Usucapião Extraordinário
Olá, boa tarde
Tenho um apartamento, ha 10 anos, pago iptu, condominio mas sempre esteve alugado, atraves de uma contrato de locação, ininterruptamente, mas não sou o proprietário e nunca houve oposição do dono, a posse nao foi violenta, nem precária e nem clandestina, além disso realizei reformas nos banheiros e cozinha do apartamento. Posso entrar com uma ação de usucapião extraordinário?? Quando tempo leva para ter uma decisão do juiz a respeito ?? grato.
Olá Arthur,
Seu caso é usucapião ordinária.
O artigo 1.238 do Código Civil, menciona que aquele que, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, o qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Neste caso, o prazo de 15 anos, será reduzido para 10 anos, se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o que vislumbramos no seu caso.
Seu advogado deve entrar com a AÇÃO DE USUCAPIÃO, com base nos artigos 1.238 e 1.242 do Código Civil, 941 e seguintes do Código de Processo Civil.
Deve argumentar que o senhor possui de forma mansa, pacífica e ininterrupta com ânimo de dono, há mais de 10 (dez) anos, o imóvel. Deverá juntar todas as provas que possui, como o contrato de locação em seu nome e o pagamento dos impostos.
Observadas as formalidades legais, pede-se que por r. sentença seja reconhecida a aquisição de tal propriedade através do usucapião, expedindo-se mandado para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, satisfeitas as obrigações fiscais, devendo o mandado conter os requisitos da matrícula (Lei n.º 6.015, de 31-12-73, art. 226).
Em relação ao prazo, é relativo, dependendo da região, do demanda dos processos. Apenas asseguro que estes tipos de ação são um pouco demoradas, quanto antes entrar melhor, para lhe assegurar.
Cordialmente.
Seguem outros esclarecimentos relativos a usucapião extraordinária, que não é o seu caso:
"Usucapião extraordinária A usucapião extraordinária independe de justo título ou de boa-fé. É caracterizada pela posse que, cumulativamente, ocorra: Posse com ânimo de dono; Posse justa (não violenta, clandestina ou precária) e sem oposição — de maneira mansa e pacífica. Ininterruptamente (continuamente); Por prazo igual ou superior a quinze anos. O prazo será reduzido de quinze para dez anos quando o possuidor houver, comprovadamente: Estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual; ou Realizado, no imóvel, obras ou serviços de caráter produtivo. Nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que declare a usucapião por sentença (sentença declaratória), o que posteriormente poderá servir de título para o registro da posse no Cartório de Registro de Imóveis. Base legal: art. 1.238 do Código Civil Brasileiro."
Peço desculpas Sr Arthur, seu caso é mesmo usucapião extraordinário, pelas características que coloquei antes, devido as melhorias o prazo reduz para 10 anos.
Como o senhor possui a posse há mais de 10 ANOS, fez melhorias, sendo o LOCADOR, poderá entrar com a ação de usucapião, NÃO precisa de justo título (contrato de gaveta ou compra e venda). Procure seu advogado e junte todas as provas, testemunhais, fotos do imóvel, contrato de locação etc.....
SMJ.
LOCADOR- Aquele que cede imóvel para moradia ou comércio em troca da percepção de contrapartida, aluguel.
Sr. Jaime e marya,
Meu pai era casado e tinha familia quando conheceu minha mãe, eles se relacionaram durante anos e no decorrer do tempo minha mãe engravidou dos gêmeos ( eu e meu irmão). Assim que a minha mãe engravidou, meu pai comprou um apartamento na penha para ela morar com os filhos, nós já moramos aqui há 26 anos, mas o apartamento foi comprado no nome do meu pai que é casado em comunhão de bens com a esposa "oficial" na época.
A esposa dele na época descobriu os filhos dele fora do casamento e, mesmo assim, se mantiveram casados, eles se separaram de corpos quando o meu pai ficou muito doente devido a um câncer e ela não quiz participar dessa fase na vida dele. E só agora eles estão se separando na justiça na divisão dos bens ela quer o apartamento só de maldade para nos vê na rua, e além desse apartamento ele tem outros bens que ela também quer.
Ela sempre soube da nossa existência, e do apartamento e nunca se manifestou.e já se passaram 26 anos.
Minha mãe pode entrar com ação de usucapião? como proceder?
Gabi, É uma situação complexa. Veja bem, o seu pai enquanto mantinha relacionamento com sua mãe era casado e vivia com a esposa. Portanto, a relação que ele tinha com sua mãe era concubinária, o que não dá direito quanto aos bens, pois a lei e a jurisprudênia não reconhecem tais direitos à concubina, embora algumas decisões esparsas tenham decidido de modo contrário. Já quanto a usucapir o imóvel, é uma hipótese a ser cogitada, já que ela ocupa o imóvel sem oposição por 26 anos. Mas, como os seus filhos também são filhos do proprietário e ocupam o imóvel pode ser um fator complicador. Tudo é possível, mas lhe asseguro que será um caminho tortuoso.
Olá Gabi,
Procure um advogado pessoalmente da área cível.
Analisei alguns julgados, sendo possível a usucapião extraordinária para a concubina. Destaco, que cada caso é um caso, existem detalhes cruciais, que podem ser questionados, como citado. O ponto é, os gêmeos são legítimos herdeiros e residem no apartamento.
Sendo assim, trago outros empecilhos, para reflexão:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - FLUÊNCIA DO PRAZO - POSSE EXERCIDA A TÍTULO DE CONCUBINATO - IMPOSSIBILIDADE DE SOMA DO TEMPO DE POSSE - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - DECISÃO CORRETA - RECURSO DESPROVIDO 1. Na constância do concubinato, não flui o prazo para prescrição aquisitiva do imóvel em que os concubinos residiam. 2. Não se pode somar, a título de usucapião, posse de quem era proprietário do imóvel à posse de quem teria apenas ânimo "ad usucapionem", por se tratarem de institutos diversos. "
DAS CAUSAS IMPEDITIVAS OU SUSPENSIVAS QUE INTERROMPEM O LAPSO DE TEMPO NECESSÁRIO PARA USUCAPIR
Destarte, não é computado esse tempo:
a) entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
No caso da sua mãe, poderia usucapir, pois não viveu maritalmente. Pelo seu relato, entendemos que teve um relacionamento com filhos, este passou este apartamento, sempre morou com sua esposa e posteriormente rompeu tal relação concubinária. Saliento que com 15 anos, já configura a usucapião extraordinária.
Outro empecilho, pode ser a alegação que seu pai "permitiu" que morasse no imóvel, o que não enseja posse. Jamais utilizar o termo permitiu, ele deu o apartamento e sua mãe possui a posse, mansa e pacífica há 26 anos.
Seguem outras jurisprudências favoráveis a sua mãe:
"O pleito de reconhecimento de usucapião é possível e, neste caso, será somente pela modalidade extraordinária, em que o lapso temporal exigido é maior.
Na lição de Benedito Silvério Ribeiro, em suaPODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Apelação nº 9060599-34.2009.8.26.0000 4 obra “Tratado de Usucapião” 1 : “A concubina, da mesma forma o concubino, a par de poder usucapir em certas circunstâncias, sendo cessionária de direitos possessórios de seu companheiro, poderá fazê-lo, bastando que exerça posse ad usucapionem e desde que, em princípio, não afaste legítimos herdeiros” (pág. 279).
“A companheira, primeiramente, como qualquer pessoa, desde que complete o prazo maior, poderá usucapir, atendidos os pressupostos fixados na lei e sem qualquer relacionamento com eventuais anteriores donos, possuidores, etc. Destarte, não há falar do lapso anterior.” (pág. 280)
A modalidade possível para o caso dos autos é a da usucapião extraordinária que estabelece, através do artigo 1.238 do Código Civil, o prazo de quinze anos: “Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
"USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO - CONCUBINA - PREENCHIMENTO DE TODOS OS PRESSUPOSTOS EXIGIDOS PELA LEI - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. - Para o atendimento da pretensão do usucapião especial urbano é necessário o preenchimento de todos os requisitos previstos no artigo 183 da Constituição Federal. Presentes todos eles, não há como negar o direito reconhecido pela norma constitucional. "Mais simplificadamente, tendo em vista ser a posse que, no decurso do tempo e associada às outras exigências, se converte em domínio, podemos repetir, embora com a cautela de alterar para a circunstância de que não é qualquer posse senão a qualificada: Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada." - O fato de ser a autora concubina do anterior proprietário do imóvel objeto da ação não lhe retira o direito ao usucapião, já que, como cediço, qualquer pessoa, desde que preenchidos os requisitos legais, poderá usucapir, mormente quando a posse é exercida de forma exclusiva, com animus domini, após o abandono pelo seu antigo dono."
SMJ
vou tentar suprir algumas dúvidas, vamos lá:
meu pai comprou o apartamento e deu para a minha mãe, pois ela estava grávida dos gêmeos (eu e meu irmão) e foi embora, ele nos abandonou, definitivamente, quando nós tinhamos 07 anos. Digo definitivamente porque ele nunca morou conosco era quase uma visita. E de fato ele não permitiu ele deu o apartamento, tanto que a minha mãe acreditava que o imóvel estava no nome dela.
Quanto a questão:" Mas, como os seus filhos também são filhos do proprietário e ocupam o imóvel pode ser um fator complicador." Bom, acredito que seria um problema por sermos herdeiros, correto? no entanto, o apartamento, na partilha do meu pai com a esposa de fato,que ainda está em andamento, ficou para ela que não é minha parente e tinha conhecimento do imovél.
Boa tarde Sr Artur,
Negativo. Lendo com perspicácia, perceberá que o Sr Artur alugou o apartamento, não é o inquilino. Fiquei com esta dúvida também e o questionei na época, este em seguida, postou que não era o inquilino, mas tinha alugado o apartamento. Após por liberalidade, apagou esta explicação.
Este possui o apartamento há 10 anos, o alugou, fez melhorias, fazendo jus a usucapião extraordinária, com redução do prazo de 15 anos.
Este menciona: (...) "mas não sou o proprietário e nunca houve oposição do dono, a posse nao foi violenta, nem precária e nem clandestina, (...) " Sendo assim, sua posse é mansa e pacífica.
Cordialmente.
