O Código de Defesa do Consumidor e a lei do inquilinato

Propostas para a solução do conflito normativo frente à nova teoria contratual

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Sumário: Resumé. Resumo. Introdução. 1. Da natureza da Locação. 2. Orientações Gerais do Direito Contratual - Novos aspectos da Teoria Contratual 3. Inclusão dos Contratos de Locação não Comercial no Campo de Aplicação do CDC. 4. Critérios para a Aplicação do CDC e da Nova Lei do Inquilinato. Conclusões. Bibliografia.


Resumé

Ce travail présente l´analyse de deux principaux aspects dans ce qui concerne les relations de consommation, l´importance de la connaissance des concepts de "consommateur" et de "fournisseur", et encore comment on résout le conflit entre des normes générales et des normes spéciales dans le comanine scientifique du droit intertemporel, en mettant l´accent sur le conflit existant entre le Code de défense du consommateur brésilien et la nouvelle loi brésilienne de la location d´un logement, publiée en 1991.

Mot-clé

Consommateur; Fournisseur; Droit Intertemporel; Location

Resumo

Este trabalho apresenta uma análise dos principais aspectos no que diz respeito às relações de consumo, o da importância do conhecimento dos conceitos de "consumidor" e "fornecedor", aplicando-os na resolução dos conflitos entre normas gerais e normas especiais no domínio científico do direito intertemporal, no caso específico do conflito existente entre o Código de Defesa do consumidor brasileiro e da nova Lei do Inquilinato, publicada em 1991.

Palavras-chave

Consumidor; Fornecedor; Direito Intertemporal; Locação


INTRODUÇÃO

Antes de se iniciarem as discussões propostas sobre este artigo, faz-se necessário, conceituar "consumidor" e "fornecedor" em relação à sistemática da Lei 8078/90, essenciais à aplicabilidade do CDC no âmbito da Lei do Inquilinato, de acordo com a nova teoria contratual.

Com a aprovação do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), em seu art. 2° definiu-se o termo consumidor como " toda pessoa física e jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final." Por sua vez, no art. 3° o termo fornecedor aparece como:

"toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços."

Fundamentando-se nestes conceitos, percebe-se que a tutela ao consumidor, aspecto inerente à pessoa humana, rompe com o Código Civil ao se estabelecer nos seus próprios princípios e normas, os quais são dotados de autonomia científica e dogmática, em decorrência da falta de especificidade do Código Civil no tratamento da relação de consumo.

Apesar da análise desse trabalho estar voltada ao conflito entre a Lei 8.078/90, o Código de Defesa do Consumidor Brasileiro, e a nova Lei do Inquilinato, 8.245/91, nunca é suficiente o bastante saber que a legislação consumerista foi construída sob a égide dos valores esculpidos pela Constituição Federal, baseados em princípios e regras nucleares de ordem pública.

Assim, ao se reconhecer tais princípios, a legislação consumerista quer intimidar práticas abusivas de empresas produtoras, empresas intermediárias, prestadoras de serviços, dentre estas as Imobiliárias - que será um dos pontos aqui abordados - entre várias espécies de fornecedores dos mais diversos ramos do setor empresarial, a partir do momento em que coloca à disposição dos consumidores um novo instrumento jurídico (reitere-se o Código de Defesa do Consumidor) em suas mãos no intuito de promover com mais força a sua defesa.

Basicamente, o que aqui se pretende demonstrar é que, presentes os componentes da relação de consumo, será o contrato regido pela eficácia do Código do Consumidor.


1. DA NATUREZA DA LOCAÇÃO

Por sempre haver gerado controvérsias sobre a inclusão do contrato de locação residencial no campo de aplicação do CDC, analisar-se-ão alguns aspectos deste contrato, no intuito de se aprofundar a discussão doutrinária e jurisprudencial acerca do tema.

Assim, inicia-se o exame dos contratos celebrados com as chamadas Imobiliárias, empresas administradoras e locadoras de imóveis.

No tocante ao contrato de administração de imóvel, segundo a professora Cláudia Lima Marques (2002, p. 361), "o proprietário que coloca o imóvel seu sob a administração da Imobiliária, não pode ser caracterizado como consumidor stricto sensu, pois não é o destinatário final econômico", isso se dá porque a rentabilidade destas locações está sendo empregada em outras atividades comerciais do proprietário, ou seja, neste caso, ele não seria o destinatário final.

