A compra de imóvel na planta e a Lei do Distrato

A compra de imóvel na planta tem uma nova regulamentação através da chamada "Lei do Distrato".

Com a promulgação da Lei 13.786/18, algumas alterações foram introduzidas nas Leis nºs. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Inicialmente cumpre registrar, que o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel leva as partes de volta ao estágio inicial da negociação em virtude da devolução do preço pago pelo adquirente, descontado dos valores previstos na lei e no contrato, inclusive a título de aluguel pelo período em que teve o bem à disposição, concomitantemente à imediata restituição do imóvel.

Dentre as alterações, destaco a introdução do artigo 67-A:

Art. 67-A Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die ;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

§ 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

Da leitura atenta, extrai-se que o adquirente, em caso de resilição (desfazimento por acordo) ou rescisão (decisão unilateral) do contrato, além da pena convencional (entre 25% a 50%), terá deduzido da importância a ser ressarcida pelo incorporador a comissão de corretagem, impostos, taxas, cotas de condomínio, despesas contratuais e demais encargos incidentes sobre o imóvel, além de um valor equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o montante atualizado do contrato, por mês, pelo período compreendido entre a entrega das chaves e a devolução do imóvel (fruição).

Considerando, que o parágrafo 4º, retro, limita os valores de desconto e retenções a serem feitos em decorrência do desfazimento do negócio para que não ultrapassem o que foi efetivamente pago pelo adquirente, não incluindo nesse cálculo a verba relativa à fruição, pode ocorrer que o consumidor, ao final, fique sem o imóvel e ainda tenha de arcar com essa cifra, ou parte dela, relativa ao período de ocupação. Ou seja, pode perder a totalidade do investimento, o imóvel e ainda ficar devendo o montante relativo ao aluguel, o que é um absurdo!

Portanto, é preciso, antes de adquirir um imóvel “na planta”, analisar com cuidado as condições oferecidas, modo a não vir a ser surpreendido no final com a perda do bem e da poupança construída com o suor do trabalho.