Tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração do ramo imobiliário

9. Cálculo da Contribuição para o Programa de Integração Social – PIS – Cumulativo

A base de cálculo do PIS cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

Na apuração da base de cálculo do PIS, não integram a receita bruta (artigo 18 da IN nº 247/2002):

a)do doador ou patrocinador, o valor das receitas correspondentes a doações e patrocínios, realizados sob a forma de prestação de serviços ou de fornecimento de material de consumo para projetos culturais; e

b)a contrapartida do aumento do ativo da pessoa jurídica, em decorrência da atualização do valor dos estoques de produtos agrícolas, animais e extrativos, tanto em virtude do registro no estoque de crias nascidas no período, como pela avaliação do estoque a preço de mercado.

Para efeito de apuração da base de cálculo do PIS incidentes sobre o faturamento, podem ser excluídos ou deduzidos da receita bruta, quando a tenham integrado, os valores (artigo 23 da IN nº 247/2002):

a) das vendas canceladas;

b) dos descontos incondicionais concedidos;

c) do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI);

d) do Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS), quando destacado em nota fiscal e cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador dos serviços na condição de substituto tributário;

e) das reversões de provisões;

f) das recuperações de créditos baixados como perdas, limitados aos valores efetivamente baixados, que não representem ingresso de novas receitas;

g) dos resultados positivos da avaliação de investimentos pelo valor do patrimônio líquido e dos lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisição, que tenham sido computados como receita, inclusive os derivados de empreendimento objeto de Sociedade em Conta de Participação (SCP); e

h) das receitas decorrentes das vendas de bens do ativo permanente.

Na hipótese de o valor das vendas canceladas superar o valor da receita bruta do mês, o saldo poderá ser compensado nos meses subseqüentes (§2º, do artigo 23 da IN nº 247/2002).

São isentas do PIS as receitas (artigo 46 da IN nº 247/2002):

i) dos recursos recebidos a título de repasse, oriundos do Orçamento Geral da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, pelas empresas públicas e sociedades de economia mista;

j) da exportação de mercadorias para o exterior;

k) dos serviços prestados a pessoas físicas ou jurídicas residentes ou domiciliadas no exterior, cujo pagamento represente ingresso de divisas;

l) do fornecimento de mercadorias ou serviços para uso ou consumo de bordo em embarcações e aeronaves em tráfego internacional, quando o pagamento for efetuado em moeda conversível, observado o disposto no § 3º;

m) do transporte internacional de cargas ou passageiros;

n) auferidas pelos estaleiros navais brasileiros nas atividades de construção, conservação, modernização, conversão e reparo de embarcações pré-registradas ou registradas no Registro Especial Brasileiro (REB), instituído pela Lei nº 9.432, de 8 de janeiro de 1997;

o) de frete de mercadorias transportadas entre o País e o exterior pelas embarcações registradas no REB, de que trata o art. 11 da Lei nº 9.432, de 1997;

p) de vendas realizadas pelo produtor-vendedor às empresas comerciais exportadoras nos termos do Decreto-Lei nº 1.248, de 29 de novembro de 1972, e alterações posteriores, desde que destinadas ao fim específico de exportação para o exterior; e

q) de vendas, com fim específico de exportação para o exterior, a empresas exportadoras registradas na Secretaria de Comércio Exterior do Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior.

r) decorrentes de comercialização de matérias-primas, produtos intermediários e materiais de embalagem, produzidos na Zona Franca de Manaus para emprego em processo de industrialização por estabelecimentos industriais ali instalados e consoante projetos aprovados pelo Conselho de Administração da Superintendência da Zona Franca de Manaus (Suframa).

A alíquota do PIS aplicável sobre o faturamento é de 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento), de acordo com o artigo 52 da IN nº 247/2002.

Passemos ao exemplo:

10. Parcelamento das prestações decorrentes da venda

As pessoas jurídicas optantes pela tributação com base no lucro presumido poderão adotar o regime de caixa para a apuração dos tributos federais, desde que a opção seja feita em relação a todos os tributos administrados pela SRF.

Para adotar o critério de reconhecimento de suas receitas de vendas de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento e manter a escrituração do Livro Caixa, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido deverá:

a)emitir nota fiscal quando da entrega do bem ou direito ou da conclusão do serviço;

b)indicar no Livro Caixa, em Registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento;

c)computar como receita do mês em que se der o faturamento, a entrega do bem ou do direito ou a conclusão do serviço, o que primeiro ocorrer, os valores recebidos adiantadamente, por conta de venda de bens ou direito ou da prestação de serviços;

d)considerar como recebimento do preço ou da parte deste, até seu limite, os valores recebidos, a qualquer título, do adquirente do bem ou direito ou do contratante dos serviços.

A empresa deve lançar a venda do imóvel no momento em que se der a negociação, controlando os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada novo lançamento, será indicado o documento fiscal a que corresponde o recebimento.

Assim, a tributação irá incidir, mensalmente, em cada parcela recebida ao longo do parcelamento.

No caso das pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Real, a tributação irá incidir diretamente sobre o lucro apurado mensalmente conforme as receitas da empresa.

II. OPCIONAL DO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, semelhantes aos Fundos de Ações e Renda Fixa, sempre administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM (que também autoriza a sua criação). Eles têm por objetivo aplicar recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como hotéis, shopping centers, edifícios comerciais, escolas, loteamentos, etc. e seu patrimônio pode ser constituído por bens (como imóveis, parte de imóveis, dinheiro etc.) ou por direitos.

Criados, em junho de 1993, pela Lei nº 8.668, regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através das Instruções nº 205 e 206 e modificados pela Lei nº 8.894, de 21/06/94 e pela Lei nº 9.779, de 19/01/99, os Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros reúnem atualmente cerca de R$2 bilhões, aplicados em cerca de 60 (sessenta) Fundos.

O Fundo Imobiliário será constituído sob a forma de condomínio fechado, proibido o resgate de quotas, com prazo de duração determinado ou indeterminado. Assim, a única possibilidade de resgate das quotas será no caso do término do prazo de duração do Fundo, pois no caso de este haver sido constituído por prazo indeterminado o condômino só poderá deixá-lo alienando suas quotas. Atualmente cerca de quinze Fundos têm suas quotas negociadas na BOVESPA.

Os bens e direitos integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da instituição administradora, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, de modo que não podem ser constituídos quaisquer ônus sobre eles.

O fiduciário administrará os bens adquiridos em fidúcia e deles disporá na forma e para os fins estabelecidos no Regulamento do Fundo ou em Assembléia de Quotistas, respondendo em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do Regulamento do Fundo ou de determinação da Assembléia de Quotistas.

A instituição administradora fica dispensada da apresentação de Certidão Negativa de Débitos, expedida pelo Instituto Nacional da Seguridade Social, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições, administrada pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, sendo que os recursos resultantes destas alienações constituirão patrimônio do Fundo.

Cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado através de Regulamento, elaborado pela instituição administradora, contendo: I) qualificação da instituição administradora; II) política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos que comporão o patrimônio do Fundo para atender seus objetivos; III) taxa de ingresso ou critério para sua fixação; IV) remuneração da administradora; V) divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela CVM; VI) despesas e encargos do Fundo; VII) competência e quorum de deliberação da Assembléia Geral de Quotistas; VIII) critérios para subscrição de quotas por um mesmo investidor; IX) prazo de duração do Fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo; X) outras especificações, visando à fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela CVM; XI) critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

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À instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário compete: I) representá-lo ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; II) responder pessoalmente pela evicção de direito, no caso de alienação de imóveis pelo Fundo.

Ressalte-se que é vedado à instituição administradora, no exercício específico de suas funções e utilizando-se dos recursos do Fundo de Investimento Imobiliário: I) conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas ou abrir créditos sob qualquer modalidade; II) prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se sob qualquer forma; III) aplicar no exterior, recursos captados no País; IV) aplicar recursos na aquisição de quotas do próprio Fundo; V) vender à prestação as quotas do Fundo, admitida a divisão da emissão em séries; VI) prometer rendimento predeterminado aos quotistas; VII) realizar operações do Fundo quando caracterizada situação de conflito de interesse entre o Fundo e a instituição administradora, ou entre o Fundo e o empreendedor.

De outro lado, O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: I) não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo; II) não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do Fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.

Uma vez em operação, o Fundo deverá distribuir aos seus quotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Tais rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20% (vinte por cento), sendo que, o mesmo se dá quanto aos ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas dos Fundos de Investimento Imobiliário e, neste último caso, sujeitam-se à incidência do imposto: I) na fonte, no caso de resgate; II) de acordo com as mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável, nos demais casos.

O imposto de que trata o parágrafo anterior será considerado: I) antecipação do devido na declaração, no caso de beneficiário pessoa jurídica tributada com base no lucro real, presumido ou arbitrado; II) tributação exclusiva, nos demais casos.

Já os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas a esta forma de tributação. Neste caso o imposto poderá ser compensado com o retido na fonte, pelo Fundo de Investimento Imobiliário, quando da distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Importante notar que o Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% (vinte e cinco por cento) das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado, estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, ou seja, neste caso haverá a incidência da CSLL, bem como do PIS e da COFINS.

Vejamos o exemplo: