Aluguei um Apartamento a 8 meses e tô precisando sair dele agora. A imobiliária está querendo me cobrar um valor de 3 vezes o valor do aluguel q eu pago a Titulo de multa pela recisão de contrato. É legal esse valor??
Bom dia! Fiz um contrato de 30 meses, sou locatário e estou rescindindo com 1 mês de uso! Estou pagando uma multa de R$2.500 e fiz um depósito no valor de R$2300. Perco o dinheiro do meu depósito na rescisão, ou, posso usar o mesmo para completar o valor da multa?
Obrigado!
Estrou morando a tres meses em uma casa onde o dono mora no mesmo quintal.
Quero sair da propriedade, mas o contrato é de 18 meses, e no contrato diz que a multa por cancelamento é de 2 meses de aluguel, o que já está com o dono devido ao calção que deixei.
Quero saber o que eu preciso para poder sair o mais rapido possivel de lá sem problemas posteriores.
No meu contrato de aluguel a multa para rescisão contratual ficou estipulada em 3 vezes o valor do aluguel mais os encargos devidos, vigentes na data da entrega das chaves. É legal o cálculo do valor da multa também sobre o valor do condomínio e do IPTU? Fiz um contrato de 30 meses e vou rescindir após 12 meses. Então o cálculo correto é 18/30 aos do valor do aluguel.
è isso ai, pagar 18/30 dos três meses do valor da locação. Ilegal incluir no valor da locação mensal para fim de calculo da multa o valor de condomínio e IPTU. O seu advogado irá orientar você pagar a multa proporcional conforme eles pretendem receber, desde que seja expedido o recibo discriminado, por outro lado, que cobra débito inexistente segundo a lei é obrigado a devolver em dobro o valor.
aluguei um imovel por 05 anos valor do alugel e 2000,00 q se iniciou em 01/09/2009 e termina em 01/092013. Quero sair em outubro 2011 mas no contrato diz que tenho q pagar uma multa de 50% do valor total dos aluguéis sobre os meses restantes. Isso é legal? Como calculo isso? Obrigada!
Erika_1:
A lei diz que a multa estipulada em contrato, deverá ser paga proporcionalmente, ao que restar do contrato.
Eu interpreto o que diz a lei, e o que diz o seu contrato, da seguinte forma:
23 meses restantes para o término do contrato (x) 50% do vr. aluguel mensal = multa cheia;
multa cheia (:) 60 meses de duração do contrato = fração mensal da multa cheia;
fração mensal da multa cheia (x) 23 meses restantes = MULTA CONTRATUAL, PROPORCIONAL.
em números: 23 (x) R$ 1.000,00 = R$ 23.000,00;
R$ 23.000,00 (:) 60 = R$ 383,34
R$ 383,34 (x) 23 = R$ 8.816,82 MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL.
Este é o meu entendimento, isento de quaisquer tendências !!
Boa noite,sera que alguem pode me ajudar.
Fiz um contrato de 12 meses, dando inicio em 15/04/2011 e termino em 15/04/2012, vai fazer 4 meses que estou na casa, mas vou devolver a casa pago R$450,00 de aluguel e tenho 3vezes o valor do aluguel como deposito, quanto vou pagar de multa?posso usar o deposito para pagamemto da multa,ou vou perder o deposito e pagar a multa por fora?
No contrato diz que em caso de rescisão pago o valor de 2 alugueis.
Por favor me ajuda,desde ja muito obrigado.
Direito Imobiliario - As multas no contrato de locação
1 - São "três" os tipos de multa mais encontradiços nos contratos de locação, quais sejam:
a) "multa por devolução antecipada do imóvel, durante o prazo estipulado para a duração do contrato", prevista na segunda parte do art. 4º da Lei nº 8.245/91;
b) "multa por prática de infração de obrigação legal ou contratual", decorrente do disposto no "inciso II do art. 9º da Lei nº 8.245/91;
c) "multa em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos", consoante disposto no inciso III do art. 9°, combinado com o disposto na alínea "b", do inciso II do art. 62 da Lei n° 8.245/91.
a)"multa devolução antecipada imóvel"
2 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, diz, expressamente, a primeira parte do art. 4º da Lei nº 8.245/91.
Essa regra deixou de lado o que dispunha o "parágrafo único do art. 1.193" do Cód. Civ. Bras., segundo o qual "Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê?la ao locador, senão pagando o aluguel pelo tempo que faltar".
No regime do Código Civil o locador podia reaver o imóvel locado, desde que ressarcisse as perdas e danos que o locatário viesse a sofrer.
Já o locatário podia devolver o imóvel pagando a totalidade do aluguel vincendo.
Agora, não mais pode o locador reaver o imóvel locado durante o prazo estipulado para a duração do contrato, "nem mesmo pagando as perdas e danos sofridas pelo locatário."
3 - O locatário, todavia, "poderá devolver o imóvel locado, ainda que no curso do prazo determinado, pagando, no entanto, a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."
4 - Antes do mais, é necessário acentuar?se que essa multa por devolução do imóvel, antes do término do prazo convencionado, nada tem a ver com aquela multa, tradicionalmente constante dos contratos locatícios, por infração contratual, usualmente no valor de três meses de aluguel, uma vez que quem exercita um direito não comete infração contratual.
Por isso, "os contratos locatícios deverão conter, expressamente, o valor da multa para a devolução antecipada do imóvel locado", separadamente da outra multa por infração contratual.
5 - Alguns juristas, dentre eles o "Dr. Manuel da Silveira Maia", Presidente da "ABADI", sustentam que, como o "art. 924" do Cód. Civ. Bras. dispõe que "quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora, ou de inadimplemento", o locatário seria devedor da totalidade dos alugueres devidos pelo "restante do prazo contratual a ser cumprido", já que, de acordo com esse dispositivo, o juiz "poderá", ou não, reduzir a multa estipulada.
6 - Entendemos de modo diverso: a "uma" porque a lei quer que seja efetuada a redução da multa de modo proporcional, já que quis se referir, tão somente, ao disposto na "primeira parte do art. 924 do Cód. Civ.", no que diz respeito ao "cumprimento em parte da obrigação"; a "duas" porque a lei do inquilinato guarda "regras próprias", tanto materiais quanto processuais, não incidindo quaisquer normas do Cód. Civ. Bras., salvo naquilo que, ela lei do inquilinato, for "omissa", a teor do que dispõe o "art. 79 da Lei nº 8.245/91"; a "três" porque a "segunda parte" do referido "art. 924" refere?se à redução proporcional da pena estipulada para o "caso de mora", ou de "inadimplemento", e, repete?se, diferentemente do regime que vigia sob o pálio do Código Civil, o locatário "tem o direito" de devolver o imóvel locado, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não se tratando, pois, de hipóteses de "mora" ou de "inadimplemento", mas de exercício de um direito, e quem exerce direito, na forma prevista em lei, por óbvio, não está incurso em mora e nem é inadimplente.
Ademais, a pensar?se de modo diferente, ficaria sem qualquer prestabilidade a disposição da "segunda parte do art. 4º", da Lei nº 8.245/91, daí estar entendendo, acertadamente, a jurisprudência que "não vale a estipulação contratual de que a multa será sempre paga integralmente, qualquer que seja o tempo decorrido (JTA 129/352, Lex?JTA 148/213)".
7 - Desse modo, acreditamos que os contratos locatícios, no que diz respeito à multa por resilição antecipada, deva possuir, mais ou menos, a seguinte redação:
" DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
Na hipótese de o imóvel objeto da presente locação vir a ser devolvido pelo locatário, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, qualquer que seja o motivo da devolução - salvo se decorrente de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviço em outra localidade diversa daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência - sujeitar?se?á, ele locatário, ao pagamento da "multa" calculada sobre o valor do aluguel e os acessórios da locação devidos no mês da desocupação, considerando?se a "proporcionalidade" entre o tempo decorrido e o faltante para o término do prazo estipulado neste instrumento, consoante a seguinte regra:
a) valor do aluguel, mais acessórios vigentes no mês da devolução;
b) quantidade de meses faltantes para o término do prazo contratual;
c) percentual da quantidade de meses faltantes em relação à quantidade total dos meses do prazo estipulado no contrato:
multa = a x b x c."
