Uma compradora de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Mais Santos, em Santos, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Abadir Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que aceitaria o distrato mediante restituição de míseros 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Uma piada.
Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 6ª Vara Cível, Dr. Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez, em sentença datada de 13 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (novtenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “É direito da autora promover a rescisão (ou, de forma mais técnica, a resilição) do contrato.
- Tal resilição, no caso, deve-se consignar, ocorre por mera liberalidade da autora, sem qualquer culpa por parte da requerida.
- Passo a analisar quais valores devem ser devolvidos por conta da rescisão do contrato.
- Tendo em vista que, no caso, a rescisão da avença não se dá por inadimplemento da requerida, mas sim por vontade do autor, a restituição não pode ser integral, devendo ser descontada uma "taxa de retenção", para fazer frente aos custos administrativos do vendedor.
- Nesse sentido dispõe a Súmula no 1 do Eg. TJSP: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propagada feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Ainda, a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
- Tal taxa de retenção, segundo a jurisprudência predominante, deve ser fixada entre 10% e 25% das parcelas pagas, dependendo das condições em que se deu a rescisão.
- Entendo que o percentual de 10% do total pago é o adequado para o caso, considerando-se que a autora não tomou posse do imóvel e estava adimplente no momento do pedido de distrato, conforme informado na inicial e não contestado pela requerida. A taxa de retenção de 10% deve substituir os descontos e multas estabelecidos no contrato (especialmente na 12ª, parágrafo 3º), porque implicam manifesta desproporção contra o consumidor.
- A devolução, contudo, deve se dar em parcela única, como dispõe a Súmula no 02 do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- A correção monetária deverá incidir desde cada parcela e os juros de mora desde a citação.
- Ressalte-se que a responsabilidade das requeridas é solidária, já que ambas integram a cadeia de consumo.
- Nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a ação, com relação aos demais pedidos, para:
- (a) RESCINDIR o negócio jurídico celebrado pelas partes;
- (b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem à autora, de uma só vez, as prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial, com dedução apenas de 10% (dez por cento) do montante pago a título de taxa de retenção, com acréscimo de correção monetária, conforme a Tabela Prática, desde o pagamento de cada parcela, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Processo nº 1071413-91.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
