O Novo CPC incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais os débitos condominiais, o que afastará a necessidade passar pelo moroso processo de conhecimento, criando a possibilidade de se ajuizar imediatamente o processo de execução, beneficiando todos os condôminos com um processo mais célere e eficaz.
O Código de Processo Civil anterior (1973), em seu artigo 275 determinava apenas o procedimento sumário, assim disposto:
“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
III – nas causas, qualquer que seja o valor:
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”
Ocorria que após o ajuizamento da ação, era agendada uma audiência de tentativa de conciliação, que não sendo exitosa abria-se o prazo de contestação ao réu. Se necessário, ainda era possível uma audiência de instrução e posteriormente advinha a sentença. Após a sentença, ainda era cabível o recurso de Apelação, culminando em um segundo julgamento que, somente após transitar em julgado é que poderia o condomínio então requerer o cumprimento de sentença.
Já na fase de cumprimento de sentença, era preciso requerer a intimação do condômino devedor para pagamento em 15 dias, sob pena de aplicação da multa de 10% (art. 475-J). Havia ainda a possibilidade de o condômino impugnar o cumprimento de sentença, arguindo alguma das matérias do artigo 475-L.
Ou seja, para o condomínio ver quitado o débito, forçoso era passar por um longo e penoso processo de conhecimento, sendo que inarredável a conclusão de que o inadimplemento de um condômino afeta direta e imediatamente as contas do condomínio, recaindo sobre os demais moradores os encargos resultantes do inadimplemento.
Diante deste cenário, foi trazida à baila a necessidade de se enquadrar como título executivo extrajudicial também as contribuições condominiais, beneficiando o condomínio credor e diminuindo as fases procedimentais do processo.
Assim, o novo CPC (Lei nº 13.105/2015) agora lista o crédito condominial também como título executivo extrajudicial, desde que devidamente aprovado na assembleia de condomínio e documentalmente comprovado. Senão vejamos o artigo 784, X:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Com a nova sistemática, o condômino inadimplente será intimado para pagar em três dias, sob pena de penhora de bens, inclusive da própria unidade autônoma. Além disso, via de regra, a interposição eventual de Embargos não terá efeito suspensivo da execução, permitindo com condomínio prosseguir com a penhora atos expropriatórios. Mais que isso: poderá o juiz rejeitar liminarmente os Embargos caso constate se tratar de defesa meramente protelatória.
Todavia, é preciso estar atento: o débito condominial só terá força executiva se anteriormente aprovado em assembleia ou convenção, deixando de forma clara o rateio e o valor. A não observância destes requisitos poderá dar margem à extinção da execução por ausência de liquidez, certeza ou exigibilidade.
Outro aspecto interessante trazido pelo novo Codex é o artigo 517, que possibilita o protesto da decisão judicial transitada em julgado depois de decorrido o prazo para o pagamento voluntário do artigo 523.
Assim, conclui-se que com o novo CPC, a cobrança das despesas condominiais dispensará a fase de conhecimento, indo diretamente para fase executiva, restando muito mais célere e direcionado para a satisfação do débito e atos expropriatórios que visem saldar a dívida.
