A fiança na prorrogação do contrato de locação

Publicado em 03/2010. Elaborado em 11/2009.

RESUMO

Monografia que, ao examinar os efeitos da prorrogação do contrato de locação sobre a fiança, apresenta e analisa as divergências doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema. Examina as características gerais do contrato de fiança estabelecidas pelo Código Civil e as especiais estabelecidas pela Lei de Locações (Lei 8.245/91). Analisa o alcance da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça compatibilizando-a com o artigo 39 da Lei de Locação, no que tange à prorrogação do contrato de locação e seus efeitos sobre a fiança.

Palavras-chave: Fiança. Locação. Prorrogação. Súmula 214 do STJ. artigo 39 da Lei 8.245/91.

ABSTRACT

The Monograph, awhile examining the effect of the extension of the lease contract on the guaranty, presents and analyzes the doctrinal and case law divergences on the subject. It examines the general characteristics of the guarantee agreement established by the Civil Code and the special ones established by the Law of Lease (Law 8.245/91). It analyzes the reach of Stare Decisis 214 of the Superior Court of Justice making it compatible with article 39 of the Law of Lease, in which it refers to the extension of the lease contract and its effect on the guaranty, demonstrating the doctrinal and case law divergence on the subject and its extension and consequences.

Keywords: Guaranty. Lease. Extension. Stare Decisis 214 of the STJ. article 39 of Law 8.245/91.

SUMÁRIO: 1. Considerações Gerais 2. O termo da fiança na lei de locações 3. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado 4. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça 4.1 Precedentes 4.2 Aplicação nos contratos de locação prorrogados 5. A divergência doutrinária 6. A divergência jurisprudencial 7. As mais recentes decisões do Supremo Tribunal de Justiça 7. Conclusão 8. Referências

1. Considerações Gerais

É nos contratos de locação de imóveis urbanos que o pacto acessório da fiança é mais utilizado. E é a Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, que regula referidas locações, excetuando as locações relacionadas no parágrafo único do artigo 1.º, que assim dispõe:

Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em "apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Anota-se que por expressa disposição do Código Civil de 2002, referida lei de locações continua em vigor, já que esta é a redação do artigo 2036: "A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida".

Sem dúvida, a fiança é um dispositivo civil disciplinado pelo Código Civil, que rege a formação desse contrato, sua natureza jurídica, efeitos, sub-rogação e extinção.

No entanto, nada impede que lei especial lhe dê contornos diferentes do estatuto cível, desde que não o contrarie. E é o que a Lei 8.245/91 faz nos artigos 37 a 42.

Logo, no sistema da lei de locação, a fiança adquire regras especiais e aspectos particulares, sem, contudo, perder os aspectos gerais estabelecidos no Código Civil.

Dentre as modalidades de garantia do contrato de locação, estabelecidos no artigo 37 da lei inquilinária, a fiança se destaca, pelo seu maior uso. Isso porque que de um lado, a fiança não traz ônus algum ao locatário, que no mais das vezes só precisa da boa vontade de um parente ou amigo; e ao locador traz a segurança desejada ante a manifesta solvabilidade do garantidor.

Por outro lado, a disseminação do seguro fiança esbarra nas rígidas exigências das seguradoras, que exigem o cumprimento de rigorosos pressupostos. Tanto que, muitas são as seguradoras que não aceitam segurados se os mesmos tiverem tido cheques devolvidos, ainda que de baixo valor e apenas uma vez.

Enquanto para a aceitação de um contrato de locação com a garantia fidejussória, exige-se apenas a demonstração da existência de bens livres e desembaraçados de propriedade do garantidor.

Já a caução em dinheiro, limitada pelo disposto no parágrafo segundo do artigo 37, a três meses de aluguel, tem se mostrado insuficiente para garantir os débitos oriundos do contrato de locação, em razão do tempo médio de duração de uma ação de despejo, especialmente no Estado de São Paulo.

Tanto que pesquisa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação, e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI/SP)¹ demonstra que, nos meses novembro e dezembro de 2007, e janeiro de 2008, a maioria dos contratos de locação celebrados no estado tinham como garantia a fiança, sendo que no ultimo mês essa correspondia a 49% das locações celebradas, seguido do depósito-caução, cuja utilização foi de 34,5% dentro das modalidades garantidoras e do seguro-fiança que foi utilizado em cerca de 16,5% dos contratos locatícios.

Por tudo isso, a fiança nos contratos de locação regidos pela Lei de Locações tem suscitado muito estudo dos juristas e muitas são lides propostas no Poder Judiciário com o tema em questão.

Dentre as polêmicas relacionadas à matéria, destaca-se, a fiança na prorrogação do contrato de locação, objeto desse artigo, que se dá em razão do dissenso doutrinário e jurisprudencial com relação a analise do disposto nos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77 da Lei de Locação; bem como do artigo 547 do Código Civil, em confronto com o artigo 39 da Lei 8.245/91, o artigo 819 do Código Civil e a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.

2. O termo da fiança da lei de locações

A regra especial e particular da lei de locações quanto à fiança, aplicável às demais garantias, é a do artigo 39, que assim dispõe: "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel".

Norma de clareza inegável estabelece que o termo da fiança, nos contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91, é a devolução do imóvel, salvo expressa disposição contratual em contrário.

Assim, para que a fiança tenha eficácia e duração até a entrega das chaves basta que do contrato não conste nenhuma cláusula em contrário.

Portanto, o disposto no artigo 39 da Lei 8.245/91 só não prevalecerá se as partes estabelecerem prazo certo para a garantia ou estipularem termo final diverso da desocupação do imóvel, o que pode ser feito com base nas normas gerais da fiança estabelecidas pelo Código Civil.

É facultado às partes estabelecer que a fiança tenha prazo certo, igual ou não ao do contrato, e neste caso, vencido o prazo estabelecido extinta está a garantia. Neste caso, aplica-se o disposto no artigo 40, V da Lei de Locações, que garante ao locador o direito de exigir um novo fiador.

No entanto, se as partes estipularem fiança até a entrega das chaves ou sem prazo certo, aplicar-se-á o disposto no artigo 39 e ela se estenderá até a desocupação do imóvel.

Apesar da Lei de Locações anterior (Lei n.º 6.649/79, artigos 31 a 43) não possuir disposição semelhante, era comum os contratos conterem cláusula estabelecendo que a fiança durava até a real e efetiva devolução do imóvel locado.

No vigente sistema legal, no silêncio do contrato, qualquer das garantias se estenderá até a desocupação do imóvel. Por isso, se fiador não deseja se responsabilizar pelo contrato até esse evento pode e deve fazer constar do instrumento um termo diverso desse.

Referido artigo motivou-se no fato de a Lei de Locações não estabelecer a extinção do contrato de locação no término do prazo inicialmente contratado, mas determinar a prorrogação deste, mantida todas as cláusulas e condições contratadas, por prazo indeterminado (artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77).

Funda-se ainda no princípio que estabelece que o acessório segue o destino do principal, prorrogando o contrato de locação, prorroga-se a fiança, pacto acessório. E segue o entendimento de Pontes de Miranda firmado na vigência da lei inquilinária anterior.

3. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado

Prorrogação, na clássica lição de Pontes de Miranda²:

É a extensão convencional, no tempo, da relação jurídica [...] a que ele se refere. [...] A sua particularidade consiste em não se deixar que haja descontinuidade na existência de determinada relação [...]; e trazê-la, tal como é, ou era, para o futuro.

A prorrogação pode resultar de acordo entre as partes ou da lei, e ocorrerá no contrato de locação quando findo o prazo contratado, o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador. Tanto que, o Código Civil, em seu artigo 547, assim dispõe:

Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, sem prazo determinado.

E essa prorrogação legal aplicar-se-á aos contratos de locação regidos pelo Código Civil, que são os elencados no parágrafo único do artigo 1.º da Lei 8.245/91.

Já aos contratos de locação dos imóveis urbanos aplica-se a prorrogação prevista nos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77, todos da Lei do Inquilinato.

O artigo 46, parágrafo primeiro aplica-se as locações residenciais, estabelecendo que:

Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

O disposto no artigo 47 garante a prorrogação legal e automática da locação aos contratos residenciais, escritos ou verbais, com prazo inferior a trinta meses.

Aos contratos de locação para temporada a legislação inquilinária também garante a prorrogação legal no artigo 50.

Já aos contratos não residenciais aplica-se o disposto no parágrafo único do artigo 56 que estabelece que:

Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Aos contratos de locação residenciais celebrados antes da vigência da Lei 8.245/91, o legislador também garantiu a prorrogação legal por prazo indeterminado, no artigo 77.

Note que o texto de todos esses artigos é uníssono em estabelecer a prorrogação do contrato de locação, quando findo o prazo inicialmente contratado, o locatário permanecer no imóvel sem a oposição do locador. Estabelecem ainda que referida prorrogação dar-se-á por prazo indeterminado, sem prejuízo das demais condições ajustadas no pacto inicial.

Como prorrogação não é renovação, nem novo contrato, mas continuidade do ajuste anterior, todas as cláusulas e condições são mantidas, alterando-se apenas o prazo do contrato que passa a ser indeterminado.

Esses dispositivos foram inspirados no Código Civil alemão a quem se deve a ideia de Verlängerung que leciona a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.³

Como essa prorrogação abrange todas as convenções ajustadas no contrato de locação, pressupõe a continuidade da garantia ajustada, passando ela a ter prazo indeterminado.

Logicamente, essa prorrogação só se dá se a garantia foi prestada sem prazo determinado ou até a entrega das chaves. Se as partes ajustaram prazo certo para a garantia, vencendo o prazo, extinta será a garantia.

Mas esse entendimento nunca foi pacífico, e já na vigência do Código Civil anterior (Lei 3.071/16) e da antiga Lei de Locações (Lei n.º 6.649/79) havia dissenso jurisprudencial e doutrinário quanto à prorrogação do pacto acessório da fiança quando o contrato de locação era prorrogado por força de lei.

De um lado, Clovis Bevilaqua⁴ e Carvalho Santos entendiam que as garantias extinguiam-se ao término do prazo do contrato, devendo ser renovadas.

Já Pontes de Miranda prelecionava que as garantias dadas no contrato de locação persistiriam, salvo disposição contratual em contrário. E foi sua lição a seguida pela maioria da doutrina e jurisprudência, permanecendo majoritária inclusive na vigência da atual Lei de Locações.

Isso porque a Lei 8.245/91, com o artigo 39, ao estabelecer que as garantias do contrato de locação se estendem até a entrega das chaves, adotou a posição de Pontes de Miranda.

No entanto, esse dissenso voltou à tona quando o Superior Tribunal de Justiça passou a aplicar a Súmula 214 aos contratos de locação prorrogados, entendendo que a responsabilidade do fiador não se estende aos encargos locatícios acrescidos ao pacto original, se ele não anuir expressamente à prorrogação.

4. A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça

A Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça foi editada em 23 de Setembro de 1998 pela 3.ª Seção desta Corte, e tem o seguinte enunciado: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu".

Sua referência legislativa é o artigo 1.483 do Código Civil de 1916 (artigo 819 do Código Civil de 2002) que dispõe que: "A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva".

Foi publicada no Diário da Justiça em 02.10.1998, na página 250, além da Jurisprudência do Tribunal de Justiça, volume 2, página 409 e Revista do Superior Tribunal de Justiça, volume 125, página 75 e Revista dos Tribunais, volume 758, página 150⁵. Tem como precedentes os seguintes recursos: REsp 34981/SP, REsp 50437/SP, REsp 61947/SP, REsp 62728/RJ, REsp 64019/SP, REsp 64273/SP, REsp 64273/SP, REsp 74859/SP, REsp 90552/SP e REsp 151071/MG⁶.

4.1 Precedentes

O REsp 34981/SP, julgado em 13/12/1994, pela Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo Ministro Pedro Acioli, versa sobre acordo celebrado entre locatário e fiador, sem a participação do fiador, em que se ajusta majoração de aluguel. Aplicando o disposto no artigo 1483 (atual 819) do Código Civil, exclui-se a responsabilidade do fiador quanto ao reajuste extracontratual, conforme ementa a seguir:

CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. I. O artigo 1483 do Código Civil dispõe expressamente, que a fiança deve se dar por escrito e não admite interpretação extensiva. Assim sendo, se houve o ajustamento do valor da locação maior do que estipulado no contrato, com a transigência da locatária, os fiadores não estarão obrigados a responder pelo débito cobrado, não havendo que se falar em "assentimento tácito". II - Recurso provido, a fim de que sejam excluídos do débito os valores cobrados em decorrência do reajuste extracontratual, sem prejuízo de liquidez, certeza e exigibilidade do titulo exeqüendo.

Já o REsp 50437/SP, relatado pelo Ministro William Patterson, julgado em 19/03/1996, pela mesma Sexta Turma, excluiu a responsabilidade do fiador pelo ajuste do locativo resultante de ação revisional, da qual ele não participou. Neste sentido, vê-se a ementa:

LOCAÇÃO. FIANÇA. Ação revisional de aluguéis de que não participou o fiador. – A teor do art. 1.483, CC, que não admite interpretação extensiva ao contrato de fiança, não pode ser o fiador responsabilizado por diferenças de aluguéis ajustados em ação revisional de que não foi cientificado. - Precedentes do STJ. - Recurso provido.

O REsp 61947/SP, julgado pela Quinta Turma em 02.04.1996, relatado pelo Ministro Edson Vidigal, excluiu a responsabilidade no ajuste celebrado entre locador e locatário, sem sua anuência, cuja ementa é:

CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. 1. Sendo a fiança contrato que não admite interpretação extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes de pacto adicional ajustado entre locador e locatário sem a sua anuência. 2. Recurso não conhecido.

Da lavra do Ministro Cid Flaquer Scartezzini é a ementa do REsp 62728/RJ, julgado pela Quinta Turma em 12.03.1996, a seguir transcrita, que também aplica o artigo 1483 do Código Civil (artigo 819 do Novo Código) para afastar a responsabilidade do fiador quanto à majoração do aluguel estabelecida em ação revisional da qual ele não participou:

LOCAÇÃO - FIANÇA - AÇÃO REVISIONAL - Não responde o fiador pelos acréscimos verificados no aluguel, se não fora citado como litisconsorte na revisional, considerando que a fiança e contrato benéfico que não admite interpretação extensiva. - Recurso provido.

Entendendo ser novação o ajuste celebrado entre locador e locatário, sem a participação do fiador, estabelecendo majoração e alteração da periodicidade de reajuste dos alugueres, o Ministro Anselmo Santiago, da Sexta Turma, excluiu a responsabilidade do fiador, conforme ementa a seguir, no REsp 64019/SP, julgado em 01.07.1997:

CIVIL - LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA - OBRIGAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO - RECURSO ESPECIAL - NOVAÇÃO SEM ANUENIO DOS FIADORES - VIOLAÇÃO AOS ARTS. 85, 1.006, E 1.500 DO CÓDIGO CIVIL E DISSIDIO JURISPRUDENCIAL. 1. Os arts. 85, 907 e 1.500 do Código Civil não podem ser examinados, uma vez que o primeiro não foi prequestionado, o segundo não se aplica ao caso e o terceiro não teve a sua violação demonstrada. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado de forma analítica, conforme exigido. Deveriam ter sido os pontos de divergência entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma. 3. Os fiadores não podem ser responsabilizados por obrigações novas, com as quais não tenham anuído, expressamente. Os ajustes firmados exclusivamente entre os contratantes não obrigam os fiadores. 4. A majoração do locativo não prevista em cláusula específica e a mudança da periodicidade dos reajustes, configuram novação, eis que alteram o conteúdo do contrato de locação, afastado, diretamente, o contrato acessório de fiança. 5. Não se pode falar em obrigação perpetua do fiador, contra a sua vontade, ainda que o contrato tenha sido firmado por prazo indeterminado. A novação sem o consentimento do fiador, o exonera da obrigação assumida. 6. Recurso conhecido e provido.

O REsp 64273/SP relatado pelo Ministro Adhemar Maciel, julgado pela Sexta Turma, em 28.08.1995, afasta a responsabilidade do fiador pelo reajuste de aluguel entabulado em acordo firmado entre locador e locatário, sem sua participação, conforme ementa a seguir:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. EMBARGOS A EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADORES. PACTO ADICIONAL. APLICAÇÃO DO ART. 1.483 DO CC. PRECEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I - "Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação extensiva, não pode ser o fiador responsabilizado por majorações de alugueres, avençadas entre locador e locatário, em pacto adicional a que não anuiu. O fiador só responde pelas majorações previstas no contrato a que se vinculou." (Resp nr. 10.987/RS). II - Recurso especial conhecido e provido.

No mesmo sentido é a decisão relatada pelo Ministro Felix Fischer, em julgamento realizado pela Quinta Turma em 15.04.1997 (REsp 74859/SP), cuja ementa segue:

LOCAÇÃO. FIADOR. ACORDO PARA REAJUSTE DE ALUGUEL. - Não tendo o fiador participado de acordo para majoração do encargo locatício, não pode ser responsabilizado pelos acréscimos verificados no aluguel. - Recurso provido.

O REsp 90552/SP, relatado pelo Ministro Fernando Gonçalves, em julgamento realizado em 02.06.1997 pela Sexta Turma, afastou a responsabilidade dos fiadores em razão da moratória concedida ao locatário, através de acordo entabulado entre eles, sem a participação deles, conforme ementa a seguir:

LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. MORATÓRIA. FIANÇA. EXONERAÇÃO. LIMITES. 1- Nos termos do art. 1.483 do Código Civil, a fiança deve ser interpretada de maneira restritiva, razão pela qual os recorrentes, sem sua anuência, não respondem por obrigações resultantes de pacto adicional firmado entre locador e locatário, mormente em casos tais, onde se concedeu moratória. Precedentes do STJ. 2- Recurso conhecido e provido.

Por fim, o Ministro Vicente Leal, no julgamento do REsp 151071/MG, realizado pela Sexta Turma em 25.11.1997, exonerou o fiador em razão de acordo celebrado em ação de despejo, entre locador e locatário, sem sua participação, conforme ementa:

CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. ALTERAÇÃO CONTRATUAL. ACORDO CELEBRADO NOS AUTOS DE AÇÃO DE DESPEJO. EXAME DA PRORROGAÇÃO DA DÌVIDA. VEDAÇÃO. SUM. 7, DO STJ. - A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência. – O debate sobre a legitimidade passiva "ad causam" de fiador de contrato de locação, em que se questiona a prorrogação do pagamento de dívida mediante acordo celebrado em ação de despejo, não pode ser objeto de exame em sede de recurso especial, por importar em exame de provas, o que é vedado, nos termos da Sum. 7/STJ. - Recurso especial não conhecido.

Todos esses precedentes evidenciam que a posição do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 214, é que os fiadores não respondem pelas obrigações contratuais advindas de pactuação adicional ao contrato da qual não participaram, já que a fiança não comporta interpretação extensiva.

E, nova pactuação é o acordo firmado entre locador e locatário, sem anuência expressa dos fiadores, quer seja judicialmente, em ação revisional ou de despejo, quer extrajudicialmente, por meio de alteração contratual por meio de aditivo ou adendo.

Com a edição dessa Súmula, o Superior Tribunal de Justiça tornou inócua qualquer discussão sobre a caracterização de novação, causa extintiva da fiança. Pois seu posicionamento ficou claro no sentido de seja ela objetiva ou subjetiva, extinguirá as obrigações do garante.

Logo, qualquer adendo ou termo aditivo, realizado sem a participação dos fiadores, extinguirá as obrigações deles a partir de então.

Mas, nenhum desses precedentes, nem o enunciado sumular referiu-se à prorrogação legal do contrato de locação.

Por isso, Humberto Theodoro Júnior⁷ assim anotou:

A Súmula n.214 do STJ [...] diz respeito às inovações convencionais introduzidas no contrato de locação por ajuste entre locatário e locador, sem a anuência do fiador.

Com efeito, o enunciado sumular invoca justificativas em nove precedentes da Quinta e sexta Turmas do STJ, todos relacionados com aditivos inovadores do teor do contrato locatício e não simples prorrogações legais ou autorizadas por cláusula do próprio negócio afiançado.

[...]

A Súmula n.214, portanto, espelha orientação jurisprudencial firmada para situações de pactos de natureza novativa, realizados no âmbito do relacionamento entre locador e locatário, sem a presença ou consentimento do fiador. [...] [e] foi inspirado na regra do art. 1006 do antigo Código Civil (art. 366 do novo Código Civil), que instituiu a exoneração do fiador pela novação feita sem seu consenso com o devedor principal.

No entanto, a partir de 2002 tem a Suprema Corte aplicado a Súmula 214 aos contratos de locação prorrogados, entendendo que a prorrogação legal do contrato de locação é uma espécie de aditamento, sob o qual não deve ser responsabilizado o fiador sob pena de dar à fiança interpretação extensiva.

4.2 Aplicação nos contratos de locação prorrogados

Sete anos após a edição da Lei 8.245/91, começaram a surgir decisões no Superior Tribunal de Justiça entendendo que:

A jurisprudência da Corte vem-se firmando no sentido de não se admitir interpretação extensiva ao contrato de fiança, daí não poder ser responsabilizado o fiador por prorrogação de prazo de contrato de locação, a que não deu anuência, mesmo que exista cláusula de duração da responsabilidade até a entrega das chaves.⁸

Referidas decisões são unânimes no entendimento de que a prorrogação legal do contrato de locação constitui-se espécie de aditamento ao contrato original, razão pela qual para permanecer obrigado deve o fiador anuir expressamente com a prorrogação, conforme posição consubstanciada na Súmula 214.

Entendem ainda que a cláusula que estabelece que a fiança se entende até a entrega das chaves é abusiva em razão da norma do artigo 819 do Código Civil estabelecer que a fiança não deve ser interpretada extensivamente, e deve ser declarada nula. Assim, o fiador só está obrigado com os encargos estabelecidos no contrato original.

Nenhuma das decisões que foram analisadas considerou a disposição do artigo 39 da Lei 8.245/91 que estende a duração da fiança até a efetiva devolução do imóvel, salvo cláusula contratual diversa.

Vejamos algumas ementas neste sentido:

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. RENOVAÇÃO TÁCITA SEM PRAZO CERTO. FIADOR. ANUÊNCIA. FALTA. RESPONSABILIDADE. ISENÇÃO. SÚMULA 214-STJ. 1 - Prorrogado tacitamente o contrato de locação, originalmente de prazo determinado, sem a anuência expressa do fiador, não tem ele mais responsabilidade para com a avença, em observância ao art. 1483 do Código Civil, que traz ínsita regra de interpretação restritiva da fiança. 2 - Nesse caso, não prevalece a cláusula contratual obrigando o fiador a responder pelo contrato até a entrega das chaves. 3 - Aplicação da 214 - STJ. 4 - Recurso conhecido e provido.⁹

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. EXTINÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO LOCATIVO. CONTINUIDADE DA OBRIGAÇÃO FIDEJUSSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE, NA HIPÓTESE, RESTRITA AO PERÍODO DE EXISTÊNCIA DO CONTRATO PRINCIPAL. APLICAÇÃO. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA DA FIANÇA. ART. 1.483 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214 DA CORTE. INCIDÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE PELA ALÍNEA "A", E NESTA PARTE PROVIDO. 1 - A declaração judicial de extinção do contrato locativo põe termo, também, à fiança nele prestada, não podendo ser o fiador, indeterminadamente, responsabilizado por débitos gerados posteriormente àquele momento. 2 - Na espécie, é de rigor considerar-se encerrada a fiança em 27/07/95, data em que o provimento judicial declarou extinto o contrato locativo, descabendo exigir-se dos fiadores os valores devidos até 31/01/96. Esta a exegese inscrita na Súmula 214/STJ. 3 - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves. 4 - Recurso especial parcialmente conhecido pela alínea "a", e nesta parte provido.¹⁰

CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO NÃO EXTENSIVA. RESPONSABILIDADE. RESTRITA AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. CONTINUIDADE DA GARANTIA SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 214/STJ. I - A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos artigos 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil. Precedentes. II - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição prevista no art. 1500 do Código Civil. III - Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." IV – Embargos de divergência acolhidos.¹¹

Todas essas decisões, e muitas outras mais no mesmo sentido, editadas pelo Superior Tribunal de Justiça causam acalorados debates, pois esta Corte, em razão de sua competência recursal, tem a última palavra na interpretação das leis infraconstitucionais.

5. A divergência doutrinária

Conforme o que já se anotou, na vigência do Código Civil anterior (Lei 3.071, de 1.01.1916) havia divergência doutrinária quanto à continuidade da garantia na prorrogação do contrato de locação.

E esse dissenso doutrinário era encabeçado por dois grandes civilistas brasileiros, Clovis Bevilaqua e Pontes de Miranda.

O primeiro em sua célebre obra Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, ao interpretar o artigo 1195 (atual 547), assim anotou¹²:

Considerando a locação prorrogada, se, findo o prazo, o locatário continúa na posse da coisa alugada, sem opposição do locador, pretenderá o Código que as garantias constituídas, para o contracto, acompanhem a prorogação? Evidentemente, não. se as garantias foram prestadas por terceiros, porque não podem as partes crear obrigação para que outro o cumpra, sem ser ouvido. Se a segurança é prestada pelo locatário, seja uma hypotheca, seja um penhor, também se não transfere á prorrogação, porque estava limitada ao prazo extincto, e com elle terminou. As cauções devem ser renovadas.

Já Pontes de Miranda¹³, quanto à pergunta sobre o destino das garantias na prorrogação contratual, assim se posicionou:

Responderam que elas não persistem alguns comentadores, como Clovis Bevilacqua (Código Civil Comentado, IV, 370) e Carvalho Santos (Código Civil interpretado, 3.ª ed., 14/100). A solução é demasiado simplista; e a priori, não há senão essa: a) Depende do que foi convencionado no contrato de garantia, se se trata de outorgante terceiro. b) Se a garantia foi prestada pelo locatário, subsiste. E assim temos resposta diametralmente contrária á de Clovis Bevilacqua, que adotou atitude incompatível com toda a doutrina da prorrogação dos contratos. [...] No instituto da prorrogação, a regra é que as garantias prestadas pelo locatário continuam: quanto às garantias prestadas por terceiro, o que decide é a convenção com esses. (P. Oertmann, Das Recht der Schuldverhältnisse, 3.ª -4.ª eds., 600; O. Warneyer, Kommendtar, I, 1995). Se a fiança diz: "até a entrega das chaves", sem aludir ao tempo do contrato, - persiste com a prorrogação. [...] Não, porém, se está na fiança: "respondendo pelos aluguéis até 31 de dezembro de 1952".

E foi essa a lição de Miranda seguida pela doutrina e jurisprudência, dada a razoabilidade da solução por ele apresentada, já que as partes podiam, e podem, convencionar o prazo da fiança. Somente se não o fizerem, entender-se-ia prorrogada a fiança com o contrato de locação.

Ademais, se a garantia fosse prestada pelo próprio locatário, obviamente elas perdurariam. E nosso Código adotou a teoria alemã de Verlängerung que leciona a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.

Como sempre foi muito comum, e ainda é, a existência de cláusula contratual que estende a responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves, sua validade restou evidente e praticamente unânime.

Por isso, ao editar a lei 8.245/91, o legislador pátrio selou esse entendimento na disposição do artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelecendo que, salvo disposição contratual diversa, a garantia prestada no contrato de locação se estende até a entrega das chaves.

Logo, no sistema legal vigente, diverso do anterior, a regra é a duração da fiança até a entrega das chaves. Sendo facultado às partes estabelecer norma diversa.

Assim, mais sólida ficou a corrente doutrinária que defende a continuidade da fiança na prorrogação do contrato de locação, e inócua restou, pelo menos nos contratos de locação de imóveis urbanos a discussão sob a duração do contrato de fiança. Por isso, a maioria dos tribunais da federação e dos doutrinadores pátrios vinha entendendo de forma pacífica que a prorrogação do contrato de locação se estende ao de fiança. Primeiro porque, a prorrogação do contrato de locação ocorre por expressa determinação legal e ela abrange todas as cláusulas e condições do contrato, exceção feita somente ao prazo, que de determinado passa a indeterminado. Segundo pela disposição do artigo 39, que estende a garantia até a efetiva entrega do imóvel.

Tanto que Gildo dos Santos¹⁴, por exemplo, assim preleciona:

Terminado o prazo do contrato do contrato de locação, mas prorrogada esta por prazo indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguéis reajustados dentro dos parâmetros legais.

Neste sentido, lembra-se que a fiança pode ser estabelecida por prazo certo ou indeterminado, e como bem leciona José da Silva Pacheco¹⁵:

Pode a fiança ser: a) por prazo certo, igual ou não ao do contrato vencido; b) até a entrega das chaves; c) sem prazo, como acessório de um contrato de locação, igualmente sem prazo. Nos dois últimos casos, não se há de cogitar de nova fiança, a não ser que venha o fiador a ser tornar insolvente ou venha a se exonerar da fiança. No caso da letra a supra, incide no disposto art. 40, V.

Logo, a norma do artigo 39 é a regra, e só não prevalecerá se a fiança for dada com prazo certo ou se foi estipulado outro termo final. Nestes casos, extinta a fiança, poderá o locador exigir nova fiança ou outra garantia conforme permissivo legal do artigo 40, V da Lei 8245/91.

Por isso, frisa José da Silva Pacheco¹⁶:

Não se queira dar à prorrogação legal extensão que ela não tem, nem poderia ter. Não convalida nem revalida garantia que se extingue no fim do prazo. Não há, não pode haver, nem seria conveniente que houvesse, desvirtuamento de institutos tradicionais. As garantias, reguladas pelo Código ou leis especiais, prestadas para determinado prazo ou valor, não se consideram prorrogadas sem a concordância expressa daquele que as presta, principalmente se for terceiro estranho a relação ex locato. O fiador, por exemplo, não continua fiador se apenas se obrigou por determinado valor ou por determinado prazo. Se entretanto, não fixar a fiança prazo certo, obriga o fiador durante a prorrogação.

No entanto, parte da doutrina entende haver conflito entre a norma do artigo 39 da Lei 8.245/91 e a do 819 do Código Civil (artigo 1.483 do Código Civil de 1916). E essa é a lição de Francisco Carlos Rocha de Barros, que ao analisar o artigo 39 anota que¹⁷:

A regra aqui referida colide, frontalmente, com o art. 1.483 do Código Civil, que veda interpretação extensiva da fiança. Pela lei civil, para que a responsabilidade do fiador ultrapasse o prazo estipulado no contrato de locação será indispensável expresso ajuste neste sentido. No silêncio, ao contrário do quer proclama o artigo sob análise, a fiança em locação sem mencionar que a responsabilidade do fiador perdura até a devolução do imóvel.

Por outro lado, não é difícil sustentar que este artigo da lei do inquilinato não revogou o art. 1.483 do Código Civil. Não houve declaração expressa esse sentido e aqui não se cuidou de regular inteiramente o contrato de fiança (§ 1.º do art. 2.º da LICC).

Diante disso, a despeito da novidade – a lei anterior não continha norma semelhante –, para segurança do locador convém expressar no contrato a subsistência da garantia até a devolução do imóvel.

E é essa corrente que melhor sustenta a adequação da aplicação da Súmula 214 à prorrogação do contrato de locação pelas Câmaras do Superior Tribunal de Justiça, apesar de o novo Código Civil ressalvar a vigência da Lei 8245/91 e o Professor Carlos Roberto Gonçalves¹⁸, entre outros, anotar que:

Entendendo alguns que permanece em vigor o art. 39 da Lei 8.245/91, pelo qual, salvo estipulação contratual em contrário, presume-se estendida a responsabilidade do fiador pelo período de prorrogação da locação por força de lei e até sua extinção com a devolução do prédio alugado, não podendo findar-se antes e por meio de simples notificação ao credor. Tal posicionamente se baseia no art. 2.036 do novo diploma.

Não paira dúvida sobre a aplicação, à hipótese do princípio da especialidade, segundo o qual lex specialis derogat legi generali (a norma especial revoga a geral quando disciplinar de forma diversa o mesmo assunto). No caso, há incompatibilidade entre a lei especial e a lei geral, devendo prevalecer a primeira.

Outros argumentos, no entanto, somam-se a este na defesa da pertinência da atual posição do Superior Tribunal de Justiça, que entende que a fiança se limita ao prazo do contrato, não se entendendo à prorrogação, em razão da norma legal e do princípio de direito que estabelece que a fiança não deve ser interpretada extensivamente.

Humberto Fernandes de Moura¹⁹, por exemplo, argumenta que apropriada é a posição do Superior Tribunal de Justiça em razão da acessoriedade do contrato de fiança, anotando que:

O entendimento de que o acessório deve seguir o principal quanto ao prazo por este disposto inicialmente prevalece em razão da interpretação restritiva quanto ao contrato de fiança.

Com isso, a garantia ao contrato de locação por prazo indeterminado deve se limitar ao prazo contratual, a despeito do que dispõe o art. 39 da Lei 8.245/91, que determina a garantia até a entrega das chaves. Pois, a obrigação acessória deve ter como limite o possível valor da obrigação principal, quando em casos de contratos de trato sucessivo, porém, dentro do prazo estipulado.

Argumenta-se também, corroborando com o entendimento dos Ministros do Supremo, que a prorrogação do contrato de locação é uma espécie de aditamento.

Tanto que, no mesmo artigo, continua Humberto Fernandes Moura:

Aditar é adicionar, por isso, é óbvio que há a alteração do contrato de locação com vistas a ocorrência da prolongação da relação locatícia, ou seja, adiciona-se a característica, qual seja, o prazo indeterminado.

[Assim], por ser a prorrogação da locação modalidade de alteração contratual, visto que modifica o contrato de prazo determinado para indeterminado, acrescendo, substancialmente, as obrigações do fiador, deste deve ser buscada a vontade em anuir com a prolongação dos efeitos da fiança.

Já Alessandro Schirrmeister Segalla²⁰ adota o entendimento segundo o qual:

Prorrogação contratual por força de lei aditamento é, haja vista provocar a alteração da clausula de vigência do contrato independentemente da vontade dos contraentes, ainda que apenas incida ante a omissão dos mesmos.

Acrescenta-se ainda o argumento segundo o qual a norma legal dos artigos 46, parágrafo primeiro; 47; 50; 56, parágrafo único e 77 da Lei de Locação; bem como do artigo 547 do Código Civil do artigo, impropriamente utilizou-se do termo prorrogar. Neste sentido, anota-se o sempre citado Francisco Carlos Rocha de Barros²¹:

"Prorrogar", no caso, ressente-se de impropriedade, pois só se prorroga o que ainda vive. Se, com o término do prazo, cessou de pleno direito a locação, é impossibilidade lógica falar-se em prorrogação. Dizer que a locação se renova por declaração de vontade presumida pela lei seria mais adequado.

Segundo esse entendimento, o término do prazo do contrato de locação acarreta a extinção dele e, consequentemente, da fiança, uma vez que o acessório segue o destino do principal. É a lei que faz renascer o contrato de locação determinando sua prorrogação, mas a fiança só perdurará se expressamente contratada, pois ela não se presume e só se dá por escrito.

Na vertente doutrinária contrária, contestam os doutrinadores a posição do Superior Tribunal de Justiça alegando que não há antinomia entre a norma do artigo 39 da Lei 8.245/91 e o artigo 819 do Código Civil. Primeiramente porque a norma legal que estende a duração da fiança até a entrega das chaves não violou o princípio de direito e a norma interpretativa que estabelece que a fiança não deve ser interpretada extensivamente, pois o legislador inquilinário sequer deixou margem à interpretação, em razão de seu texto claro e óbvio.

O texto da norma em questão é facilmente interpretado por sua literalidade, e norma interpretativa somente deve ser utilizada no vazio da lei ou no silêncio do contrato.

Lembra-se que, segundo lição de J. M. Othon Sidou²², interpretação extensiva é aquela que:

[...] ressalta que a observação do interprete vai além do que as palavras exprimem, quer por omissão do preceito, quer porque o que está dito bem se pode parecer com algo não dito.

