Taxa de condomínio baseada em fração ideal e transgressão ao princípio da isonomia

É sabido que as coberturas prediais, na sua grande maioria, pagam taxas de condomínio com valores superiores aos demais condôminos, e algumas situações até 160% a mais, justamente porque o critério utilizado para aferir o valor desta taxa é através da chamada “fração ideal”.

O que se busca neste rápido e superficial esclarecimento é demonstrar que há real possibilidade de os proprietários de coberturas ajuizarem ações judiciais (e muitos já estão fazendo isso) com a finalidade de reduzir os valores das taxas de condomínio, além da restituição dos valores pagos a mais nos últimos 05 (cinco) anos, devidamente atualizados. 

Desde maio de 2013 acirrou-se a discussão acerca da forma de cobrança das taxas de condomínios pelo critério de fração ideal, haja vista que o STJ, através do Recurso Especial nº 1.104.352 (20080256572-9), decidiu pela cobrança de taxa condominial igualitária entre todos as unidades condominiais.

Para que se entenda de forma consistente sobre a discussão ora trazida à lume, faz-se necessário esclarecer dois conceitos, quais sejam: taxa de condomínio e fração ideal:

• Taxa de condomínio: Obrigação, imposta a todos os condôminos, para concorrerem com as despesas do condomínio. Desta forma é uma taxa definida a partir do rateio dos gastos comuns com os serviços e estruturas COMUNS à todos os condôminos, tais como: pessoal (porteiro, zelador, serviços gerais, piscineiros...), elevador, energia, agua, melhorias e benfeitorias estruturais...

• Fração Ideal: É a parte indivisível e determinável das áreas comuns de um condomínio proporcional à unidade autônoma e privada de cada condômino. Em outras palavras, seria uma propriedade virtual de cada condômino proporcional ao tamanho de cada unidade condominial particular, sobre qual recai o valor do condomínio. Desta forma, quanto maior o tamanho da unidade condominial particular, maior a sua contribuição com a taxa de condomínio.

Entendidos estes dois conceitos elementares para total compreensão do tema aqui abordado, passemos ao ponto chave do presente artigo, qual seja, a indagação; é justo aplicação da fração ideal como critério de aferição de taxa condominial? Ou em outras palavras, é justo que um proprietário que tem um imóvel com metragem maior pagar a mais pelo uso comum do condomínio, haja vista que esta área comum é utilizada exatamente da mesma forma por todos os condôminos? O proprietário de uma cobertura utiliza mais o elevador, a piscina, a academia ou demais serviços do condomínio, como porteiro, zelador e serviços gerais somente pelo fato de ter um apartamento maior que os demais?

Percebamos que não existe um serviço especial ou diferenciado que autorize esse pagamento maior. As coberturas não geram ônus ou prejuízo para os demais condôminos, uma vez que todos utilizam as áreas comuns do condomínio (elevador, quadra, academia, piscina ...) exatamente da mesma forma. Então, qual é a justificativa desta taxa diferenciada para os moradores de cobertura?

Antes do advento do Código Civil de 2002, a legislação aplicada aos condomínios, que determinava como seria feita a cobrança das Taxas Condominiais, era a Lei 4.591/1964, que determina em seu art. 12:

Art. 12 da Lei 4.591/1964. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Após a promulgação do Código Civil de 2002, a Lei 4.591/64 passou a ser utilizada somente de forma subsidiária, ou seja, apenas na omissão daquela que esta seria utilizada. Vejamos o que diz o art. 1.336 do Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”;

Por sua vez o art. 1.331, §3º do mesmo Código Civil define o que é fração ideal, vejamos:

“Art. 1.331, parágrafo 3º, que diz: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Ressalte-se que a fração ideal foi criada para facilitar o cálculo do valor da unidade a ser repassado para o promitente comprador da unidade; e neste sentido vale ressaltar as palavras do Prof. E mestre em Direito do Consumidor Estevão Zizzi: A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio.

Não obstante que o objetivo inicial da criação do parâmetro “fração ideal” foi para dividir de forma justa os custos com a obras e mão-de-obra para construir o prédio, o nosso Código Civil faculta ao condomínio se utilizar do critério da fração ideal para atribuir a contribuição de cada condômino com as despesas condominiais. Assevere-se que é facultativo a cada condomínio utilizar ou não o parâmetro da fração ideal para estabelecer o valor da taxa, sendo que esta forma deve estar expressa no regulamento do condomínio devidamente aprovado pela Assembleia.   

Então, o cerne da questão é: a cobrança da taxa condominial diferenciada (maior) para as coberturas acabam por infringir o Princípio da Isonomia (Igualdade), uma vez que os moradores das coberturas, na esmagadora maioria das situações, utilizam-se das áreas comuns de forma idêntica a qualquer outro condômino. Tamanha é a discussão do assunto que a doutrina e jurisprudência é bastante dividida ainda no assunto.

Discorrendo sobre o tema, FARIAS e ROSENVALD ensinam que as despesas condominiais visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. Pode ocorrer do rateio ser estipulado no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracterizando enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários. De fato, não é raro que, injustificadamente, um condômino culmine por suportar determinada despesa que não lhe diga respeito ou que seja substancialmente direcionada a outros moradores. (Grifos nossos)

ESTEVÃO ZIZZI complementa: Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades-tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim.(Grifos nossos).

Notemos, portanto, que o fundamento de defesa que arrima o direito do rateio igualitário entre os condôminos é a transgressão do Princípio da Isonomia, que garante a igualdade material (de fato) entre as pessoas; e neste sentido é desproporcional que o proprietário de cobertura pague por um valor maior nas contas que visam cobrir os custos das áreas e serviços COMUNS  à todos os condôminos.

Neste diapasão, se o objetivo da taxa condominial é o custeio dos gastos COMUNS do condomínio, no momento que o proprietário de cobertura paga condomínio num valor maior que os demais, ainda que utilizando-o igualmente da mesma forma que todos, acaba por gerar um locupletamento (enriquecimento) ilícito e indevido do condomínio e dos demais condôminos.

Vejamos o que reza o art. 884 do Código Civil:

Art. 884 CC. “Aquele que sem justa causa se enriquece à custa de outrem será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

Portanto, resta evidente que o critério mais justo é o critério da divisão igualitária entre as unidades do condomínio. Inclusive o assunto chegou ao Superior Tribunal de Justiça, pela 1º vez, em 2003, que decidiu pela adoção do critério igualitário:

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.

A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 541.317/RS, Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma. Julgado em 09/09/2003, publicado em 28/10/2003.)

Ao proferir seu voto, o Ministro CESAR ASFOR ROCHA pontuou que “o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v.g. o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.”.

Desde então o STJ vem adotando o mesmo entendimento, avultando-se que desde 2003 a maioria dos condomínios vêm utilizando o critério isonômico, justamente para evitar discussões judiciais

Ademais, o proprietário de cobertura já suporta valor elevado ao adquirir o imóvel, o que é justo, pois o valor venal do mesmo é calculado pela fração ideal. Contudo, não é justo que pague a mais pelos mesmos serviços que os proprietários da unidade do térreo, por exemplo, usam de maneira igualitária, transgredindo frontalmente o Princípio da Isonomia, e gerando um enriquecimento indevido e ilícito para os demais condôminos que pagam um valor menor, bem como para o próprio condomínio.

Por derradeiro, chamo a atenção que a busca pela redução dos valores das taxas de condomínio devem ser analisadas caso a caso, haja vista que por conta do Princípio da Isonomia material, ou seja, a igualdade ou desigualdade verificada de fato e o consequente enriquecimento ilícito do condomínio e dos condôminos, possam levar ao convencimento dos Tribunais (e isso já vem paulatinamente ocorrendo) da justa e legal cobrança das taxas condominiais pelo método de rateio igualitário.

Diante do exposto, ainda que o tema seja controverso, já se verifica uma significante tendência do Judiciário, inclusive do próprio Supremo Tribunal de Justiça, em adotar o critério isonômico de cobrança das taxas condominiais. Frise-se portanto, que cada caso em particular deverá ser apreciado pelo seu Tribunal, haja vista que não é um entendimento aplicado de forma objetivo, mas o Princípio da Isonomia ou da Igualdade, que é aplicado de forma subjetiva ao caso em concreto através da interpretação do magistrado.