Cobrança de comissão na venda de imóvel
Tenho um imóvel para vender e coloquei o mesmo em um imobiliária e assinei uma autorização de venda do imóvel. Acontece que eu como proprietario consegui uma pessoa que quer comprar o imóvel. O comprador interessado nunca teve contato com a imobiliaria ou com seus corretores. Acontece que na autorização para a venda do imóvel que assinei exite uma condição que diz o seguinte: O contratante se compromete a pagar os honorários de 5% ao contratado desde que a compra, venda ou permuta, seja feita dentro do prazo acima estipulado (90 dias - este tempo consta em outra condição na mesma autorização), ou na sua prorrogação, que serão descontados, proporcionalmente, no ato do sinal do negócio dado pelo promitente comprador. A imobiliária disse que mesmo que eu venda o imóvel a outra pessoa dentro dos 90 dias que a comissão deve ser paga a ela. No meu entendimento como eu arrumei o comprador, sem qualquer ajuda ou indicação da imobiliária, porque tenho que pagar comissão a mesma? Pergunto está comissão é devida?
Ola, Dario
Segundo os orgãos fiascalizadores das imobiliárias esta comisssão é devida, sim , uma vez que se estabelece um contrato, a imobiliária divulgou o imóvel ninguém previu, que vc arranjaria um comprador, as despesas referentes a anuncio de divulgação não são baratas, ai se justifica o recebimento.
Ana,
Tudo certo, obrigado. Mas o que eu quero dizer é que, numa compra e venda em dinheiro, convencionou-se que normalmente quem paga a comissào é quem vende por receber o preço. No caso de permuta seja financeira seja em imóvel, eu sei que muitas construtoras preferem elas mesmas pagarem a comissào de vendas mesmo sendo as compradoras para dar mais segurança aos corretores que lhes prestam serviço. A pesquisa que faço neste momento porém é, a seu ver, qual a pratica do mercado mais aplicada atualmente ?
Luís Antonio,
todo corretor é profissional autonomo, a busca pelo imovel para transacionar é seu trabalho sempre a parte interessada em adquirir, como vc disse é que paga a comissão, entretanto na permuta se o corretor trabalha para a construtora ela vai cobrar a comissão da outra parte, é o que se pratica no mercado. Entendo que não é ilegal cobrar tanto a comissão da construtora quando da outra parte, não é caso de ser "esperto" receber dupla comissão, é justo e legal.
Boa tarde a todos. Gostaria de um esclarecimento relacionado ao direito a comissão sobre a venda de um imóvel: Estou vendendo um apartamento pois mudei de cidade (morava em minas e agora moro em são paulo). Informei a um advogado (que não é corretor) sobre a venda, pois ele possui vários contatos e trabalha como "facilitador" em negócios imbobiliários, ou seja, ele usa seu contato com imobiliárias e clientes, e promove o negócio .. mas não firmei nenhum contrato com o advogado ou qualquer imobiliária. Acontece que fui procurado diretamente por um comprador em potencial e acertei o valor do negócio com ele (já que estou no meu direito de vender diretamente). Antes mesmo que fizessemos um contrato, o advogado que tentava vender o apartamento, me ligou informando que o proponente (com quem estou fechando o negócio) havia tomado conhecimento do imóvel por intermédio de uma imobiliária terceira, que vinha trabalhando com este advogado, com isto ele me cobrou a comissão à favor da imobiliária. Ocorre que abri mão deste valor na negociação, já que não fui informado que proponente e advogado haviam feito contato. Minha dúvida é: sou obrigado a pagar alguma comissão para alguém? Para quem? Importante salientar que: Não tenho nenhum contrato para venda com quem quer que seja; Não fui informado por niguém que havia um interessado; o advogado me disse que ia orientar a imobiliaria a mover uma ação contra mim, porém eu se quer conheço a imobiliária ou o corretor, nunca os contactei quem o fez foi o advogado que não é corretor ... só por isso já entendo que mesmo que ele movesse uma causa não ganharia ... mas gosto das coisas certas e não quero prejudicar ninguém, mas também não vou me prejudicar. O que devo fazer? Devo concluir o negócio e deixar que eles movam a ação se quiserem?
Boa tarde a todos. Gostaria de um esclarecimento relacionado ao direito a comissão sobre a venda de um imóvel: Estou vendendo um apartamento pois mudei de cidade (morava em minas e agora moro em são paulo). Informei a um advogado (que não é corretor) sobre a venda, pois ele possui vários contatos e trabalha como "facilitador" em negócios imbobiliários, ou seja, ele usa seu contato com imobiliárias e clientes, e promove o negócio .. mas não firmei nenhum contrato com o advogado ou qualquer imobiliária. Acontece que fui procurado diretamente por um comprador em potencial e acertei o valor do negócio com ele (já que estou no meu direito de vender diretamente). Antes mesmo que fizessemos um contrato, o advogado que tentava vender o apartamento, me ligou informando que o proponente (com quem estou fechando o negócio) havia tomado conhecimento do imóvel por intermédio de uma imobiliária terceira, que vinha trabalhando com este advogado, com isto ele me cobrou a comissão à favor da imobiliária. Ocorre que abri mão deste valor na negociação, já que não fui informado que proponente e advogado haviam feito contato. Minha dúvida é: sou obrigado a pagar alguma comissão para alguém? Para quem? Importante salientar que: Não tenho nenhum contrato para venda com quem quer que seja; Não fui informado por niguém que havia um interessado; o advogado me disse que ia orientar a imobiliaria a mover uma ação contra mim, porém eu se quer conheço a imobiliária ou o corretor, nunca os contactei quem o fez foi o advogado que não é corretor ... só por isso já entendo que mesmo que ele movesse uma causa não ganharia ... mas gosto das coisas certas e não quero prejudicar ninguém, mas também não vou me prejudicar. O que devo fazer? Devo concluir o negócio e deixar que eles movam a ação se quiserem?
