a dia para os visitantes/trabalhadores e à noite, para os moradores.
As áreas de lazer seriam deslocadas para o topo dos edifícios e o térreo para o comércio, instalando-os nas fachadas de prédios residenciais. Isso porque o projeto estimula a existência de comércios no térreo, o que também tem potencial para melhorar a questão da segurança pública.
Camelôs cadastrados na Prefeitura poderão trabalhar em pontos estratégicos, próximos a estação de metrô, trens e terminais de ônibus.
Segundo o Secretário municipal de desenvolvimento urbano Fernando de Mello Franco: "O novo plano é uma lei que permite estabelecer as diretrizes de desenvolvimento da cidade e a regulação desses processos de transformação. É um plano de Estado, um pacto da sociedade sobre o futuro da cidade. A nova proposta tenta estabelecer três eixos: associar o desenvolvimento de oferta e demanda de empregos, otimizar o uso da terra - fazendo com que o desenvolvimento ocorra onde a infraestrutura urbana está - e terceiro mitigar as distorções expressas pelas desigualdades sociais da cidade".