8 - Tome?se, como exemplo, caso hipotético, com os seguintes dados numéricos, para determinar?se o valor da multa:
- prazo contratual = "30 meses", com início no dia 1º de julho de 1995 para terminar em 31 de dezembro de 1997;
- dia da devolução antecipada = "31 de março de 1996";
- valor do aluguel de R$ 650,00, mais encargos de R$ 250,00, vigentes no mês da devolução antecipada = "R$ 900,00";
- quantidade de meses faltantes do prazo contratual = "21 meses";
- percentual do número de meses faltantes em relação ao número total de meses do contrato = 70%, encontrado mediante a aplicação da seguinte "regra de três":
30 meses - 100%
9 meses - X, X = 9m X 100%/30m = 30%, 100% ? 30% = "70%" "multa = R$ 900,00 X 21 meses X 70% = R$ 13.230,00"
9 - Cremos que se presente, expressamente, no contrato locatício cláusula reguladora da multa para a hipótese de devolução antecipada da locação, mediante regra clara, precisa e posta na conformidade da lei, nenhuma discussão haverá entre locador e locatário por ocasião do evento, evitando?se, pois, indesejáveis questiúnculas.
10 - Fechando este módulo, sobre a aplicabilidade de multa por devolução antecipada do imóvel, relembre?se que o locatário ficará dispensado do pagamento dessa multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviço em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência, conforme disposto no "parágrafo único do art. 4º da Lei nº 8.245/91."
Essa dispensa de pagamento de multa tem como público alvo o locatário "residencial e o não residencial" exclusivamente prestador de serviço a um empregador, privado ou público, sendo, pois, "inaplicável aos demais casos de locações não residenciais, comerciais, industriais e sociedades civis", uma vez que, obviamente, tais locatários não possuem "empregador".
b) "multa prática infração legal contratual"
11 - "O inciso II, do art. 9º", da Lei nº 8.245/91, prevê que a locação poderá ser "desfeita" em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
12 - Em conseqüência, de um modo geral, os contratos locatícios estipulam multa pela infração de obrigação legal, ou infração à lei, assim como pelo descumprimento de regras contratuais, multa essa, geralmente, pactuada no importe correspondente a três meses do valor do aluguel.
Nenhum óbice legal há nessa estipulação.
É livre a sua fixação e o seu importe, podendo ser de qualquer valor e para qualquer tipo de infração legal ou contratual.
13 - Todavia, não poderá incidir essa multa na "ocorrência da falta de pagamento de aluguel no prazo pactuado", porque, embora constitua o primeiro dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação (art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91) o locatário tem o direito de evitar a rescisão da locação, purgando a sua mora locatícia, acrescida da "multa específica para essa hipótese", prevista no contrato locatício, mais juros da mora e honorários advocatícios, daí ser comum deparar?se com cláusula contratual com a seguinte redação: "sem prejuízo do desfazimento da locação, a parte que infringir obrigação legal ou contratual relativa a locação, ficará sujeita à multa penal de importância equivalente a 3 (três) vezes o valor do aluguel vigente a época da infração, sendo certo que tal multa não exonera o locatário de devolver o imóvel nas condições estabelecidas neste contrato."
c) "multa falta pagamento aluguel acessórios"
14 - No que se refere à falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, a lei prevê a hipótese do locatário poder evitar a rescisão da locação, desde que requeira, "no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis" (art. 62, inciso II, alíneas "a" e "b").
15 - Quanto ao "percentual", da multa incidente na falta de pagamento de aluguel, "não poderá ele ultrapassar de 10% (dez por cento)", pelo que é contrário à lei percentual superior a esse limite.
Isto porque desde a edição do "Decreto nº 22.626, de 7 abr. 1933, vigente até os dias atuais no ordenamento jurídico brasileiro, porque até a presente data não revogado por lei posterior que expressamente o declarasse, ou fosse com ele incompatível, ou que regulasse inteiramente a matéria de que trata o mencionado "Decreto nº 22.626/33", conforme comando incerto no § 1º do art. 2º da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto?Lei n° 4.657, de 04.09.42) , está disposto que:
"Art. 9º - Não e válida a cláusula penal superior à importância de 10% do valor da dívida."