Discordo das posições já expostas. Se não há contrato de exclusividade, não é devida a comissão, já que a imobiliária não intermediou a venda. Veja como a justiça decide situação similar a sua:
EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA. INEXIGIBILIDADE DE DÍVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO EFETIVAÇÃO DO NEGÓCIO. COMISSÃO INDEVIDA. RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO. Não demonstrado que a intermediação produziu resultado útil, o corretor e a imobiliária apelante não fazem jus à comissão buscada, visto que somente são remunerados pelo lucro ou vantagem que o negócio efetivamente gerou as partes mediante sua concreta intermediação. No caso, o fato de outra Imobiliária ter logrado concretizar a venda, afasta o direito dos demandados, pois validamente possuía interesse e autorização para alienação do bem, ausente cláusula de exclusividade. Nesse contexto, procede a demanda declaratória ajuizada pela autora com o reconhecimento da inexigibilidade da dívida - consubstanciada em comissão de corretagem - porquanto ausente fato gerador a lhe justificar. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70029950540, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 15/04/2010)
Deixei que várias imobiliarias/corretores 'trabalhassem' meu imóvel para venda. Assinei algumas autorizações sem exclusividade. Como ainda não tenho toda a documentação hábil, resolvi suspender as vendas. Quando conseguí-la, daqui as uns 90 dias, posso vendê-lo, independente de quem o tenha mostrado anteriormente? E se for vendido por outra imobiliária/corretor, ou diretamente, mas para comprador que já o tenha visto anteriormente? Por quanto tempo permanece a obrigação do pagto da corretagem?
Costumo responder às perguntas, com argumentos da jurisprudência. Veja abaixo:
Ementa: COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. APROXIMAÇÃO DAS PARTES. ÊXITO DO NEGÓCIO. DEVER DE PAGAMENTO. I. Salvo estipulação em contrário, a comissão de corretagem é devida pelo vendedor. Ilegitimidade passiva do comprador para responder por tal despesa do negócio reconhecida, em não havendo disposição contratual nesse sentido. Orientação já antiga do eg. TJRS a respeito. II. Havendo a aproximação eficaz das partes é devida a comissão de corretagem, mesmo que o negócio venha a se concretizar meses depois e diretamente entre as partes, alijado o corretor da negociação. Entende-se como aproximação eficaz o fato de o apartamento ter sido mostrado à compradora pelo corretor, que o anunciava à venda. Recurso da primeira recorrente provido, e do segundo recorrente, desprovido. Unânime. (Recurso Cível Nº 71000812586, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: João Pedro Cavalli Junior, Julgado em 23/03/2006).
Portanto, havendo a intermediação, mesmo que passados muitos meses, é devida a comissão do corretor.
Também DISCORDO.
E tenho fortes argumentos para discordar.
O melhor no seu caso Caro Consulente é contratar um adv. de sua confiança para analisar pessoalmente o contrato que vc. assinou.
No caso exposto estaríamos diante da situação prevista no art. 726 do CC. E mister se faz a naálise do documento assinado.
Boa Sorte.
Mas temos o art. 727 do mesmo diploma legal, que prevê o direito ao recebimento da comissão, se por acaso já houve anteriormente a aproximação entre as partes. Veja bem que esse artigo não prevê prazo. Mesmo assim, cada caso é um caso, e a analogia poderá prevalecer, caso não haja contrato assinado. Mas se for analisada a jurisprudência do TJRS, na maioria das vezes o corretor tem direito a receber sua comissão, quando comprovar que aproximou as partes, seja em que período for. Não posso falar sobre a jurisprudência de outros Estados, antes de uma análise mais acurada.
Coloquei um anúncio na Internet vendendo meu imóvel por meio particular (tratar diretamente comigo) por um valor "X". Várias imobiliárias me ligaram pedindo para divulgar o imóvel e vender mediante comissão. Deixei bem claro a todas que poderiam divulgar e vender por preço "X" + comissão e que eu continuaria a divulgar na Internet a venda particular por preço "X". Uma das imobiliárias me apresentou um cliente que gostou muito do meu imóvel, mas não chegava no preço "X" + comissão da imobliária. Esse cliente desistiu de comprar o meu imóvel por essa imobiliária, continuou sua procura por imóvel através da Internet e achou novamente o meu imóvel em um site de anúncios com venda particular por preço "X" que ele podia pagar. Através desse anúncio ele conseguiu meu telefone e entrou em contato com intenção de compra. A imobiliária ameaçou me processar porque eles apresentaram o casal e iriam requerer a comissão (só que o casal não iria comprar pela imobiliária porque não podiam pagar o valor "X" + comissão) e depois chegaram a mim novamente por meio do anúncio, onde eu pedia o preço que eles podiam pagar. Ressalto que não assinei exclusividade com essa e nenhuma imobiliária. Peço orientação a respeito, por favor!
