Tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração do ramo imobiliário

6. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Não-Cumulativa

A base de cálculo da COFINS não-cumulativa é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da venda de bens e serviços nas operações em conta própria e alheia e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica (artigo 4º da IN nº 404/2004).

Não integram a base de cálculo de que trata o artigo referido acima, as receitas:

a) isentas ou não alcançadas pela incidência da contribuição ou decorrentes de vendas de produtos sujeitos à alíquota zero;

b) não-operacionais, decorrentes da venda de ativo permanente;

c) auferidas pela pessoa jurídica substituída, na revenda de mercadorias em relação às quais a contribuição seja exigida da empresa vendedora, na condição de substituta tributária;

d) de venda dos produtos de que trata a Lei nº 9.990, de 21 de julho de 2000, a Lei nº 10.147, de 21 de dezembro de 2000, a Lei nº 10.485, de 3 de julho de 2002, o art. 2º da Lei nº 10.560, de 13 de novembro de 2002, e arts. 49 e 50 da Lei nº 10.833, de 2003, ou quaisquer outras submetidas à incidência monofásica da contribuição;

e)referentes a vendas canceladas e a descontos incondicionais concedidos; e referentes a reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perda, que não representem ingresso de novas receitas, resultado positivo da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita.

A contribuição não incide sobre as receitas decorrentes das operações de (artigo 6º da IN nº 404/2004):

a) exportação de mercadorias para o exterior;

b) prestação de serviços para pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior com pagamento em moeda conversível;

c) vendas a empresa comercial exportadora, com o fim específico de exportação; e

d) vendas de materiais e equipamentos, bem assim da prestação de serviços decorrentes dessas operações, efetuadas diretamente a Itaipu Binacional.

Sobre a base de cálculo apurada conforme acima indicado, aplica-se a alíquota de 7,6% (artigo 7º da IN nº 404/2004).

Do valor apurado na forma do artigo 7º da IN nº 404/2004, a pessoa jurídica pode descontar créditos, determinados mediante a aplicação da mesma alíquota, sobre os valores elencados no artigo 8º da mesma Instrução.

Ademais, as pessoas jurídicas ou equiparadas, nos termos do inciso III do artigo 150 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, que adquirirem imóvel para venda ou promoverem empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, podem utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em construção, a ser descontado na forma do artigo 8º, somente a partir da efetivação da venda (artigo 13 da IN nº 404/2004).

Matéria de grande discussão sobre o assunto foi a questão das empresas de exploração do setor imobiliário não terem muitas receitas a deduzirem para a formação da base de cálculo do tributo por estarem no início da cadeia tributária, o que levava a uma elevação da carga tributária para esse setor pela composição majorada da sua base de cálculo.

Esse fato levou boa parte das empresas do setor a optarem pelo lucro presumido na apuração do tributo e, com isso, para a COFINS de forma cumulativa.

Passemos ao exemplo:

7. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Cumulativa

A base de cálculo da COFINS cumulativa é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade por elas exercidas e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

Para as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda (artigo 16 da IN nº 247/2002).

Na apuração da base de cálculo da COFINS, não integram a receita bruta (artigo 18 da IN nº 247/2002):

a)do doador ou patrocinador, o valor das receitas correspondentes a doações e patrocínios, realizados sob a forma de prestação de serviços ou de fornecimento de material de consumo para projetos culturais; e

b)a contrapartida do aumento do ativo da pessoa jurídica, em decorrência da atualização do valor dos estoques de produtos agrícolas, animais e extrativos, tanto em virtude do registro no estoque de crias nascidas no período, como pela avaliação do estoque a preço de mercado.

Para efeito de apuração da base de cálculo da COFINS incidentes sobre o faturamento, podem ser excluídos ou deduzidos da receita bruta, quando a tenham integrado, os valores (artigo 23 da IN nº 247/2002):

a)das vendas canceladas;

b)dos descontos incondicionais concedidos;

c)do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);

d)do Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS), quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;

e)das reversões de provisões;

f)das recuperações de créditos baixados como perdas, limitados aos valores efetivamente baixados, que não representem ingresso de novas receitas;

g)dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita, inclusive os derivados de empreendimento objeto de Sociedade em Conta de Participação (SCP); e

h)das receitas decorrentes das vendas de bens do ativo permanente.

Na hipótese de o valor das vendas canceladas superar o valor da receita bruta do mês, o saldo poderá ser compensado nos meses subseqüentes.