16 - Ademais, a relação de locação é regulada por lei especial, a qual permite sejam cobradas do locatário "as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis", consoante disposto no art. 62, II, alínea "b", da Lei nº 8.245/91, já mencionado.
17 - Conseqüentemente, não tem incidência na relação de locação a multa de 2% estabelecida na Lei nº 9.298/96, porque dirigida a relação de consumo e de prestação de serviços, hipóteses essas inocorrentes entre locador e locatário.
18 - De fato, nunca é demais lembrar?se que o Código de Defesa do Consumidor regula a relação jurídica de consumo e define que o "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" (art. 2º), sendo certo que também define que "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços" (art. 3º).
Pela simples leitura dessas definições legais constata?se que o locador não se enquadra na figura de fornecedor, porque não desenvolve nenhuma das atividades elencadas no apontado art. 3º da Lei nº 8.078/90, e nem o locatário porque não adquire ou utiliza produto ou serviço emanado do locador.
19 - Ademais, a redação do mencionado § 1º dada pela mencionada Lei nº 9.298/96, deverá ser lida em consonância com o disposto no texto do próprio art. 52, onde está regulado que o fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, hipóteses essas que não se verificam entre locador e locatário.
Inexistindo outorga de crédito ou concessão de financiamento entre fornecedor e consumidor, como de fato inexiste nas relações locatícias, por óbvio que é inaplicável a regra do art. 52 e seu § 1º, tenha este qualquer tipo de redação, seja a anterior contendo multa de 10%, seja a nova prevendo multa de 2%.
20 - Conseqüentemente, por força da especialidade da lei reguladora das locações dos imóveis urbanos, a essa relação jurídica de locação não se aplica o teto de 2% na incidência de multas, podendo, ao contrário, serem elas validamente fixadas em até 10% (dez por cento), quando se tratar de locação, conforme no caso em tela.
21 - Por oportuno, parece desnecessário lembrar?se que a "finalidade da multa é estimular o devedor locatício a cumprir a sua obrigação no prazo previsto no contrato", sendo certo que o locador não tem qualquer interesse na existência de retardo no cumprimento do dever por parte do inadimplente, já que o que mais importa é a adimplência da obrigação no prazo, uma vez que ele locador necessita da verba do aluguel para poder arcar com os seus respectivos compromissos financeiros, nos prazos a que está sujeito.
22 - Diante dos antes mencionados textos legais, constata?se serem inteiramente impertinentes as opiniões vistas na mídia, mormente partidas de autoridades ligadas a órgãos de defesa do consumidor, sob os mais pífios argumentos, de que esse novo percentual de 2% passaria a incidir nas relações locatícias, porque, à evidência, está?se diante de relações jurídicas distintas, por isso não cabe, agora, esse entendimento, já que a nova Lei nº 9.298/96 apenas estabeleceu outro percentual para as mesmíssimas situações antes já reguladas pelo art. 52 da Lei nº 8.078/90, não modificado pela nova Lei nº 9.298/96.
Por Geraldo Beire Simões Advogado
Fonte:http://www.advocaciaassociada.com.br/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinfo=1965
boa tarde, estou com uma dúvida muito grande. aluguei um apartamento dia 30 de novembro de 2010, contrato de 12 meses no valor de 550, incluso o condominio, paguei o primeiro aluguel ja na entrada, ou seja, o ultimo mês não pago. só que dia 30 de julho sai do apartamento, recindi o contrato, cujo o qual tem uma claúsula q fala que a multa é de 3 vezes o valor do aluguel. nisso o locador quer me cobrar o valor dos 3 alugueis, ou seja 1650. na lei do inquelinatário diz que a multa é proporcional. isso o que ele está cobrando é abusivo. além de que o que ele cobra é o valor do aluguel junto com o condominío, e a multa tem de ser apenas referente a aluguel. procurei a defensoria e lá fui informada que se cumpri com 1/3 do contrato não é necessário o pagamento de multa. como calculo isso? e o pagamento adiantado do aluguel que fiz assim que entrei? como devo proceder? se for preciso pagar, pago em juizo ou em mãos? entro com ação nos forúns integrados???