Poderá, entretanto, ocorrer um caso de exceção, se demonstrado que o proprietário, ao colocar seu imóvel sob administração da Imobiliária, estiver de alguma maneira "vulnerável" segundo a principiologia do CDC, e, por isto, merecedor da tutela especial da lei consumerista.

Exemplo que ilustra a hipótese dá-se quando o dono do imóvel for o destinatário final desta prestação de serviços oferecida pela Imobiliária, ou seja, quando a rentabilidade das locações de seus imóveis for destinada à sua sobrevivência e não para o desenvolvimento de outra atividade negocial. Por conseguinte declarada estará a relação de consumo entre o dono dos imóveis e a Imobiliária, quando esta administra os bens daquele.

Passe-se, a seguir, à análise da relação contratual mais importante neste estudo, que é o contrato de locação de imóvel. No que se refere à locação comercial, a aplicação do CDC não será cabível, uma vez que o locador deste tipo de imóvel não o utiliza como destinatário final, como por exemplo, local de sua moradia. Neste caso, estará utilizando o imóvel para auferir lucros por meio de atividade comercial que, neste local, ele venha a exercer.

Mas, referindo-se à locação residencial, segundo a professora supra citada, " a aplicação do CDC será a regra" (MARQUES, 2002, p. 361). Dessa maneira, parte minoritária da jurisprudência concorda, in verbis:

TARS, Ap. Civ. 195049630, j. 29.08.95, Rel. Alcindo Gomes Bittencourt, cuja ementa é: "Ação Civil Pública. Tem o Ministério Público legitimidade para propor ação visando a proteção do consumidor. A relação intermediária de imóveis para a locação submete-se às disposições do Código Defesa do Consumidor. Cláusulas de contrato de adesão cuja nulidade se reconhece. Inaplicabilidade da Lei 8078, de 11.9.90, aos contratos firmados anteriormente à sua vigência. Recurso parcialmente provido".

Assim, percebe-se que tanto a nova do Lei do Inquilinato, 8.245/91, quanto o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.098/90), aplicam-se aos contratos de locação, desde que verificados os componentes de uma relação de consumo (fornecedores e consumidores), uma vez que, a locação nas grandes cidades, é tratada como contratos de adesão elaborados pelas Imobiliárias, já nas pequenas cidades são tratadas como contratos de locação paritários que são negociados com cada inquilino. Ressalte-se também que se o contrato de locação foi elaborado antes da vigência da Lei 8.098/90, o Código de Defesa do Consumidor, afastar-se-á aplicação desta legislação, uma vez que no momento da elaboração do contrato não existia tal regulamento.

Posição similar é a de Antônio Herman de Vasconcelos e Benjamin (1991, p.251):

"É de grande a importância da aplicação do CDC aos contratos de locação em virtude de sua relevância social e de extrema vulnerabilidade fática, que se encontra o indivíduo ao necessitar alugar um imóvel para sua moradia e de sua família, tal vulnerabilidade aliada a um mercado de oferta escassa, parece incentivar práticas abusivas, na contratação (cobrança de taxas abusivas, por ex.) e na elaboração unilateral dos contratos; o fenômeno é mundial."

Neste caso, deve o indivíduo estar revestido da proteção delegada pelo Código de Defesa do Consumidor, para se proteger dos abusos cometidos pelo mercado imobiliário, como por exemplo, as imobiliárias que de posse do contrato e, muitas vezes sem a real anuência do locador, modificam e aditam termos dos contratos ao violar os preceitos da boa-fé (conceito que será discutido posteriormente neste trabalho), deixando o consumidor extremamente vulnerável. Além deste caso, note-se também que as imobiliárias em algumas ocasiões monopolizam determinadas áreas do espaço urbano na prestação de seus serviços, o que gera uma diminuição na concorrência do mercado fazendo com que o consumidor fique exposto ao abusivos preços cobrados por estas incorporações, por não oferecer ao consumidor opções mais viáveis dentro setor imobiliário. Portanto, não basta apenas que o consumidor se atenha da proteção do código das relações consumeristas, mas também que o Ministério Público, enquanto órgão incumbido de exercer a defesa dos cidadãos, fique atento a todos indícios que possam levá-lo a crer que determinados setores do mercado, neste caso o imobiliário, esteja corroborando para a concentração deste setor da economia enriquecendo ilicitamente ao praticar abuso econômico sobre a parte mais vulnerável que é o consumidor.

A despeito dessas posições, a professora Cláudia Lima Marques (2002, p. 362), na nota 295, clama ainda pela pesquisa da reação do direito alemão, na tese de Doutorado de Tübingen, de Thomas Lang, Die Anwendung des AGB - Gesetzt auf Formularmietverträge und deren Inhaltskontrolle, Tübingen, 1987. Conclui ainda a notável jurista (MARQUES, 2002, p. 362) que:

"Apesar do STJ considerar que a lei especial de locação trataria de todos os aspectos da proteção do consumidor nos contratos de locação, veja como exemplo desta linha majoritária da jurisprudência, as seguintes decisões: '' Civil - Locação. Fiança - Renúncia do Direito a exoneração - Multa contratual - Redução - Código de Defesa do Consumidor.. 2. Não se aplica às locações prediais urbanas reguladas pela Lei 8.245/91, o Código do Consumidor. 3. Recurso Especial conhecido e provido. (STJ, Resp 266625/60, 5.° Turma, Rel. Min. Edson Vidigal, j. 26.09.2001'' e ''Processo Civil - locação -... Multa contratual - Redução de 10% para 2% - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Impossibilidade - Recurso especial conhecido e desprovido. I -... . III - O Código de Defesa do Consumidor não se aplica às relações locatícias, descabendo na espécie, com apoio nesta norma, vindicar a redução da multa - contratualmente pactuada entre as partes -, de 10% para 2%. IV - Recurso especial conhecido, mas desprovido.'' (STJ, Resp 302603/SP, 5.° Turma, Rel. Min. Gilson Dipp, j. 06.04.2001)'', permaneço defendendo a posição contrária, de que ambas as leis se aplicam a este contrato, tratando de temas diversos, dialogando e, eventualmente, afastando-se em caso de antinomia. Mister, porém, que se identifique na relação de locação uma relação de consumo. Algumas decisões do STJ expressamente mencionam que não consideram dadas estas condições, veja como exemplo desta linha a ementa: ''Locação - Fiador - Acordo para reajuste de aluguel. Súmula 214/STJ. ''O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu'' as características delineadoras da relação de consumo apontadas nos arts. 2.° e 3.° da Lei 8.098/90. - O Código de Defesa do Consumidor, no que se refere à multa por inadimplemento, não é aplicável às locações prediais urbanas. Recurso parcialmente provido.'' (STJ, REsp 204244/MG, 5.° Turma, Rel. Min. Felix Fischer, j. 11.05.1999)."

Como foi demonstrado acima, a de que existe um entendimento por parte do STJ em não aceitar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas relações locatícias residenciais urbanas, segue-se aqui a orientação da professora Cláudia Lima Marques, a de que uma vez identificado os componentes da relação de consumo, consumidor e fornecedor, nas locações residenciais urbanas, deverá ser aplicada tanto a Lei 8.098/90, o Código de Defesa do Consumidor, quanto a Lei 8.245/91, nova Lei do Inquilinato, uma vez que esta, no momento de sua elaboração foi totalmente baseada na principiologia contida naquela. Além de que, na lacuna da lei especial, esta deve ser orientada pelos ditames da lei geral, caso do Código de Defesa do Consumidor, que é uma lei geral de ordem pública que tem como um dos seus princípios basilares a proteção genérica a todos os contratos desde que declarados os componentes de uma relação de consumo (reitere-se, consumidor e fornecedor). Portanto não há como se admitir o afastamento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações locatícias residenciais urbanas quando regidas pela nova Lei do Inquilinato de acordo com o entendimento do STJ, uma vez que ambas leis necessitam do contato normativo entre elas para a resolução das antinomias que possam nos surgir nos mais variados casos.

Assim, para encerrar-se, este tópico, da natureza da locação, tem-se que com o desenvolvimento dos mercados, e no caso em questão, o Imobiliário, nota-se cada vez mais a massificação dos contratos, que "passam a ser pré-elaborados unilateralmente pelas empresas" (MARQUES, 2002, p. 589), o que contribui para a geração de um desequilíbrio marcante nas relações consumeristas, no que implicará ao Estado uma ação protetora para com as partes contratuais mais vulneráveis.

Comunga também, do mesmo pensamento Jacques Ghestin (apud MARQUES, 2002, p. 590) ao dissertar que:

"Ce developpement est d´ailleurs commun à des nombreaux pays, spécialment en Europe occidentale et en Amérique. Partout il permet des abus au détriment de celui que donne son adésion et conduit á une recherche des moyens permettant de protéger ce dernier." Traduzindo temos: "Este desenvolvimento é, aliás, comum a numerosos países, especialmente na Europa Ocidental e na América. Por toda parte ele permite os abusos em detrimento daquele que dá sua adesão e conduza uma pesquisa dos meios permitindo proteger este último."

Portanto, nada mais justo, nas locações residenciais urbanas, uma vez declarada a relação de consumo, a aplicação do código de Defesa do Consumidor, no intuito de reequilibrar esta relação ao dar maior transparência nestas modalidades contratuais.


2. ORIENTAÇÕES GERAIS DO DIREITO CONTRATUAL - NOVOS ASPECTOS DA TEORIA CONTRATUAL

Com a modernização dos mercados, tem se notado ultimamente uma tendência inovadora que introduz algumas transformações nos dogmas da Teoria Contratual das quais tratam o contrato como um instrumento jurídico dotado de uma concepção social, para a qual, segundo Cláudia Lima Marques (2002, p.175):

"não só o momento da manifestação da vontade (consenso) importa, mas onde também e principalmente os efeitos do contrato na sociedade serão levados em conta e onde a condição social e econômica das pessoas nele envolvidas ganha em importância."

Apesar do conceito da autonomia da vontade ter evoluído enormemente, ou seja, a prerrogativa conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às regras impostas pela lei e que seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o contrariem, "esse princípio clássico, inspirado no Código Francês, de que o contrato faz lei entre as partes é posto hoje na berlinda." (VENOSA, 2003, p. 375).

Desaparece aí "o liberalismo que colocou a vontade como o centro de todas as avenças." (VENOSA, 2003, p. 375). Todavia, deve-se saber que, a liberdade de contratar nunca foi totalmente livre porque sempre encontrou obstáculos, nos limites impostos pela ordem pública.

Será pela busca do equilíbrio contratual, ou nos dizeres de Fernando Noronha, da justiça social, que este chama de (1994, p. 215):

"(...) justiça contratual será, portanto, uma modalidade de justiça comutativa. Se a justiça costuma ser representada pela balança de braços equilibrados a justiça contratual traduz precisamente a idéia de equilíbrio que deve haver entre direitos e obrigações das partes contrapostas numa relação contratual."

na sociedade de consumo moderna, que "o direito destacará o papel da lei como limitadora e como verdadeira legitimadora da autonomia da vontade." (MARQUES, 2002, p. 175).

A lei terá como importante papel, a proteção de determinados interesses sociais, ao valorizar a "confiança depositada no vínculo, as expectativas e boa-fé das partes contratantes." (MARQUES, 2002, p. 175). Com menção expressa do art. 4°, inc. III, do CDC à "boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores", como princípio básico das relações de consumo - além da proibição das cláusulas que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade (art. 51, inc. IV) -, daí nota-se que o Direito das Relações de consumo são informados pelo princípio geral da boa-fé, que deve reger toda e qualquer espécie de relação consumerista, seja pela forma de ato de consumo, de contrato de consumo, de negócio jurídico de consumo, etc.

Assim será a boa-fé, de acordo com o pensamento do jurista Silvio Rodrigues (2002, p. 60), "um conceito ético, esculpido nas idéias de proceder com correção, com dignidade, da boa intenção com o objetivo de não prejudicar ninguém."

A tradicional concepção da autonomia da vontade, da que "o acordo de vontades faz lei entre as partes" (VENOSA, 2003, p. 376) na qual decorre o princípio da intangibilidade do contrato, em que "não pode o juiz intervir nesse conteúdo" (VENOSA, 2003, p. 376), estão atenuadas, no que disserta Cláudia Lima Marques (2002, p.175-176), "para que os particulares auto-regulem suas relações será reduzido por normas imperativas, como as do próprio Código de Defesa do Consumidor", a partir do momento que o Estado se fortalece ainda mais, ao ter uma legislação própria para "dar aos mais fracos uma superioridade jurídica para compensar a inferioridade econômica." (VENOSA, 2003, p. 376).(até aqui)

Nasce aí então, uma nova vertente de contrato no Estado Social, em que, segundo Cláudia Lima Marques (2002, p. 176), "a vontade perde a condição de elemento nuclear, surgindo em seu lugar elemento estranho às partes, mas básico para a sociedade como um todo: o interesse social."

Assim com o intervencionismo estatal cada vez mais crescente nas relações contratuais, com o objetivo de amenizar a força da autonomia da vontade ao estender maior proteção à ordem social, com a criação de um novo parâmetro, o princípio da boa-fé objetiva, estabelecido pelo art. 422 do Novo Código Civil in verbis: "Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." Será o contrato, segundo Cláudia Lima Marques (2002, p. 176), "instrumento à disposição dos indivíduos na sociedade de consumo, mas, assim como o direito de propriedade, agora limitado e eficazmente regulado para que alcance a sua função social."

Portanto, será dessa nova peculiaridade do direito, que o contrato não deverá ser mais visto como um livre instrumento para o exercício das vontades criadoras das partes. E com a vigência do Novo Código Civil brasileiro, ao dizer que, a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, (art. 421), esta deve ser vista, "como instrumento basilar para o movimento das riquezas e para a realização dos interesses legítimos dos indivíduos." (MARQUES, 2002, p. 222), ao exigir que o contrato seja regrado legalmente com bastante energia.

São destes aspectos, brevemente apresentados, que o Código de Defesa do Consumidor surge como o mais amplo grupo de "normas cogentes, editado com o fim de disciplinar as relações contratuais entre fornecedor e consumidor, segundo os postulados da nova teoria contratual." (MARQUES, 2002, p. 222).


Autor


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

PINTO, Henrique Alves. O Código de Defesa do Consumidor e a lei do inquilinato: Propostas para a solução do conflito normativo frente à nova teoria contratual. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 123, 5 nov. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/4472>. Acesso em: 16 set. 2014.


Comentários

3

  • Juan

    Ola! Aluguei uma casinha em um condomínio de 10 casa uma graça. No mês seguinte decidiu se efetuar uma reforma (estética) que já dura vários meses (03 )e ainda vai até novembro, pelo menos, o salão de festas e brinquedoteca viraram depósito de material, barulho se inicia as 08:30h da manhã, poeira e sujeira é uma constante, minha casa não para limpa, tenho que deixar meu carro na rua algumas vezes para que possam realizar quebra, reboque, pintura, etc na minha área, minha vida que era de paz agora é um inferno. O condomínio aumentou, mas há uma taxa de que a proprietária paga referente a obra, tentei conversar com a imobiliária a respeito de desconto e até o destrato entregando a casa, mas informaram que a proprietária não aceita e que devo pagar a multa. Entendo que tenho um transtorno que não é passageiro, 3 a 4 meses é muito tempo de paciência, neste caso tenho algum direito ou tenho que ser resiliente ao extremo? Obrigado.

  • miracy pacheco lindner

    UMA PERGUNTA! MORO EM UM APARTAMENTO A MENOS DE UM ANO, ALUGUEI O MESMO DIRETO COM O PROPRIETARIO E NUNCA ATRASEI O ALUGUEL! AGORA ELE PASSOU O IMOVEL P´RA UMA IMOBILIARIA QUE ME PEDE UM AVALISTA QUE TENHA DOIS IMOVEIS EU MORO A POUCO TEMPO NA CIDADE E NAO TENHO GRANDES CONHECIMENTOS AS PESSOAS QUE CONHECO QUE TEM UMA PROPRIEDADE POR AZAR TEM O NOME SUJO O TEMPO QUE A IMOBILIARIA ME DEU ESTA CORRENDO E NAO ESTOU CONSEGUINDO O AVALISTA PRECISO DE MAIS TEMPO! ELES PODEM ME DESPEJAR POR ISSO? OU TENHO DIREITO DE REVINDICAR MAIS TEMPO PRA RESOLVER ESSE PROBLEMA?

  • Flavia Mello

    Uma pergunta: É possivel a propretária entrar em uma ação contra o inquilino referente a uma pintura que a proprietária não concordou na época e chegou dar a recissão do contrato em abril/2010 e a mesma entrou com a ação em março 2011 (11 meses depois) é legal esta atitude? Att Flávia Mello

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