Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora SFERA ENGENHARIA é condenada na restituição de 100% sobre os valores pagos pelo comprador por atraso na entrega de obra

Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Joy, localizado na cidade de Santos, perante a incorporadora Sfera Engenharia (o nome da SPE era: Sferapositiva 01 Incorporação Imobiliária Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de março de 2016, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” não foi expedido pela Prefeitura local, restando ultrapassado em larga escala o prazo máximo para a conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento.

Cansados de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 5ª Vara Cível, Dra. Regina de Oliveira Marques, em sentença datada de 09 de maio de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.

Nas palavras da magistrada:

• “O empreendimento tinha prazo para ser entregue em setembro/15, mais cento e oitenta dias do prazo legal de tolerância, com termo final em março/16.
• Não consta dos autos qualquer documento que comprove que o habite-se foi expedido, tampouco que a empresa ré concluiu a obra, disponibilizando o bem ao autor, restando que a notificação enviada pelo autor datou de abril/16 sem qualquer comprovante da requerida de que o imóvel compromissado pelo autor lhe estaria disponível, restando pueril a assertiva da ré de que a primeira prorrogação ainda estaria no prazo de tolerância, bastando verificar a documentação a folhas 56 que tal prorrogação se deu em 23/06/154, com prazo final de entrega para janeiro/16. A obra não foi terminada, conforme se depreende dos autos, restando que a requerida não apresentou qualquer documento comprobatório de sua obrigação. Nada justifica a não conclusão total das obras, configurando a total inadimplência da requerida.
• Não há se falar na espécie em caso fortuito ou força maior, pois ambos decorrem de dois elementos, o interno, de caráter objetivo - inevitabilidade do evento, e o externo, de caráter subjetivo - ausência de culpa.
• A inadimplência da ré está caracterizada uma vez que restou incontroverso o descumprimento do prazo previsto para conclusão das obras e, tratando-se de contrato em que os desembolsos foram motivados pelo interesse na aquisição de imóvel para moradia, existe, senão a urgência, uma expectativa de evolução do empreendimento que não foi atendida.
• A alegação de que houve obstáculos à edificação não afasta a culpa da ré, mas a reforça, na medida em que, antes da obtenção da viabilidade do negócio, colocou o empreendimento no mercado para a aquisição de consumidores.
• Nem se argumente que atraso foi devido a fatores alheios a vontade das requeridas (demora da Municipalidade em conceder alvará, habite-se, problemas ambientais etc), pois tais motivos não se mostram aptos a justificar um atraso de 18 meses, uma vez que esses fatos integram o risco do empreendimento, sendo inerente à própria atividade desenvolvida pelas rés, não podendo tal risco ser transferido à autora consumidora.
• Assim, a construção do imóvel do autor não pode ficar sujeita, independentemente da efetivação dos pagamentos, a circunstâncias que só dizem respeito à  vendedora, ora ré, mesmo porque condição com este teor seria ilícita, já que priva de efeito o negócio jurídico e se sujeita ao puro arbítrio da ré; ou seja, seria potestativo (art. 122, do Código Civil).
• Agiu a requerida com negligência e imperícia na gestão de seus negócios, não entregando a unidade quando deveria pelo contrato firmado. Note-se que a ré se obrigou a entrega do imóvel em prazo certo, não tendo havido força maior ou caso fortuito que justificassem sua conduta de inércia quanto ao início da construção.
• Há, desta feita, o dever de devolver as parcelas pagas a tal título, corrigidas a partir da data do desembolso, pelo índice do contrato, com juros a contar da citação, sem quaisquer descontos por parte da ré como supra explicado..
• Isto posto e, considerando o que do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação, para:
• 1) DECLARAR RESCINDIDO o contrato firmado entre as partes por culpa da requerida;
• 2) CONDENAR a ré a devolver ao autor, à guisa de danos materiais, a totalidade dos valores por ele desembolsado e efetivamente comprovados nos autos,  R$ 136.960,48, devidamente corrigidos pelo índice do contrato, desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescido de juros de 1% desde a citação, sem quaisquer descontos por parte da ré a título de despesas ou custas administrativas;  de uma única vez.”

Processo nº 1016269-38.2016.8.26.0002

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.