Na fiança, esse método interpretativo está descartado.

Neste sentido, vejamos a lição de Luis Camargo Pinto de Carvalho²³:

É elementar que nenhuma regra geral de interpretação pode prevalecer contra dispositivo expresso, contido em qualquer corpo de leis, seja geral, seja especial, nem sobre regra contratual, relativa a matéria dispositiva.

É sempre bom lembrar que não se pode falar em interpretação extensiva se esta se afina rigorosamente com o texto legal. Basta interpretação literal, como demonstrado. Como diz o sempre invocado em matéria de interpretação e hermenêutica, Carlos Maximiliano, "a exegese restritiva corresponde, na atualidade, ao que outrora se denominava declarativa estrita; apenas declara o sentido verdadeiro e o alcance exato; evita a dilatação, porém não suprime coisa alguma" (Hermenêutica e Aplicação do Direito, n.º 220).

Logo, não há como entender ser extensiva a interpretação que se limita ao texto da norma legal. E, pelo critério da especialidade, no conflito entre lei geral e especial, prevalece a lei especial, que pode dar aos institutos previstos na lei geral o alcance que melhor lhes convier. Razão pela qual, entende o magistrado acima citado ser inoportuna e ilegal a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça a Súmula 214.

Neste sentido também é a lição de José Fernando Lutz Coelho²⁴, que diz:

O Superior Tribunal de Justiça está indo mais longe, em consonância as decisões recentes, o que contraria radicalmente o espírito da lei do inquilinato, até podendo ser considerada como decisão contrária à lei federal, quando alguns arestos, mais recentes, tem propalado o entendimento de que não se admite a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente do contrato, ou seja, em caso de vencimento do prazo determinado, o fiador ficará liberado, se não houver anuência para continuação da garantia.

Esta posição é extremamente contrária ao disposto na lei do inquilinato, já que, em caso de vencimento do prazo certo e determinado, a locação se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, sendo que, em face ao estatuído no art. 39, o fiador ficará obrigado até efetiva devolução do imóvel locado, sendo plausível, que diante de aditamento se desobrigue o fiador, mas a prorrogação da locação sem qualquer modificação não exonera o garantidor, que permanecerá até a entrega do imóvel, com exceção, como vimos, na hipótese de aditamento ou em caso da propositura de ação de exoneração de fiança.

Ademais, em razão da acessoriedade, deve o contrato de fiança seguir o destino do contrato de locação. Logo, se a locação se prorroga por prazo indeterminado se extinguindo com a entrega das chaves, este também será o destino da fiança, afinal acessorium sequitur principale.

Por outro lado, não há como se considerar prorrogação espécie de aditamento, pois um termo significa prolongar ou estender o prazo do contrato, e se configura expressa ou tacitamente; e o outro adicionar ou acrescer cláusulas ao contrato original, configurando-se por escrito.

Além disso, a lei que determina a prorrogação do contrato de locação não estabelece a necessidade de celebração de termo aditivo para que tal condição se realize. Determina que a permanência do locatário no imóvel, sem oposição do locador configura a prorrogação. Neste sentido, é a lição do magistrado Luis Camargo Pinto de Carvalho²⁵:

Não há se falar em anuência com relação a prorrogação legal do contrato e extensão das responsabilidades determinadas por lei. Não há aditamento do contrato para isso ocorrer e, por via de conseqüência, não há ao que anuir. Quando se fala em aditamento, está-se falando em outro contrato, ainda que simples e complementar, com nova manifestação de vontade dos contratantes, com alteração da obrigação original. Com explicita De Plácido e Silva, aditamento significa "o aumento de cláusulas em um contrato já elaborado e mesmo registrado ou a parte acrescida ao final de um documento para alterar ou explicar algumas das condições ali exaradas, ou mesmo para corrigir omissões evidenciadas". Isso, repita-se, não existe em se tratando de prorrogação legal da locação, pois contrato prorrogado por lei não e contrato aditado.

Por fim não se deve confundir prorrogação com renovação do contrato. Isso porque, ao legislador era facultado escolher o conceito de prorrogação ou renovação, e para os contratos de locação escolheu expressamente a aplicação do primeiro.

Ao adotar a prorrogação seguiu a lição do Código Civil alemão a quem se deve a ideia de Verlängerung que preceitua a prorrogação do contrato de locação tal qual inicialmente ajustado até a devolução do imóvel.

E essa prorrogação se dá por força de lei e significa o prolongamento ou extensão do contrato no tempo.

Diferentemente da ideia de renovação, que inspirada na lição da relocatio tacita do direito romano, significa novo contrato em sucessão ao outro, e foi adotada pelo direito francês, austríaco, saxônio e suíço.

Tivesse o legislador adotado relocatio tácita, estaríamos diante de uma extinção do contrato original, com a sucessão de outro duplicando a relação jurídica original. E aí sim teriam razão os doutrinadores que dizem que o contrato de locação extingue-se no término do prazo.

Mas a legislação brasileira e lusa seguiu caminho diferente adotando a ideia de prorrogação, logo, estamos diante do prolongamento da relação jurídica, que de forma una avança no tempo.

Devem os operadores do direito conhecer a doutrina por traz das normas legais e dos conceitos dos institutos jurídicos para melhor aplicar o Direito.

É essa falha, aliada a ausência de um melhor conhecimento de nossa língua e das regras de hermenêutica que fazem surgir divergências como a que aqui é apresentado.

Por isso, conclui-se, citando a lição preciosa e precisa de Pontes de Miranda²⁶:

Nessa precisão dos termos empregados assenta grande parte do aperfeiçoamento da doutrina; e sem ela, os juízes faltam à missão de realização do direito objetivo e de pacificação entre os homens: por falta de conhecimentos exatos, erram; errando, inserem nos repositórios de arestos, que hão de ser consultados, conceitos e proposições que avolumam a confusão dos não-sabedores e dificultam toda obra de corrigenda e ciência do direito.

6. A divergência jurisprudencial

Aqui se traz a posição dos Tribunais de Justiça do Rio Grande do Sul, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, não só em razão do número da população urbana desses estados serem consideráveis, e consequentemente ser grande a utilização do contrato de locação de imóveis urbanos nestas regiões; como por ser destes quatro tribunais o maior volume de ações sobre o tema julgadas pelo Superior Tribunal de Justiça.

No Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, é unânime a posição da inaplicabilidade da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça à fiança na prorrogação do contrato de locação, já que a exoneração da fiança decorre exclusivamente de decisão judicial ou acordo entre as partes. Neste sentido, vejamos as ementas²⁷:

LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXTINÇÃO. INOCORRIDA. SÚMULA 214 DO STJ. INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. É pacífico o entendimento desta Corte de que a prorrogação legal do contrato de locação para prazo indeterminado não extingue automaticamente a responsabilidade dos fiadores pelas obrigações do contrato de locação até entrega das chaves do imóvel caso não promovida ação de exoneração de fiança. A fiança somente se extingue por acordo das partes ou decisão judicial. No caso, não promovida a competente ação de exoneração de fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, os fiadores se obrigam até a entrega das chaves do imóvel ao locador. MÁ-FÉ não caracterizada. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70010921500, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 23.03.2005) (grifo nosso).

LOCAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXTINÇÃO. INOCORRIDA. SÚMULA 214 DO STJ. INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. É pacífico o entendimento desta Corte de que a prorrogação legal do contrato de locação para prazo indeterminado não extingue automaticamente a responsabilidade dos fiadores pelas obrigações do contrato de locação até entrega das chaves do imóvel caso não promovida ação de exoneração de fiança. A fiança somente se extingue por acordo das partes ou decisão judicial. No caso, não promovida a competente ação de exoneração de fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, os fiadores se obrigam até a entrega das chaves do imóvel ao locador. MÁ-FÉ não caracterizada. RECURSO DESPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70010921500, 15.ª Quinta Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 23.03.2005)

No entendimento dos desembargados gaúchos são causas da extinção da fiança exclusivamente as apontadas nos artigos 837 e seguintes do Código Civil. Por isso não é causa de extinção da fiança a prorrogação do contrato de locação, especialmente quando o contrato prevê a duração da responsabilidade até a entrega das chaves, em razão do dispositivo do artigo 39 da Lei 8.245/91.

Neste sentido, colacionam-se as ementas a seguir, entre as muitas proferidas por aquele Tribunal²⁸:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. A prorrogação do contrato de locação não é causa de extinção da fiança, especialmente quando o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves ao locador. A ocorrência de sublocação não é causa ensejadora de exoneração da fiança. Recurso com negativa de seguimento, por manifesta improcedência, em decisão monocrática. (TJRS, Agravo de Instrumento n.º 70014161905, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ney Wiedemann Neto, data de julgamento: 25/01/2006) (grifo nosso)

FIADOR. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. A prorrogação do contrato de locação não é causa de extinção da fiança, especialmente quando o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves ao locador. Inteligência do art. 39 da Lei 8.245/91. O locatário, ao devolver o imóvel locado, deve fazer os respectivos reparos, devolvendo o bem nas mesmas condições de quando o recebeu. Não cumprindo com a obrigação de restaurar o imóvel, o locatário e os respectivos garantidores devem indenizar o locador no montante das despesas apresentadas. Eventual impugnação do valor dos reparos, depende de prova que deve ser produzida pelo devedor, seja da desnecessidade dos reparos, seja do valor gasto na obra. Nos contratos de locação é inaplicável o Código de Defesa do Consumidor, porquanto ausente relação de consumo, prevalecendo à multa moratória de 10% prevista no contrato. RECURSO IMPROVIDO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70013640313, 16.ª Câmara Cível, Relator: Claudir Fidelis Faccenda, Data do julgamento: 11/01/2006) (grifo nosso).

