Tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração do ramo imobiliário

SUMÁRIO: I. TRIBUTAÇÃO FEDERAL. 1. Forma de tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração de atividade imobiliária. 2. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Real. 3. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Presumido. 4. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Ajustado. 5. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Presumido. 6. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Não-Cumulativa. 7. Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Cumulativa. 8. Cálculo da Contribuição para o programa de Integração Social – PIS – Não-Cumulativo. 9. Cálculo da Contribuição para o Programa de Integração Social – PIS – Cumulativo 10. Parcelamento das prestações decorrentes da venda. II. OPCIONAL DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO. III. TABELA CONCLUSIVA. IV. BREVE COMPILAÇÃO DE ITENS DA CONSTRUÇÃO CIVIL SUJEITOS À INCENTIVOS DE ICMS (TRIBUTAÇÃO ESTADUAL - SP). V. CONCLUSÃO

I. TRIBUTAÇÃO FEDERAL

1. Forma de tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração de atividade imobiliária

As pessoas jurídicas que tenham como objeto a exploração de atividade imobiliária poderão optar pela tributação sob a forma do regime de Lucro Real ou Lucro Presumido.

Pelo Lucro Presumido, a opção por essa modalidade de tributação só se tornou possível a partir da edição da Lei nº 9.718/98, para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 1999.

Em ambos os casos, incidem na tributação federal os seguintes tributos:

- IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica);
          - CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
          - PIS (Contribuição para o Programa de Integração Social); e,
          - COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social).

          Passemos à análise de cada uma das formas de tributação.

2. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Real

O Imposto de Renda da pessoa jurídica que explora atividade imobiliária, relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, decorrerá da aplicação sobre a base de cálculo da alíquota de 15% (quinze por cento), conforme artigos 227 c/c 541 do RIR/1999.

E além do imposto cobrado à alíquota de 15% (quinze por cento), há a incidência de um adicional de 10% (quinze por cento) sobre a parcela do lucro real que exceder o valor resultante da multiplicação de R$20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração (artigo 542 do RIR/1999).

A base de cálculo, por sua vez, decorre do lucro real que é o resultado do período de apuração, ajustado pelas adições, exclusões e compensações prescritas ou autorizadas pela legislação do imposto de renda (artigos 249, 250 e 410 do RIR/1999).

O ponto de partida para determinação do lucro real é o resultado líquido apurado na escrituração comercial. A partir do resultado líquido se parte para os ajustes do lucro líquido com a determinação dos adicionais das deduções ou exclusões e compensações.

O objetivo da adição é evitar que seja computada na base de cálculo do tributo uma despesa que afetou o lucro líquido, mas que a legislação tributária considera irredutível e que, não deve, portanto, influir no valor do lucro real.

Por sua vez, o objetivo da exclusão é o de não computar na base de cálculo do imposto receitas que aumentaram o lucro líquido da pessoa jurídica, mas que a legislação do imposto considera como não tributado, em regra em razão de já ter sido tributadas em outra oportunidade.

E a base de cálculo do Imposto de Renda, neste caso, é obtida por meio de cálculo em que, partindo-se da receita bruta, ou seja, do montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (artigo 227 do RIR/1999), sejam deduzidos os custos de tais imóveis. Assim, abatem-se da receita bruta para determinação da base de cálculo, por força do disposto no artigo 410 do RIR/1999, os seguintes custos: a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e b) os custos diretos (artigo 290 do RIR/1999) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;

Ressalte-se que, no caso de empreendimento que compreenda duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distintamente.

Por fim, a legislação admite que, se a pessoa jurídica houver incorrido em prejuízo fiscal em períodos de apuração anteriores, este prejuízo seja compensável, com lucros futuros (ou seja, possa ser deduzido de lucros de períodos de apuração subseqüente). Esta compensação não poderá reduzir o lucro real em mais de 30% (trinta por cento) do valor que teria caso a compensação não fosse realizada, exceto no caso de empresas que exerçam atividade rural. Eventuais parcelas do prejuízo fiscal não aproveitadas poderão ser utilizadas em períodos de apuração posteriores.

Já sobre o valor adicional não serão permitidas quaisquer deduções, devendo ser recolhido integralmente. Vejamos o seguinte exemplo de determinação do lucro real e do cálculo do imposto:

A pessoa jurídica ainda poderá diminuir do imposto devido:

a)o valor dos incentivos fiscais de dedução do imposto, observados os limites e prazos da legislação vigente;

b)o valor dos incentivos fiscais de redução e isenção do imposto, calculados com base no lucro da exploração;

c)o imposto de renda pago ou retido na fonte, incidentes sobre receitas computadas no lucro real;

d)o imposto de renda pago indevidamente ou a maior em períodos anteriores.

3. Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Presumido

O artigo 516 do RIR/1999 determina que "a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a vinte e quatro milhões de reais, ou a dois milhões de reais multiplicado pelo número de meses de atividade no ano-calendário anterior, quando inferior a doze meses, poderá optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido".

As pessoas jurídicas que se dedicavam à compra e à venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis e à execução de obras da construção civil, eram impedidas de optarem pelo lucro presumido. Mas, com a edição da Lei nº 9.718/98, a partir de 1º de janeiro de 1999, estendeu-se a essas pessoas jurídicas a possibilidade de opção por essa modalidade de tributação.

Para esses casos, a base de cálculo do imposto de renda consubstancia-se no percentual de 32% (trinta e dois por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração, sendo sua alíquota de 15%, (quinze por cento), conforme artigo 541 do RIR/1999. De forma simplificada, pode-se aplicar a alíquota de 4,8% (quatro vírgula oito por cento) sobre a receita bruta da empresa.

Considera-se receita bruta das pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporações imobiliárias, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, o montante recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas (artigo 227 do RIR/1999, artigo 30 da Lei nº 8.981/95 e art. 2º da Lei nº 9430/96).

No regime tributário do lucro presumido, não se permite a inclusão de receitas e despesas de outras atividades, as quais, se existentes, deverão ser segregadas.

Da receita bruta serão excluídas, as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos (artigo 5º da IN 257/2002) e nela também não se incluem os impostos não cumulativos cobrados destacadamente do comprador ou contratante, dos quais o vendedor dos produtos seja mero depositário.

Para efeito de pagamento, a pessoa jurídica poderá deduzir do imposto devido no período de apuração, o imposto pago ou retido na fonte sobre as receitas que integraram a base de cálculo, vedada qualquer dedução a título de incentivo fiscal (artigo 526 do RIR/1999).

No caso em que o imposto retido na fonte ou pago seja superior ao devido, a diferença poderá ser compensada com o imposto a pagar relativo aos períodos de apuração subseqüentes.

Vejamos o seguinte exemplo de determinação do lucro presumido e do cálculo do imposto:

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4. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Ajustado

A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado ajustado, presumido ou arbitrado, correspondente ao período de apuração (artigo 14 da IN nº 390/2004).

Considera-se resultado ajustado o lucro líquido do período de apuração antes da provisão para o IRPJ, ajustado pelas adições prescritas e pelas exclusões ou compensações autorizadas pela legislação da CSLL (artigo 37 da IN nº 390/2004).

Estão sujeitas ao regime de incidência da CSLL sobre o resultado ajustado, em cada ano-calendário, as pessoas jurídicas que forem obrigadas ao regime de tributação com base no lucro real (artigo 36 da IN nº 390/2004).

Na determinação do resultado ajustado serão consideradas as adições, exclusões e compensações dos artigos 38, 39 e 40 da IN nº 390/2004.

A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre o resultado ajustado (artigo 31 do IN nº 390/2004).

Da mesma forma que o imposto de renda das pessoas jurídicas, é possível a compensação com a base de cálculo negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido de períodos anteriores com a base de cálculo relativa ao período corrente, desde que não reduza esta última em mais de 30% (trinta por cento), exceto no caso de pessoas jurídicas que exerçam atividade rural.

Passemos ao exemplo:

5. Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Resultado Presumido

A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado presumido (artigo 14 da IN nº 390/2004).

As pessoas jurídicas que optarem pela apuração e pagamento do imposto sobre a renda com base no lucro presumido ou que pagarem o IRPJ com base no lucro arbitrado, determinarão a base de cálculo da CSLL conforme esses regimes de incidência (artigo 85 da IN nº 390/2004).

A base de cálculo da CSLL, para o caso, apurada com base no resultado presumido, corresponderá a 32% (trinta e dois por cento) da receita bruta auferida no período de apuração (artigo 89 da IN nº 390/2004).

A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre o resultado presumido (artigo 31 do IN nº 390/2004).

Da mesma forma que o imposto de renda das pessoas jurídicas, é possível a compensação com a base de cálculo negativa da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido de períodos anteriores com a base de cálculo relativa ao período corrente, desde que não reduza esta última em mais de 30% (trinta por cento), exceto no caso de pessoas jurídicas que exerçam atividade rural.

Passemos ao exemplo: