EXCELENTISSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM-ES
LUCIANO HEBER GARCIA QUINDERÉ e outros vêm à presença de Vossa Excelência para propor a presente AÇÃO ORDINÁRIA DE INTERVENÇÃO EM CONDOMÍNIO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, em face do CONDOMÍNIO CENTRO EMPRESARIAL SHOPPING CENTER CACHOEIRO, na pessoa de seu síndico em exercício, pelos fatos e fundamentos jurídicos seguintes:
OS FATOS:
1. Os requerentes são proprietários de lojas comerciais no condomínio Centro Empresarial Shopping Cachoeiro , estabelecido no centro da cidade na rua 25 de Março, 33, em Cachoeiro de Itapemirim.
2. Em que pese a obrigação de poucas linhas, embora com objetividade, face a economia de tempo, imprescindível na rápida aplicação da tutela jurisdicional existe, no presente caso, imperiosa necessidade de uma pequena digressão para entendimento perfeito do que se pretende.
3. Não resta dúvida que vivemos num regime recessivo onde a crise econômica, que inevitavelmente existe, faz com que os benefícios da produção se misturem e se confundam com os benefícios de uso. Prevalece a filosofia da liberdade convencional. Tutela-se tudo pelos contratos, pelas convenções, por estatutos e por regimentos. Ocorre, entretanto, que nem sempre tais combinações são devidamente estruturadas, escrituradas, delineadas no contexto legal. Via de regra acabam por criar uma série de problemas de difícil solução e, não raro, com prejuízos incalculáveis para os que se adentram em determinados ramos de negócios sem a necessária cautela, munidos apenas de sua boa-fé.
É assim no campo dos condomínios em shoppings, onde o direito é relativamente novo. Mais novo, ainda, em Cachoeiro e em todo o sul do estado. E sendo, como já se disse, um instituto novo de direito, como tal deve ser tratado .
4- Ao longo das últimas décadas a preocupação com os aspectos jurídicos dos centros comerciais onde se agrupam lojas, áreas de lazer e divertimentos, restaurantes, cinemas, agrupamentos estes que se denominam Shopping Centers vem ganhando largo terreno no campo da doutrina e da jurisprudência.
Os shoppings centers, de uma maneira geral, são criados por empreendimentos imobiliários compostos de um ou mais grupos econômicos. Reunidos, tais grupos formam uma empresa que constrói, planifica e passa a gerir o empreendimento. As lojas são locadas por contratos especialissímos onde um bem planejado "Tenan Mix", ou seja, mistura de ramos de atividades, evita correlato entre os lojistas e, por conseguinte, não permite que os comerciantes se digladiem numa concorrência danosa.
Assim o grupo empreendedor, locador das lojas, forma o que o Código Civil em seu artigo 623 e ss denomina de CONDOMÍNIO.
É desta forma que se entende e é como funciona um Shopping Center de verdade, v.g., o Shopping Vitória onde quatro grandes grupos se uniram e dirigem o empreendimento LOCANDO todas as suas lojas.
Na definição de Jaques Bushatsky, In SHOPPING CENTER VISTO PELOS TRIBUNAIS, 1ª ed. 1993: "Menos por algum purismo, mais pela necessidade de se lidar com definições e conceitos razoavelmente firmes, é que se tem procurado fixar a definição e delinear parâmetros, de modo a poder-se trabalhar com um, e apenas um, conceito de Shopping Center.
Igualmente, tem-se reconhecido que condições essenciais para a existência de um shopping center, são sua estrutura legal, seus contratos, suas normas gerais, as conseqüências jurídicas de cada um dos elementos constitutivos do empreendimento."
4- Entretanto, não é desta forma que se pode enquadrar o Shopping Center Cachoeiro.
Note-se que ele pode, na verdade, ser definido apenas como uma edificação comercial. Embora tenha as características de um centro comercial funciona, de fato, como um aglomerado de lojas, quiosques, garagens, boxes e salas comerciais que rolam nas mãos de proprietários diversos (pessoas físicas) e de alguns locatários. (cláusula 3ª do cap. II da Convenção-doc. 1). Jamais seria aceito como membro da ABRASC- Associação Brasileira de Shoppings Centers.
Na denominação técnica empresarial temos em Cachoeiro de Itapemirim um SHOPPING CENTER VENDIDO. Significa que a medida em que o empreendedor constrói vai vendendo lojas, e os espaços são vendidos como salas, garagens e boxes. Cada condômino é proprietário de sua loja, de sua sala, de suas garagens.
Desta maneira não se formou uma unidade sólida, onde todos os condôminos são proprietários do empreendimento. Ao contrário, o que existe são unidades autônomas que formam o condomínio, o qual, por sua vez, apresenta uma série de irregularidades a começar pela ineficiente gestão administrativa.
Coberto de dívidas, de ações judiciais, vive o condomínio do num emaranhado de problemas que seus administradores não sabem como resolver, como irá se demonstrar e provar para o fim a que se propõe a presente ação.
DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
5- Mas o shopping, apesar de tudo, é um empreendimento imobiliário onde estão reunidos interesses comuns, razão pela qual sua administração é, ex vi do art. 9º da Lei 4.591/64, regida por uma convenção condominial.
Nesta convenção, que deverá ser aprovada pela maioria qualificada de 2/3 dos condôminos, (par. 2º do art. 9º) devem ser incluídas cláusulas bem delineadas, com clareza suficiente para entendimento dos condôminos.
Entretanto, bem estudado, ver-se-à que não é este o caso da CONVENÇÃO DO CENTRO EMPRESARIAL SHOPPING CACHOEIRO. Entrelaçada de artigos e parágrafos confusos, onde estampam-se visivelmente cláusulas "leoninas", cuja finalidade visa garantir benefícios exclusivamente para o incorporador, é a referida convenção verdadeiro acinte aos princípios legais, na espécie. Foi feita, na verdade, pela chamada maioria de "um só", sendo os demais levados em sua boa-fé a assinar coisa que desconheciam em seu amadorismo empresarial.
Mas a convenção é de caráter normativo, sendo, ipso factu, ato que interessa a todos os condôminos, não podendo refletir apenas a vontade de um co-partícipe ou de apenas um grupo. Não pode, ainda, a par de seu caráter, sobrepor-se à lei, sob pena de nulidade, como bem leciona João Batista Lopes, In CONDOMÍNIO, Ed. Ver. Dos Trib., 4ª ed. Pag. 80: "A leitura isolada de tais disposições pode levar a equívocos como o de supor que os condôminos possam livremente dispor sobre seus direitos e deveres. A Convenção de Condomínio, a despeito de seu caráter normativo, não pode, à evidência, sobrepor-se à lei, pena de nulidade. Funciona, na verdade, como simples subsistema vinculado ao sistema da lei condominial com o qual não pode conflitar"
5- Note-se que a cláusula 114, letra g, do cap. XI dispõe que: "Será exigida maioria qualificada que represente 4/5 (quatro quintos), dos condôminos para deliberar sobre a destituição do síndico ou do administrador"(doc. 2)
Verdadeiro absurdo eis que, desta forma, será necessário que 80% dos condôminos votem pela retirada do síndico incompetente ou de um administrador mal intencionado. Nem no Congresso Nacional existe a maioria qualificada de 4/5. Em situações especialissimas pede-se o quorum de 3/5. Nos demais sempre o de 2/3. Evidente o intuito de perpetuar a administração.
Por outro lado a cláusula 120 dispõe que: "Fica desde já convencionado que, em caráter excepcional, a administração do Centro empresarial Shopping Cachoeiro, nos três primeiros anos, após a sua conclusão, será feita pelos Incorporadores/Empreendedores, primeiros signatários desta escritura, ou por empresa administradora criada pelos mesmos para tal fim, os quais assumirão concomitantemente as funções de síndico, sem prejuízo das demais normas e regulamentos do Condomínio."(doc. 3)
Tal cláusula, por si só, dispensa qualquer comentário. É absurdamente contrária ao disposto na legislação que prevê em seu artigo 22 a eleição do síndico por 2 anos. Note-se que combinada com a cláusula 114, letra g, permite domínio absoluto do incorporador, perpetuando sua administração, o que é inadmissível.
O artigo 22 da Lei dos Condomínios dispõe que o síndico será eleito pela assembléia geral, por dois anos. A convenção dispondo da forma acima é ditatorial. É, por conseguinte, a cláusula 120, NULA DE PLENO DIREITO.
Neste sentido é também a lição de Caio Mario da Silva Pereira, In Condomínio e Incorporações, cap. IX: "Tem sido aflorada, na doutrina, a questão referente à perpetuidade da função do síndico, quando sua designação constar da convenção do condomínio. Mas não pode prevalecer o caráter de perpetuidade, porque a lei brasileira, referindo-se à eleição bienal, assegurou aos interessados a faculdade de escolha, que seria frustada, e a lei contrariada, se desse validade à cláusula do regulamento derrogatória desse poder. Um incorporador-condômino, que pretendesse manter o edifício sob seu controle, far-se-ia nomear síndico na convenção, e se converteria em ditador do edifício."
6- No cap. XI, cláusula 107, par. 4º da Convenção está disposto que" Não poderão tomar parte nas deliberações os condôminos que estiverem em atraso com o pagamento de suas contribuições condominiais, normais, extraordinárias, decorrentes de penalidades ou de qualquer outra natureza."(doc. 4).
Entretanto a administração que é controlada exclusivamente, como já se viu, pelo incorporador (Construplan-Construção, Incorporação e Planejamento Ltda, na pessoa de seu diretor) pouco se importa com o que escreveu. Após ter se "afastado" da função de síndico perpétuo em face de ter confessado ser o maior devedor do condomínio, (doc. 5/10) nomeou um substituto que nada mais é do que um "testa de ferro"que atende sumariamente aos pedidos e "sugestões"do empreendedor. Em suma, o empreendedor é a verdadeira "Eminência Parda" do síndico e do administrador do Shopping.
Note-se pela ata anexa, (doc.11) que na última assembléia ordinária houve votação para eleição da Comissão de Propaganda. Dos quatro eleitos, três estão inadimplentes.
Ora, se a cláusula citada acima impede que inadimplentes votem, evidentemente por questão óbvia, estarão também impedidos de serem votados.
Tal comissão é de suma importância na gerência do empreendimento. É ela quem determina o destino das verbas que serão orçadas e gastas nos projetos de propaganda do Shopping.
Não se trata, absolutamente, de omissão da Convenção como interpretou aos incautos, a Administração.
Ora, o princípio é estritamente constitucional. Note-se que o artigo 14, par. 3º , item II da CF determina que todo cidadão pode votar e ser votado, mas desde que no gozo de seus direitos políticos. Inadmissível, pois, que alguém possa ser eleito sem estar quites com a norma orientadora desta eleição. Se a norma determina que o condômino inadimplente não pode votar, curialmente acadêmico que também não poderá ser eleito para nada. A simetria é obrigatoriamente ajustável.
A ADMINISTRAÇÃO IRREGULAR
7- Ao empreender a construção do shopping a Construplan, na pessoa de seu diretor entendeu, na verdade, que poderia concluir a obra apenas com o capital da venda das unidades. Entretanto entendeu mal. Tanto que não deu. Faltou e falta capital para a firma empreendedora concluir a obra. E faltou competência para se administrar o que está concluído e pago. Sim, porque 99% das vendas já foram quitadas pelos compradores junto à Construplan.
O descontrole administrativo é visível. A insegurança dos condôminos é patente. A má gestão administrativa é incontesti e já é do domínio público (doc.12/13).
O valor cobrado pelo Condomínio é incrivelmente alto. Desproporcional e impossível de ser absorvido pelos lojistas. É o mais caro de todo o Brasil. Nem o mais moderno e mais luxuoso Shopping Center do país, o Iguatemi de S.Paulo, cobra um condomínio de R$ 54,00 por M2 como o de Cachoeiro. Veja-se a reportagem anexa. (doc.14). Por este fato , somente uma rarissíma minoria, administradores competentes e empresários de verdade é que conseguem manter seus compromissos em dia, permitindo assim que o Shopping Cachoeiro consiga, aos trancos e barrancos, se arrastar ainda, antes de ir à bancarrota total.
Até o dia 30 de janeiro do corrente a inadimplência era de mais de 50%. E pior é que os devedores são lojas de propriedade do incorporador e de seus parentes. Veja-se a relação anexa. (doc 15/16).
Não são necessários longos apontamentos para se constatar que é impossível um empreendimento da natureza do Shopping Cachoeiro sobreviver e funcionar com essa taxa de inadimplência. Apurou-se, por alto, uma dívida desses condôminos de R$ 386.930,00. Desse valor, 67% é dívida do empreendedor e de seus parentes. E se cobram dele, ocorre simplesmente o que se vê estampado no documento acostado (doc. 17/18).
Ora, é de se perguntar: Como é possível que um empreendimento desse porte tenha um síndico que se constitui no seu maior devedor, conforme ele mesmo confessa? (doc. 9) Como poderia ele cobrar de alguém?
8- Em setembro de 1995 a firma Concresul Concreto Sul Ltda aforou Ação Cautelar de Arresto em face do Condomínio por dívida de R$ 19.991,00. Tudo isso porque o empreendedor e síndico maliciosamente deu o mesmo CGC do Condomínio para a construção da obra. Veja-se a folha de pagamento anexa. (doc.38)
Em Agosto de 1996 o diretor da Construplan, juntamente com o síndico substituto por ele nomeado, efetuaram uma confissão de dívida em nome da Space Center Diversões e Comercio Ltda, firma da qual não é absolutamente sócio e nem representante legal. (doc.32/34) . Não bastasse isso, tão logo firmou tal compromisso, com total desconhecimento dos verdadeiros sócios da Space Center, emitiu promissórias em favor do Condomínio. Responde , o Condomínio, civilmente por isto.
Recentemente, em janeiro do corrente, a MM Juíza da 6ª Vara Cível de Vitoria expediu Carta Precatória para o Cartório do 1º Ofício determinando a indisponibilidade de todas as lojas da Construplan. (doc. 44/47). Note-se que a maioria dessas lojas não pertencem mais à Construplan.
Note-se que tais determinações judiciais, oriundas da capital do estado dizem respeito a outras dívidas da Construplan que tem sua sede lá. Entretanto a cobrança judicial dessas dívidas está "estourando"em cima dos condôminos proprietários do Shopping Cachoeiro, já que a transferência das vendas ainda não se operou definitivamente.
Veja-se a relação de títulos protestados contra o condomínio (doc. 48/49). Não se sabe, ao certo, a origem de tais títulos. A mistura entre fornecedores para o condomínio e para a construplan é patente. Entretanto o protesto é contra o condomínio já que tudo foi pedido em seu nome, com seu CGC.
Diante de tanta irresponsabilidade, de tanto desmando, de tanta má-fé, de tanta malícia, um dos condôminos, por sua conta contratou, em agosto de 1996, um profissional para efetuar Auditoria nas contas do condomínio. Note-se que embora a auditoria não tenha se concretizado totalmente por falta de apresentação de documentos por parte da administração que os sonegou, o que se pôde apurar é verdadeiramente "caso de polícia"(doc.51). Aliás, diga-se de passagem, não houve nenhum interesse da Administração sequer de ler o trabalho, em que pese o pedido feito em Assembléia, conforme se pode ver da ata anexa. (Doc. 52/54)
DO PEDIDO DA TUTELA ANTECIPADA
9- De tudo evidencia-se o total descalabro da Administração do Condomínio do Shopping Center Cachoeiro. Pessoas de bem que ali depositaram todas as suas economias na esperança de que seus negócios fossem seguros e bem administrados, estão à beira de perderem tudo. O Shopping corre risco iminente de ser fechado por total falta de viabilidade de seu funcionamento. Perdeu-se o controle da situação que cada vez mais assume proporções alarmantes em termos de desorganização e de má administração.
O estado geral do empreendimento é delicadíssimo. A situação atual não pode persistir, sob pena de fechamento do shopping. A administração que está regendo e levando o empreendimento à ruína total não tem a experiência e a vivência necessárias para sanear e enxugar as contas. Empreendimentos desta natureza exigem administração independente, forte, estruturada. Não podem ser administrados por "testas de ferro" que não tem experiência e vivência no ramo. A cada dia os compromissos se somam, o passivo aumenta assustadoramente e o ativo permanece morno. Não se cobra. Não se prestam contas a ninguém. Falta interesse à vista de outros interesses maiores.
Por isso necessitam os requerentes da tutela jurisdicional para que seja determinado pelo juízo uma INTERVENÇÃO NA ADMINISTRAÇÃO, afim de que seja nomeado um interventor para enxugar as contas passivas e ativas do Condomínio.
Há nos autos prova inequívoca da verdade do que se afirma. Por outro lado restou demonstrado o risco iminente de danos irreparáveis que poderão sofrer os requerentes e outros condôminos se persistir por mais alguns dias a situação atual do Condomínio. Esse perigo de dano não está num simples receio subjetivo. Ao contrário, está calcado em fato objetivamente demonstrado por prova material. Necessário, pois, uma medida urgente, qual seja a do afastamento dos atuais administradores para que outros, nomeados pelo Juízo, possam sanear as contas, corrigir os desmandos, fazer prevalecer a Convenção em combinação com a Lei, convocando Assembléia e elegendo síndico e conselhos.
REQUERIMENTO
11- Diante de tudo, sem outra alternativa, os requerentes vêm à presença de V.Ex.a. para requererem o seguinte:
I- Primeiramente, com respaldo no artigo 273 do CPC, lhes seja concedida, liminarmente, a antecipação da tutela para imediata destituição do síndico, Sr. Sebastião Adilson da Silva, bem como do síndico atual, por ele nomeado, Sr. Vasni Barbosa de Oliveira, nomeando um interventor.
Para este encargo, que requer pessoa afeita aos problemas do dia a dia de um empreendimento complexo como um Shopping Center, os requerentes indicam o condômino Sr. LUCIANO HEBER GARCIA QUINDERÉ, cujos antecedentes empresariais são de todos conhecidos, afora a sua independência financeira, sólida e bem respaldada, conforme se pode ver pelo curriculum juntado à presente, exclusivamente para essa finalidade. (doc. 55/57)
II- Que seja, também, nomeado por V.Exa. um perito auditor para proceder a uma auditoria nas contas condominiais.
III- Que seja o presente pedido de DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO do Condomínio do Centro Empresarial Shopping Cachoeiro, recebido e ao final julgado procedente condenado-se os requeridos nas custas e honorários advocatícios na forma da lei.
IV- Protestando provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidas e requerendo a citação dos srs...., e dando à causa o valor de R$ 5.000,00.
Pede deferimento
Nelson de
Medeiros Teixeria
Advogado-OAB 3841-ES
