Sub-rogação ao cônjuge ou companheiro e exoneração de fiança nos contratos de locação de imóvel urbano

São freqüentes as dúvidas relacionadas às regras aplicadas ao contrato de locação de imóvel mantido por casal, na condição de locatários, após a separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável.

No entanto, todas elas podem ser sanadas sob interpretação dos dispositivos legais previstos na Lei nº 8.245/91.

Com relação ao cumprimento do contrato após a separação, divórcio ou dissolução de união estável, é o art. 12 do referido diploma legal que traz a regra geral. Em casos de separação, divórcio ou dissolução da união estável, a locação prosseguirá de forma automática com o cônjuge ou o companheiro que permanece no imóvel, ainda que não seja parte integrante do instrumento particular firmado. Assim expressa o dispositivo, in verbis:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

No entanto, ainda que a sub-rogação seja automática por lei, o locatário, firmatário do negócio jurídico, deve comunicar o locador, bem como o fiador, se a garantia do negócio for pela modalidade da fiança. Essa comunicação ao locador poderá ser verbal para tão somente dar ciência, pois a forma que fará efetivar-se a sub-rogação deverá ser por escrito, como determina o § 1º do referido dispositivo legal, in verbis:

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

E, por fim, outra dúvida corriqueira diz respeito à exoneração do fiador nos casos de sub-rogação ao cônjuge ou companheiro. Isso porque, na prática, é muito comum o parente ascendente do cônjuge ou do companheiro que não permanecerá no imóvel, ser a garantia pessoal do negócio (fiador). A sub-rogação faz com que este tenha receio de futuro inadimplemento, o qual terá que respondê-lo e, por isso, opta pela exoneração. Nestas situações, o § 2º do referido dispositivo legal traz a regra que dá direito ao fiador exonerar-se de sua responsabilidade. Assim expressa, in verbis:

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Para que isso se efetive o fiador deve, dentro do prazo de trinta dias a partir do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, que é quem deve comunicar o fiador, expressar a sua vontade de exonerar-se da responsabilidade pela garantia. No entanto, o fiador ainda fica responsável por todos os efeitos da fiança pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador de que irá exonerar-se. Este prazo visa atribuir tempo hábil para a efetivação de nova garantia que possa satisfazer o negócio jurídico.