Anotam ainda que o silêncio das partes após o decurso do prazo legal pressupõe a concordância com a prorrogação do contrato de locação e consequentemente da fiança, pacto acessório, conforme o artigo 50 da Lei 8.245/91. Exemplificando, vejamos a ementa²⁹:

LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO E AÇÃO DE COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E FIANÇA. DESNECESSIDADE DE COMUNICAÇÃO AO LOCATÁRIO E FIADORES. Na locação com prazo certo e determinado, o silêncio das partes, após o prazo legal, denota na concordância com a prorrogação automática do contrato de locação e da fiança nele prestada (artigo 50 da Lei nº 8245/91). Não fosse isso, a exoneração da fiança somente se dá por acordo das partes e decisão judicial. Na espécie, houve apenas a prorrogação automática do contrato de locação, porque, ao assinar, na condição de garante, o pacto locatício, o fiador se responsabiliza solidariamente por todas as obrigações contratualmente previstas até a efetiva entrega das chaves do imóvel. ALUGUÉIS E IPTU DEVIDOS ATÉ A DATA DA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. Considerando que o fiador não procedeu de acordo com o art. 1.500 do Código Civil para se exonerar da fiança prestada, a responsabilidade pelas obrigações decorrentes da locação perdura até a data da entrega das chaves do imóvel. REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA DE 10% PARA 2%. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR INAPLICÁVEL NA ESPÉCIE. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica às locações, que possuem lei própria que as regula, inadmitida, assim, a redução da multa para 2%. JUROS. Somente quando não contratada taxa específica, aplica-se os juros à taxa legal de 6% ao ano. Havendo previsão expressa no contrato de locação acerca das taxas de juros, aplica-se o percentual contratado pelas partes a contar do vencimento dos aluguéis e encargos até efetivo adimplemento. COBRANÇA DE REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. FALTA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. IMPROCEDÊNCIA. Improcede pretensão de cobrança de reparos do imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com ciência do locatário e fiadores. DESPROVIDOS OS RECURSOS DO EMBARGANTE E O DA AÇÃO DE COBRANÇA DA EMBARGADA, E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA EMBARGADA REFERENTE AOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. (TJRS, Apelação Cível n.º 70005303813, 15.ª Câmara Cível, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Data do julgamento: 13.08.2003).

No mesmo sentido é a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo, que tem posição majoritariamente contrária à aplicação da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça para excluir a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação.

Para os desembargadores paulistas, a prorrogação do contrato de locação não pode extinguir a fiança em razão da disposição do artigo 39 da Lei 8.2459/91. A prorrogação só é causa de extinção se acordado expressamente entre as partes. Neste sentido são as ementas³⁰:

EXECUÇÃO - FIADOR - CONTRATO - PRORROGAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AFASTANDO A SUA RESPONSABILIDADE ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39, DA LEI 8245/91 – CABIMENTO. Prorrogada a locação, prorroga-se também a fiança até a devolução do bem, se não houve cláusula em contrário. (TJSP, Ap. c/ Rev. n.º 728.384-00/0, 28.ª Câmara Cível, Relator Celso Pimentel, data do julgamento: 24.5.2005).

FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI 8245/91. Descabida a pretensão de garante de contrato de locação, pretendendo desonerar-se da responsabilidade pela fiança prestada, porquanto à hipótese em tela diz respeito a prorrogação de locação por prazo indeterminado, contemplada pelo artigo 39 da Lei 8245/91, pelo que deve prevalecer a manutenção de sua responsabilidade, nos moldes do contrato originário. (TJSP, Ap. s/ Rev. n.º 814.638-00/4, 25.ª Câmara Cível, Relator Amorim Cantuária, data do julgamento: 31.5.2005)

FIANÇA - RESPONSABILIDADE DO FIADOR - LOCAÇÃO - FIXAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - PREVISÃO CONTRATUAL - PRAZO DETERMINADO - CONTRATO PRORROGADO – RECONHECIMENTO. A prorrogação da locação sem a anuência do fiador não desonera a garantia, permanecendo ele obrigado pelos encargos do afiançado, mesmo após o vencimento do contrato escrito, mormente quando há cláusula contratual expressa nesse sentido. (TJSP, Ap. c/ Rev. n.º 873.912-00/7, 26.ª Câmara Cível, Relator Andreatta Rizzo, data do julgamento: 7.3.2005).

EXECUÇÃO - TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - EFICÁCIA ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL - CONTRATO PRORROGADO - SUBSISTÊNCIA DA GARANTIA - EXISTÊNCIA DE TÍTULO EXIGÍVEL – CABIMENTO. O fato de a locação ter sido inicialmente contratada por prazo determinado não afasta a exeqüibilidade do título para a cobrança dos aluguéis posteriores. A prorrogação automática do contrato, operada por incidência do artigo 47 da Lei nº 8245/91, que implicou em simples continuidade dele, faz com que a eficácia permaneça íntegra. Tratando-se de responsabilidade de fiadores, ademais, expressamente pactuada para perdurar até a efetiva entrega das chaves, mais se reforça a constatação da exeqüibilidade. (TACível/SP, Ap. c/ Rev. n.º 852.802-00/6, 7.ª Câmara, Relator ANTONIO RIGOLIN, data do julgamento: 3.8.2004).

Já as Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça de Minas Gerais dividem-se no apoio e na desaprovação ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Uma parte delas é favorável ao entendimento segundo o qual em razão do caráter benéfico da fiança e da proibição legal à sua interpretação extensiva, não pode o fiador ser responsabilizado pela prorrogação com a qual não anuiu expressamente. Neste sentido são as decisões seguintes³¹:

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS – EXCLUSÃO DO FIADOR DO PÓLO PASSIVO DA LIDE – POSSIBILIDADE – FIADOR QUE NÃO ANUIU COM A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO – APLICAÇÃO DA SÚMULA DE Nº 214 DO STJ. Não há que se falar em perpetuação das obrigações do fiador, em razão da prorrogação do contrato de locação, se não houve a anuência deste.(TJMG, Apelação Cível n.º 509.626-0, 12.ª Câmara, Relator Antonio Servulo, data do julgamento: 25.05.2005.)

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – CONTRATO DE FIANÇA – PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO – INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – SENTENÇA MANTIDA. Em razão do seu caráter benéfico, o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. Logo, o fiador que não tenha anuído à prorrogação do contrato de locação, e que sequer tomou conhecimento do mesmo, não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes daquela avença. (TJMG, Apelação Cível n.º 432.603-6, 1.ª Câmara, Relator Osmando Almeida, data do julgamento: 30.11.2004).

EMBARGOS – EXECUÇÃO – ALUGUÉIS – FIADOR – CONTRATO – LOCAÇÃO – TÉRMINO – PRORROGAÇÃO – DESONERAÇÃO. O fiador que não anui à prorrogação do contrato locatício não pode ser responsabilizado por dívida posterior a ela, por ser o instituto da fiança contrato benéfico, não admitindo interpretação extensiva. Inteligência do artigo 1483 do Código Civil de 1916 e Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. (Apelação Cível n.º 2.0000.00.513561-3/000, 16.ª Câmara, Relator José Amancio, j. 14.09.2005).

Já a outra parte entende que se pactuada a duração da finca até a entrega das chaves, subsistirá ela na prorrogação do contrato de locação. Neste sentido, são as decisões seguintes³²:

AÇÃO DE COBRANÇA - FIADORES -PRORROGAÇÃO DO CONTRATO - EXONERAÇÃO DA FIANÇA - INEXISTÊNCIA. Subsiste a fiança pactuada até a efetiva entrega das chaves, mesmo que se transforme o contrato em ajuste por tempo indeterminado. Inviável a exoneração do fiador que tenha, expressamente, renunciado ao direito estipulado no art. 1.500 do Código Civil. (TJMG, Apelação Cível n.º 371.631-6, 5.ª Câmara, Relatora Eulina do Carmo Almeida, data do julgamento: 3.10.2002).

EMBARGOS INFRINGENTES – LOCAÇÃO PRAZO DETERMINADO – FIANÇA CONTRATADA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – EMBARGOS ACOLHIDOS. Diante da expressa previsão contratual de que a obrigação fidejussória permaneceria válida até a efetiva entrega das chaves, embora o contrato de locação seja por prazo determinado, subsiste a obrigação dos fiadores. (TJMG, Embargos Infringentes na Apelação Cível n.º 433.815-0/01, 5.ª Câmara, Relatora Hilda Teixeira da Costa, data do julgamento: 24.02.2005).

LOCAÇÃO – FIANÇA – CONTRATO PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO SEM A ANUÊNCIA DA FIADORA – RESPONSABILIDADE – RECURSO PROVIDO. Prevendo o contrato de locação a prorrogação da fiança enquanto vigorar a prorrogação do contrato, subsiste a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega do imóvel. (TJMG, Apelação Cível n.º 463.882-0, 13.ª Câmara, Relator Francisco Kupidlowski, data do julgamento: 31.03.2005).

A divergência chega a tal ponto que numa mesma Câmara encontram-se decisões conflitantes, como seguintes³³:

LOCAÇÃO - ALUGUÉRES - FIADOR - DESONERAÇÃO. Sendo a fiança contrato benéfico, não admitindo interpretação extensiva, o fiador que não anuiu na prorrogação do contrato de locação não pode responsabilizar-se por dívidas posteriores a ela.(Inteligência dos artigos 1.483 do Código Civil/1916 e Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça). (TJMG, Apelação Cível n.° 2.0000.00.517218-3/000, 16.ª Câmara, Relator Batista de Abreu, data do julgamento: 25.012006).

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MORTE DO INQUILINO - IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE MANUTENÇÃO DA FIANÇA - CONTINUIDADE DO CONTRATO. Constando-se do contrato de locação cláusula acessória em que os fiadores obrigam-se solidariamente com o pagamento dos encargos contratuais até a entrega efetiva das chaves, mesmo que ocorra a prorrogação do prazo avençado e morte do locatário, à obviedade, são esses garantes partes legítimas para integrar a ação de cobrança relativa ao pacto que firmaram, nos termos do artigo 11, I, da Lei do Inquilinato. (TJMG, Apelação Cível n° 2.0000.00.472806-9/000, 16.ª Câmara, Relator Otávio Portes, data do julgamento: 14.12.2005).

A mesma divisão encontra-se no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, onde uma parte das Câmaras, aplicando a Súmula 214, restringem a responsabilidade do fiador ao prazo originalmente contratado. Neste sentido³⁴:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - PRORROGAÇÃO - ANUÊNCIA - AUSÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, de forma que somente há que se falar em responsabilidade do fiador, nos limites das obrigações assumidas no contrato originário. (TJDFT, Apelação Cível n.º 20050110093102, 3ª Turma Cível, Relator LÉCIO RESENDE, data do Julgamento: 13/02/2006, DJ 21/03/2006 p. 102).

CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. LOCAÇÃO PRORROGADA. FALTA ANUÊNCIA FIADORES. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Tendo em vista o seu caráter benéfico, o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. Assim sendo, se os fiadores não manifestaram suas aquiescências à prorrogação automática da locação, mesmo que tenham afirmado que a fiança prestada se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, não estarão vinculados. Aliás, esse é o entendimento sedimentado na 214 do Superior Tribunal de Justiça.II - É cediço que os honorários advocatícios devem ser fixados em valor razoável, levando-se em conta a natureza e importância da causa, o grau de zelo do profissional e o lugar de prestação do serviço. Impõe-se considerar, ainda, que os honorários advocatícios devem ser fixados na proporção da vitória alcançada. III - Em verdade, tratando-se de incidente de exceção de pré-executividade, onde houve contraditório e o processo foi julgado extinto em relação aos recorridos, não seria razoável afastar a imposição da verba honorária, que deve ser arbitrada, no entanto, com base nos critérios do § 4º do Código de Processo Civil. III - Recurso Parcialmente Provido. Sentença Reformada.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20050110201089, Relator HERMENEGILDO GONÇALVES, 1ª Turma Cível, data do julgamento: 15/12/2005, DJ 09/03/2006 p. 69).

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE FIANÇA EM LOCAÇÃO. LIMITE TEMPORAL DA GARANTIA. INTEPRETAÇÃO NÃO ESTENSIVA. 1. A obrigação do fiador, no contrato por tempo certo e determinado, não alcança eventual prorrogação a menos que, decorrido o período inicial, tenha ele concordado, expressa e concretamente, em estender a sua responsabilidade pelos alugueis e encargos. 2. A cláusula contratual que estende a sua responsabilidade até a entrega das chaves, não tem força para obrigá-lo, tratando-se de uma anomalia nos contratos benéficos e gratuitos, assim estranha à sua natureza. 3. Recurso improvido.(TJDFT, Apelação Cível 20010110480468, Relator ANTONINHO LOPES, 1ª Turma Cível, data do julgamento: 05/09/2005, DJ 23/02/2006 p. 69).

CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO. FIANÇA. PERSISTÊNCIA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. NECESSIDADE DE EXPRESSA ANUÊNCIA. 1. Apesar de haver disposição contratual expressa estendendo a obrigação do fiador até a entrega das chaves, a garantia fidejussória não pode subsistir se houver prorrogação do contrato sem a sua expressa anuência. 2.Recurso improvido. (TJDFT, Embargos n.º 19990710148376, Relator ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 28/09/2005, DJ 02/03/2006 p. 79).

No entanto, encontram-se decisões³⁵, como as seguintes, que entendem que a responsabilidade dos fiadores persiste na prorrogação do contrato de locação:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - REPRESENTAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - PRORROGAÇÃO - ANUÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO - UNÂNIME. Os fiadores respondem pela fiança até ao fim da relação obrigacional contida no contrato de locação, estando prevista em cláusula contratual, a prorrogação da fiança, prorrogada a locação.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20030110620047, Relator LÉCIO RESENDE, 3ª Turma Cível, data do julgamento: 25/10/2004, DJ 07/12/2004 p. 207)

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO. FIADOR. PRAZO. PRORROGAÇÃO. LIMITAÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. - Persiste a garantia da fiança prestada com a prorrogação do contrato de locação, inocorrendo qualquer alteração das cláusulas primitivamente estabelecidas pelas partes.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20000110256122, Relator DÁCIO VIEIRA, 5ª Turma Cível, data do julgamento: 03/06/2002, DJ 27/08/2003 p. 50)

Outras decisões³⁶, como a da ementa a seguir, entendem que se prorrogado o contrato de locação, os fiadores não tomaram medidas para exonerarem-se, permanecem responsáveis até a entrega das chaves:

AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE EXECUÇÃO FORÇADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA – EXONERAÇÃO. 1 - No caso vertente, não se cuida de aditamento ao contrato, mas de prorrogação ocorrida por força legal, uma vez que o locatário permaneceu na posse do imóvel após o advento de seu termo final. 2 - Ora, a prorrogação assim realizada independe de anuência de quem quer que seja, e sendo válida (como visto) a cláusula contratual que estende a garantia fidejussória até a efetiva entrega das chaves ou devolução do imóvel, cabia ao fiador procurar a exoneração de sua obrigação, pelas vias próprias. 3 - Conforme se colhe dos autos o fiador entabulou proposta de pagamento do débito, não cumprindo a avença, restando caracterizado, a meu sentir, o instituto da novação.(TJDFT, Agravo de Instrumento n.º 20040020050651, Relator ASDRUBAL NASCIMENTO LIMA, 5ª Turma Cível, data do julgamento: 06/12/2004, DJ 08/09/2005 p. 54).

Por fim, há decisões ainda que afastam a aplicabilidade da Sumula 214 se os fiadores tiverem ciência da prorrogação de forma expressa. Neste sentido³⁷:

PROCESSO CIVIL - EXECUÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES - SÚMULA 214 DO STJ - INAPLICABILIDADE - PRORROGAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO - ANUÊNCIA DOS FIADORES NO CONTRATO ORIGINÁRIO - DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO - INCABÍVEIS - AGRAVO IMPROVIDO. 1. É certo que a fiança, por se tratar de contrato benéfico, interpreta-se restritivamente, devendo ser limitada ao prazo de vigência do contrato de locação, de modo que os fiadores não devem ser responsabilizados pelos débitos, quando o pacto locatício for prorrogado por prazo indeterminado sem a devida anuência. Contudo, quando a prorrogação do contrato é por prazo determinado e os fiadores tinham ciência dessa circunstância, não se aplica o enunciado da Súmula n.º 214 do STJ. 2. A pretensão dos executados ao pagamento em dobro do débito e dos danos morais caracteriza-se como pedido contraposto, o que é absolutamente incabível no processo de execução, cujo propósito é a satisfação de direito líquido, certo e exigível do credor, que provoca a atividade jurisdicional buscando a expropriação forçada do patrimônio do devedor. 3. Agravo improvido.(TJDFT, Agravo de Instrumento n.º 20050020030470, Relator AQUINO PERPÉTUO, 3ª Turma Cível, data do julgamento: 04/08/2005, DJ 29/09/2005 p. 82).

CIVIL. FIANÇA. PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO. ANUÊNCIA. FIADORES. Se os fiadores são os genitores do locatário afiançado, com participação ativa na condução da empresa situada no imóvel locado, resta evidente que tinham eles, os fiadores, pleno conhecimento da prorrogação da avença e com ela anuíram. Impõe-se, assim, a subsistência da garantia fidejussória prestada.(TJDFT, Apelação Cível n.º 20010110372970, Relator JOÃO MARIOSA, 2ª Turma Cível, data do julgamento: 14/06/2004, DJ 26/08/2004 p. 67).

6. As recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça

Como a posição do Superior Tribunal de Justiça de aplicar a Sumula 214 à prorrogação do contrato de locação é contrária à maioria das decisões dos Tribunais dos Estados e as decisões que seguem este entendimento da Corte Superior (excluindo a responsabilidade dos fiadores sob os encargos advindos da prorrogação com a qual não anuíram) são minoria, este Tribunal teve que reanalisar seu entendimento e recentemente mudou sua posição.

Tal mudança iniciou-se com o voto do Ministro Paulo Medina nos Embargos de Divergência 566.633/CE, cujo acórdão ainda não foi publicado, que negou a aplicação da Súmula 214 à prorrogação legal e tácita do contrato locatício e assentou que tal hipótese não se confunde com a figura do aditamento contratual.

E vem sendo consolidada com decisões como seguinte da lavra do Ministro Paulo Gallotti:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO. FIANÇA. EXONERAÇÃO. PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. DISTINÇÃO. SÚMULA Nº 214/STJ. INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA POR SEU PRÓPRIO FUNDAMENTO. 1. O entendimento predominante neste Superior Tribunal de Justiça era de que o contrato de fiança, por ser interpretado restritivamente, não vinculava o fiador à prorrogação do pacto locativo sem sua expressa anuência, ainda que houvesse cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. 2. A Terceira Seção desta Corte, no julgamento dos Embargos de Divergência nº 566.633/CE, em 22/11/2006, acórdão pendente de publicação, assentou, contudo, compreensão segundo a qual não se confundem as hipóteses de aditamento contratual e prorrogação legal tácita do contrato locativo, concluindo que "continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/2002, a depender da época em que firmaram o acordo". 3. Na linha da recente jurisprudência da Terceira Seção, não sendo hipótese de aditamento, mas de prorrogação contratual, a que os fiadores comprometeram-se até a devolução do imóvel, torna-se inaplicável o enunciado de nº 214 de nossa Súmula. 4. Não há como abrigar agravo regimental que não logra desconstituir o fundamento da decisão atacada. 5. Agravo regimental a que se nega provimento.³⁸

Tal entendimento consagra a corrente jurisprudencial e doutrinária majoritária que rechaçava a aplicação da Súmula 214 à prorrogação do contrato de locação e com a aplicação correta da hermenêutica, consolida o Direito como ciência, pondo termo à polêmica aqui analisada.

7. CONCLUSÃO

A Lei 8.245/91, que rege os contratos de locação dos imóveis urbanos, dá contornos e especificidades à fiança que devem ser aplicadas concomitamente às regras gerais deste instituto estabelecidos pelo Código Civil. Por isso, não se pode questionar a aplicação do artigo 39 da lei de locação em face da norma do 819 do Código Civil.

Referido dispositivo determina que a prorrogação do contrato de locação estende-se ao de fiança, consolidando em nosso sistema a teoria alemã da Verlägerung que caracteriza o instituto pela continuidade do contrato, abstraindo apenas o tempo de sua duração.

A tendência jurisprudencial que surgiu no Superior Tribunal de Justiça a partir de 2002, afastando a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação, com a qual não anuiu expressamente e aplicando a Súmula 214 gerou grande confusão e insegurança ao mercado de locações, já que as decisões do STJ são a última palavra sobre a interpretação das normas infraconstitucionais.

Como esse entendimento do Supremo divergia da posição de grande parte dos Tribunais da Federação, muitos foram os recursos que a Corte Superior teve que analisar sobre o tema, e verificando a confusão que existia acerca do conceito de prorrogação, teve que rever sua posição.

Diante da impossibilidade de sustentar que a Súmula 214 ao estabelecer que "o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu" se refere à prorrogação do contrato de locação, sobretudo quando se verificam precedentes dessa Súmula; e da inquestionável a vigência da Lei de Locações, ressalvada pelo Código Civil no artigo 2.036, não é era apropriada a posição Do Superior Tribunal de Justiça em aplicar a Súmula 214 e afastar a responsabilidade do fiador na prorrogação do contrato de locação.

A mais recente tendência do STJ inaugurada com o voto do Ministro Paulo Medina nos Embargos de Divergência 566.633/CE é mais apropriada à analise do tema proposto, por respeitar o artigo 39 da Lei 8.245/91. Deve encerrar a discussão sobre o tema, se aprovado, o Projeto de Lei da Câmara de nº140/2009 ^[39], que dará a seguinte redação a referido artigo:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Nota de Atualização (do Editor):

O Projeto de Lei da Câmara nº 140/2009 foi convertido na Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que já está em vigor.

O art. 39 foi sancionado na mesma forma acima transcrita.

A mesma lei também incluiu no art. 40 o inciso X e o parágrafo único:

"Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

.................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação."

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Notas

¹ SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO, E ADMINISTRAÇÃO DE IMOVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO – SECOVI/SP. Pesquisa Mensal de Locação. Disponível em http://www.secovi.com.br. Acesso em 02/02/2008.

² MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 442.

³ MIRANDA, ob. cit, pg. 451/454.

⁴ BEVILAQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil Comentado. 4.ª edição, volume IV. São Paulo: Livraria Francisco Alves, 1934, p.380.

⁵ SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Pesquisa. Disponível em http:// www.stj.gov.br. Acesso em 19/02/2006.

⁶ Idem.

⁷ THEODORO, Humberto Júnior. A fiança e a prorrogação do contrato de locação. Revista CEJ n.º 24. Portal da Justiça Federal. Revista CEJ. Número 24, jan-mar/2004, p. 54. Disponível em http://www.justicafederal.gov.br. Acesso em 27/01/2006.

⁸ Recurso Especial n.º 440110/SP, Relator Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, julgamento 15.10.2002, DJ de 11.11.2002, p. 284.

⁹ Recurso Especial n.º 322026/SP, Relator Min. Fernando Gonçalves, 6.ª Turma, julgamento 18.04.2002, DJ de 06.05.2002, p.336.

¹⁰ Recurso Especial n.º 263778/SP, Relator Min. José Arnaldo da Fonseca, 5.ª Turma, julgamento 03.10.2000, DJ de 06.11.2000, p.221.

¹¹ Embargos de divergência no Recurso Especial n.º 302205/MG, Relator Min. Gilson Dipp, Terceira Secção, julgamento 18.11.2002, p. 157.

¹² BEVILAQUA, ob.cit, p.380.

¹³ MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 454/455.

¹⁴ SANTOS, Gildo. Fiança – Alguns Aspectos. Revista do Advogado n.º 77: O novo Código Civil 1 ano de vigência, São Paulo: AASP, 2004, p. 21.

¹⁵PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e outras. 10.ª ed. rev. e aumentada. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p.254.

¹⁶ Ibid, p. 254/255.

¹⁷ BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato: Lei 8.245, de 18.10.1991, doutrina e jurisprudência do STJ, TACSP, TAMG, TACRJ e TARS, artigo por artigo. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 161/162.

¹⁸ GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V.3. São Paulo: Saraiva, 2004, p.536.

¹⁹ MOURA, Humberto Fernandes de. A prorrogação do contrato de locação por tempo determinado também abrange o contrato de fiança? Disponível em http://www.psj.com.br. Acesso em 28/01/2006.

²⁰ SEGALLA, Alessandro Schirrmeister. A fiança à locação e a Súmula nº 214 do STJ. Disponível em http://jus.com.br/artigos/7281. Acesso em 29/01/2006.

²¹ BARROS, ob. cit., p. 205/206.

²² SIDOU, op. cit, pg. 19.

²³ CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Da extinção da responsabilidade dos fiadores em contrato de locação. Disponível em http://www.saraivajur.com.br. Acesso em 05.02.2006.

²⁴ COELHO, José Fernando Lutz. O contrato de fiança e sua exoneração na locação. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2002, p. 87/88.

²⁵ CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Da extinção da responsabilidade dos fiadores em contrato de locação. Disponível em http://www.saraivajur.com.br. Acesso em 05.02.2006.

²⁶ MIRANDA, Pontes de. Locação de Imóveis e Prorrogação. 1.ª ed. atual em conformidade com o Código Civil de 2002 por Vilson Rodrigues Alves. Campinas: Servanda, 2004, p. 431.

²⁷ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tj.rs.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

²⁸ Idem.

²⁹ Idem.

³⁰ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. Jurisprudência. Disponível em http:// www.stac.sp.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³¹ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tjmg.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³² Idem.

³³ Idem.

³⁴ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS. Jurisprudência. Disponível em http:// www.tjdf.gov.br. Acesso em 24/02/2006.

³⁵ Idem.

³⁶ Idem.

³⁷ Idem.

³⁸ Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n.º 776.039, Relator Min. Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgamento 18.10.2007. DJ 12.11.2007 p. 314.

³⁹ Disponível em http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/69205.pdf, acesso em 10 de novembro de 2009.

Autor

Aline Dias de França

Advogada. Graduada em Direito e Especialista em Direito Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Mestranda em Direito Civil pela Faculdade de Direito do Largo de São Francisco da Universidade de São Paulo.

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FRANÇA, Aline Dias de. A fiança na prorrogação do contrato de locação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2444, 11 mar. 2010. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/14493. Acesso em: 20 abr. 2024.

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