Dr - Antonio Gomes boa tarde,
quando um advogado faz um acordo em audiencia de conciliação,faz o deposito em juizo e não informa ao juiz este deposito,o autor pede a execução,calcula se a multa e o juiz determina a penhora,mas o advogado informa que foi cumprido o acordo e o deposito foi feito como combinado,porem o dinheiro ficou sete meses sem o autor e secretaria do juizado saber,quem é o responsavel ?e o que acontece?
obrigado
O responsável é quem falhou no procedimentos por qualquer das formas de culpa ou mesmo o dolo. Para se definir o responsável é necessário conhecer integralmente o que foi determinado no acordo, e a forma de cumprimento e o prazo, e ainda, conhecer a guia do depósito para o crivo, uma vez que poderá ter ocorrido erro material neste procedimento.
Att.
Adv. Antonio Gomes.
Sra. Emilze.
Diz que seu contrato é de 36 meses. Faltam 6 meses para terminar. Apurar a multa.
Normalmente a multa é a somatória de três meses de aluguel. Divida o resultado por 36, depois multiplique por 6. A Lei 8245/91 estabelece que a multa incide proporcionalmente, isto é, desconta-se o tempo que já foi cumprido. Espero ter ajudado.
Cordiais saudações,
Adv. Benjamin Katz
Queria fazer uma consideração ao que disse o adv. Benjamin Katz, à sra. Emilze:
A forma de cálculo, quando proporcional, está correto. O que quero acrescentar é que, quando o advogado fala "normalmente 3 alugueis", ele está se referindo ao que, normalmente, as partes convencionam em contrato. Porém, se o seu contrato não dispuser dessa forma, valerá o que nele estiver escrito, pois o contrato "é lei entre as partes" (obviamente, desde que o ajustado não vá contra o que diz a legislação vigente, e nesse caso, a Lei do Inquilinato não estabelece limites para a multa, ao passo que o Código Civil, que é aplicado quando a Lei do Inquilinato é insuficiente para se definir isso, diz que o valor da multa (cominação) não pode exceder o valor da obrigação principal. Por esse entendimento, o limite da multa pode ser de até 100 % dos valores dos alugueis. Se esse valor é considerado excessivo, abusivo,não havendo consenso sobre o pagamento dessa multa, é apenas o Juiz quem decidirá, submetendo o caso à critérios de proporcionalidade e/ou equidade, conforme a lei preceitua).
Dizem que é costume estipular a multa em 3 vezes o valor do aluguel. Porém, como há lei definindo limites (codigo civil) e esse código é válido quando a Lei do Inquilinato for omissa, não há, necessariamente, que se recorrer aos costumes (art. 4º da LICC, atual LINDB).
Adv./RJ - Antonio Gomes
Gostaria de solicitar sua contribuição para esclarecimento de uma questão que ocorreu comigo. Firmei a locação de um imóvel no dia 03.08.2011, e efetuei o pagamento de R$ 500,00, pois é habito, como forma de garantir que o locador não passe o imóvel adiante. Ocorre que, no dia 05.08.2011, verifiquei junto a telefonia e no endereço da casa, não há cobertura de internet (imprescindível para meu trabalho e sustento). Agora, de posse desta informação, procurei o locador e ele se recusa devolver meu dinheiro. Ele, não sei se por ser leigo no assunto, no ato da formalização do negocio, disse que havia cobertura de internet no endereço. Diante disse, gostaria de saber:
Ele está obrigado a devolver meu dinheiro? Não foi formalizado contrato. Considere que se passaram pouco mais de dois dias, e ele recusa devolver o dinheiro. Estou preocupada, pois preciso alugar outro imóvel e não tenho dinheiro, só o que entreguei a ele.
Ajude-me, por favor.
Bom!!! Diante do contrato verbal preliminar, o seu direito a devolução ficaria garantido em juizo, desde que provo os fatos, para tando assim deveria proceder:
Após tomar conhecimento da imposssibilidade da internet (guardaria a tal prova paa o juízo), por telegrama com cópia de inteiro teor com AR comunicaria ao locatário a minha desistência, haja vista a contadição na sua informação verbal sobre internet no local e a resposta da operadora, por fim, a prova do pagamento do valor.
Com isso, levaria o caso a um advogado civilista para ele em sede juizado especial demandar pelo reembolso do valor.
Att.
Adv. Antonio Gomes.
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