São isentas da COFINS as receitas (artigo 46 da IN nº 247/2002):

a)dos recursos recebidos a título de repasse, oriundos do Orçamento Geral da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, pelas empresas públicas e sociedades de economia mista;

b)da exportação de mercadorias para o exterior;

c)dos serviços prestados a pessoas físicas ou jurídicas residentes ou domiciliadas no exterior, cujo pagamento represente ingresso de divisas;

d)do fornecimento de mercadorias ou serviços para uso ou consumo de bordo em embarcações e aeronaves em tráfego internacional, quando o pagamento for efetuado em moeda conversível, observado o disposto no § 3º;

e)do transporte internacional de cargas ou passageiros;

f)auferidas pelos estaleiros navais brasileiros nas atividades de construção, conservação, modernização, conversão e reparo de embarcações pré-registradas ou registradas no Registro Especial Brasileiro (REB), instituído pela Lei nº 9.432, de 8 de janeiro de 1997;

g)de frete de mercadorias transportadas entre o País e o exterior pelas embarcações registradas no REB, de que trata o art. 11 da Lei nº 9.432, de 1997;

h)de vendas realizadas pelo produtor-vendedor às empresas comerciais exportadoras nos termos do Decreto-Lei nº 1.248, de 29 de novembro de 1972, e alterações posteriores, desde que destinadas ao fim específico de exportação para o exterior; e

i)de vendas, com fim específico de exportação para o exterior, a empresas exportadoras registradas na Secretaria de Comércio Exterior do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior.

j)decorrentes de comercialização de matérias-primas, produtos intermediários e materiais de embalagem, produzidos na Zona Franca de Manaus para emprego em processo de industrialização por estabelecimentos industriais ali instalados e consoante projetos aprovados pelo Conselho de Administração da Superintendência da Zona Franca de Manaus (Suframa).

A alíquota da Cofins aplicável sobre o faturamento é de 3% (três por cento), conforme dispões o artigo 52 da IN nº 247/2002.

Passemos ao exemplo:

8. Cálculo da Contribuição para o programa de Integração Social – PIS – Não-Cumulativo

A base de cálculo do PIS não-cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

Não integram a base de cálculo do PIS não-cumulativo as receitas (artigo 19 da IN nº 247/2002):

a) isentas da contribuição ou sujeitas à alíquota zero;

b) não operacionais, decorrentes da venda de bens do ativo imobilizado (verificadas a partir de 1º de fevereiro de 2003);

c) auferidas pela pessoa jurídica substituída, na revenda de mercadorias em relação às quais a contribuição seja exigida da empresa vendedora, na condição de substituta tributária; e

d) de venda dos produtos de que tratam as Leis nº 9.990, de 2000, nº 10.147, de 2000; alterada pela Lei nº 10.548, de 2002; e nº 10.485, de 2002, ou quaisquer outras receitas submetidas à incidência monofásica da contribuição para o PIS/Pasep.

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Podem ser excluídos da base de cálculo (receita bruta) do PIS não-cumulativo, quando a tenham integrado, os valores (artigo 24 da IN nº 247/2002):

a) das vendas canceladas e dos descontos incondicionais concedidos;

b) do IPI;

c) do ICMS, quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;

d) das reversões de provisões e recuperações de créditos baixados como perdas, que não representem ingresso de novas receitas; e

e) dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita.

Ademais, as pessoas jurídicas ou equiparadas, nos termos do inciso III do artigo 150 do Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, que adquirirem imóvel para venda ou promoverem empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado à venda, podem utilizar o crédito referente aos custos vinculados à unidade construída ou em construção, a ser descontado na forma do artigo 8º, somente a partir da efetivação da venda (artigo 13, §16º, da IN nº 404/2004).

De outro lado, o PIS não-cumulativo não incide sobre as receitas decorrentes das operações de (artigo 45 da IN nº 247/2002):

a)exportação de mercadorias para o exterior;

b)prestação de serviços para pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior, com pagamento em moeda conversível; e

c)vendas a empresa comercial exportadora, com o fim específico de exportação.

A alíquota do PIS não-cumulativo, incidente sobre a receita auferida pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda, tributadas com base no lucro real, será de 1,65% (um vírgula sessenta e cinco por cento), conforme prevê o artigo 60 da IN nº 247/2002.

Passemos ao exemplo: