REGISTRO DO PARCELAMENTO DO SOLO E VENDA DE IMÓVEIS LOTEADOS

REGISTRO DO PARCELAMENTO DO SOLO E VENDA DE IMÓVEIS LOTEADOS

 

Rogério Tadeu Romano

 

I – AS GLEBAS OBJETO DE PARCELAMENTO: A APROVAÇÃO DO PARCELAMENTO E O REGISTRO DE IMÓVEIS 

Necessário, de pronto, fazer distinção entre seções e glebas.

Seções são as partes do terreno que correspondem a certa quantidade de metros, ou a certa situação urbanística, como se parcelo o terreno em três seções – a dos lotes de frente para a praça; a dos lotes de frente para as ruas que continuam os lados direito e esquerdo da praça.

Glebas são pedaços de terra, que têm razão de ser para se caracterizarem, à parte do resto da propriedade.

Havendo um parcelamento devem incidir sobre ele, as regras urbanísticas, sanitárias, estéticas e de conservação de obras de arte, ou históricas, e de belezas naturais.

Normas de direito público ambiental e municipal incidem sobre os planos das cidades e das vilas.

Na matéria já advertia o Decreto nº 3.079, artigo 1º, parágrafo segundo:

Art. 1º Os proprietários, ou co-proprietários, de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registro de imoveis da circunscrição respectiva:

I - Um memorial por eles assinado ou por procuradores, com poderes especiais, contendo:

a) descrição minuciosa da propriedade loteada, da qual conste a denominação, área, limites, situação e outros característicos do imovel;

b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 20 anos, com indicação da natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou certidão dos títulos e prova de que se acham devidamente transcritos, salvo quanto aos títulos que, anteriormente ao Código Civil, não estavam sujeitos á transcrição;

c) plano de loteamento, de que conste o programa do desenvolvimento urbano, ou de aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a qualidade das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância da sede do município e das estações de transporte do mais fácil acesso.

II - Planta do imovel, assinada pelo proprietário e pelo engenheiro que haja efetuado a medição e o loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação.

III - Exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes.

IV - Certidão negativa de impostos e de ônus reais.

V - Certidão referente a ação real ou pessoal, relativa a um período de 10 anos, ou a protesto de dívida civil e comercial dentro de 5 anos.

VI - Certidão dos documentos referidos na letra b, do n. I.

§ 1º O plano de loteamento e as especificações mencionadas, bem como a planta do imovel e os esclarecimentos constantes do n. II, poderão ser apresentados por secções, ou por glebas, à medida que as terras ou os terrenos, forem sendo postos à venda por prestações quando por sua extensão não sejam objeto de uma única planta ou tenham origens várias.

§ 2º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser previamente, aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quando ao que lhes disser respeito, as autoridades sanitárias e militares. O mesmo se observará quanto às modificações a que se refere o § 5º.

Excetuam-se do disposto neste parágrafo os terrenos que, anteriormente à data do decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, estavam sendo vendidos em logradouros em que a Prefeitura Municipal já tenha concedido alvarás para construções, ou se acham registrados de conformidade com as leis municipais.

A Prefeitura e as demais autoridades ouvidas disporão de 90 dias para pronunciar-se, importando o silêncio a aprovação. A impugnação deverá ser fundamentada em disposições de leis, regulamentos ou posturas, ou no interesse público.

§ 3º As certidões positivas da existência de onus reais, de impostos e de qualquer ação real ou pessoal, bem como qualquer protesto de título de dívida civil ou comercial não impedem o registro.

§ 4º Si a propriedade estiver gravada de onus real, o memorial será acompanhado da escritura pública em que o respectivo titular estipule as condições em que se obriga a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.

§ 5º O plano de loteamento poderá ser modificado quando aos lotes não comprometidos e o de arruamento desde que a modificação não prejudique os lotes comprometidos ou definitivamente adquiridos.

A planta e o memorial assina aprovados serão depositado no cartório do registro para nova inscrição observado o disposto no artigo 2º e parágrafo e dispensada, a critério do juiz, a apresentação das provas que já tenham sido produzidas no registro inicial.

§ 6º O memorial, o plano de loteamento e os documentos depositados serão franqueado pelo oficial do registro, ao exame de qualquer interessado, independentemente do pagamento de emolumentos ainda que a título de busca.

O memorial, o plano e a planta devem obedecer as leis de direito público ou de direito privado que lhe exigem, como é o caso da Lei de Condomínio e Incorporações.

Que falar do prazo de 90 dias instituído para a Prefeitura se pronunciar?

A regra ali exposta era de direito dispositivo. Era regra de direito civil e do direito administrativo, que protegia os loteadores contra as excessivas demoras dos funcionários das Prefeituras Municipais. Regra de direito administrativo traçada em lei federal.

O prazo estendia-se a quaisquer autoridades federais, estaduais ou municipais ou paraestatais que tivessem de ser ouvidas. O prazo era um só e as consequências eram as mesmas.

No que concerne às certidões necessárias para o registro do loteamento do solo rural para fins não-urbanos são: as dos títulos de domínio desde vinte anos, podendo ser só a de escritura pública anterior a 1917, se não houve, depois, registro, ou devendo ser a da escritura pública ou do instrumento particular, mais a certidão do registro ou registros ocorridos de modo a estabelecer-se a continuidade dos títulos segundo o registro, como aduzia o Decreto-lei nº 58/37, artigo 1º, I, b, e V, as certidões relativas aos ônus reais(Decreto-lei nº 58/37, artigo 1º, IV e § 3º); as certidões relativas a impostos(Decreto-lei nº 58, artigo 1º, § 2º); as certidões relativas às ações reais ou pessoais(Decreto-lei nº 3.079, artigo 1º, V).

A matéria é objeto do artigo 18 da Lei nº 6.766/79, que rege a matéria:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel;

I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV - certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

No regime da Lei nº 6.766, artigo 18, § 2º, não impede o registro do loteamento a existência de protestos, de ações pessoais e de ações penais que não se refiram a denúncia de crime contra o patrimônio e contra a Administração, se não há prejudicialidade aos adquirentes dos lotes.

Na verdade, o pré-contratante vendedor, ou o vendedor responde pela verdade das certidões produzidas e os oficiais públicos pelo que certificarem.

A planta deve conter os lotes numerados. As dimensões dos lotes são ainda requisitos essenciais.

 Observa-se aqui o artigo 1º, § 3º, do Decreto-lei nº 58/37 no que concerne aos financiamentos dos lotes:

Se a propriedade estiver gravada de ônus real, o memorial será acompanhado da escritura pública em que o respectivo titular estipule as condições em que se obriga a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de compra e venda.

Fala-se ainda no artigo 1º, § 5º, do Decreto-lei 58/37, quando se fala no caso dos proprietários pretenderem vender áreas divididas em lotes:

§ 5º O plano de loteamento poderá ser modificado quando aos lotes não comprometidos e o de arruamento desde que a modificação não prejudique os lotes comprometidos ou definitivamente adquiridos.

O artigo 19 da Lei nº 6.766/79 fala no registro do memorial de loteamento:

Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.

§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.

§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 4º - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.

§ 5º - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.

O lançamento deve ser feito, no Registro de Imóveis, em livro auxiliar n. 2, conforme o artigo 167 da Lei nº 6;015/73.

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

6) das servidões em geral;

7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família;

8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade;

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

10) da enfiteuse;

11) da anticrese;

12) das convenções antenupciais;

13) das cédulas de crédito rural;

14) das cédulas de crédito, industrial;

15) dos contratos de penhor rural;

16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;

19) dos loteamentos urbanos e rurais;

20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

22) (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980)

23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;

25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;

26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;

27) do dote;

28) das sentenças declaratórias de usucapião; (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

29) da compra e venda pura e da condicional;

30) da permuta;

31) da dação em pagamento;

32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;

33) da doação entre vivos;

34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)

36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

38) (VETADO) (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)

41. da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

42. da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II - a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;

6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) das cédulas hipotecárias;

8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

9) das sentenças de separação de dote;

10) do restabelecimento da sociedade conjugal;

11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;

13) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.

14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro. (Incluído pela Lei nº 6.850, de 1980)

15 - da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. (Incluído pela Lei nº 6.941, de 1981)

16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.(Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)

18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;(Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)

21) da cessão de crédito imobiliário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

22. da reserva legal; (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

23. da servidão ambiental. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

24. do destaque de imóvel de gleba pública originária. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)

26. do auto de demarcação urbanística. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)

27. da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

28. da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

29. da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

30. da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013).

II – OS CONTRATOS DE OPÇÃO E AS PROMESSAS DE COMPRA E VENDA

O artigo 22 do Decreto-lei nº 3.078 falava em contratos de opção:

Art. 22 As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei, compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

O ministro Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.

Deve ser enfrentada a importante matéria com relação a venda dessas unidades e o Registro de Imóveis.

O art. 1.088 do Código Civil de 1916, no dizer de Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil - Forense), é “o ponto de partida” da série de fases em nosso direito envolvendo a promessa de compra e venda. Nos termos do artigo citado, poderia o promitente vendedor, antes de celebrado o contrato definitivo (compra e venda), arrepender-se.

Maria Helena Diniz, no Curso de Direito Civil Brasileiro – Saraiva, sintetiza as fases referidas pelo ilustre civilista mineiro, referindo-se à falta de escrúpulo dos promitentes vendedores, que “preferiam, valer-se do direito de arrependimento, se sujeitando ao pagamento das indenizações, que quase sempre consistia na devolução do preço em dobro, a terem de passar a escritura definitiva, o que seria desvantajoso, sob o prisma econômico”.

A prática foi coibida pelo Decreto-lei 58/37, que visando a segurança das relações jurídicas e o bem-estar coletivo, conferiu ao promissário comprador direito real sobre o lote compromissado.

Prossegue a doutrinadora lecionando que o Decreto 3.079/38 estendeu às escrituras de promessa de compra e venda de imóveis não-loteados os efeitos do Decreto-lei 58/37, sendo efetivamente criado o direito real de promessa de compra de venda com a alteração do art. 22 do Decreto-lei 58/37 pela Lei 649/49, que dispôs no art. 1º que “os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não-loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real, oponível a terceiros, e lhes confere o direito de adjudicação compulsória” (com redação da Lei 6.014/73).

Nesse contexto e entendimento, o  art. 25 da Lei 6.766/79 atribui direito real a compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, estando registrados, atribuindo o art. 69 da Lei 4.380/64 eficácia de direito real ao contrato de promessa de cessão de compromisso registrado.

Divergem os doutrinadores quanto à classificação do direito real decorrente do registro da promessa de compra e venda.

Não obstante, alguns o entendam como direito real de gozo ou fruição, e outros como direito real de garantia, antes mesmo da edição do novo Código Civil, Caio Mário da Silva Pereira invocou Serpa Lopes para asseverar que a promessa de compra e venda mais se aproximava de “uma categoria de direito real de aquisição”.

Maria Helena Diniz o enquadra como “direito real sobre coisa alheia de aquisição”. Ocupa, pois, lugar à parte na classificação dos direitos reais, “formando uma nova categoria”, segundo Arnoldo Wald (Direito das Coisas - RT).

Nessa linha de pensar, a decorrência do direito real é o exercício do direito à adjudicação compulsória, execução coativa do contrato, com registro da carta de adjudicação transferindo a propriedade do bem imóvel para o promissário comprador adimplente.

A ausência do direito real de aquisição no rol dos direitos reais do Código Civil de 1916, sendo previsto apenas em dispositivos esparsos da legislação extravagante posterior, levou a jurisprudência a vacilar sobre a necessidade do registro da promessa de compra e venda como requisito para a adjudicação compulsória.

O verbete mais recente da súmula dos tribunais superiores, anterior à Lei 10.406/02, é o de nº 239, do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

O  novo Código Civil, ao inserir o direito do promitente comprador do imóvel no elenco dos direitos reais (art. 1.225, VII), e ao discipliná-lo nos arts. 1.417 e 1.418, tentou resolver várias discussões sobre o instituto.

Poderia se entender que o legislador, ciente da evolução legislativa na proteção do promitente comprador, consciente também das divergências doutrinárias e jurisprudenciais atinentes à promessa de compra e venda, andou bem ao trazer para o rol dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel, com as regras domiciliadas nos arts. 1.417 e 1.418, as controvérsias sobre a classificação do direito real em questão e sobre a adjudicação compulsória.

Com efeito, por essa conclusão, deve o direito do promitente comprador ser classificado como direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417), in fine. É efetivamente direito real sobre coisa alheia, limitado, mas que assegura a execução coativa do contrato, que se aperfeiçoará com a transmissão da propriedade.

Distingue-se dos direitos reais de garantia pois estes são acessórios, enquanto que aquele diz respeito ao objeto do contrato, à substância do negócio jurídico. Quanto aos de gozo e fruição, encerram-se em si mesmos.

Estudiosos concluem que regulamentou, outrossim, a nova lei, a adjudicação compulsória, estabelecendo no art. 1.418 que “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Ao cessionário do promissário comprador, que o substitui na relação contratual, à evidência também cabe o direito à adjudicação, desde que com título registrado.

Titular de direito real à aquisição é aquele que, nos exatos termos do art. 1.417, registrou na serventia de registro de imóveis o instrumento de promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento.

Destarte, é requisito indispensável para a adjudicação compulsória, dentre outros (que neste não serão analisados, por falta de objetivo), em que pese, o registro do instrumento de promessa.

A Súmula 239 do STJ perdeu eficácia nos negócios celebrados a vigência do novo Código Civil. Joel Dias Figueira Jr., em Novo Código Civil Comentado, coordenação de Ricardo Fiúza, Saraiva, ressalta a perda de eficácia da súmula em baila, assinalando que o registro “se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do NCC”.

Ao exigir o registro da promessa sem cláusula de arrependimento para a adjudicação, os art. 1.417 e 1.418 nada mais fazem do que ser fiéis ao sistema que integram, posto que sendo o direito do promitente comprador, direito real (art. 1.225, VII), e adquirindo-se tais direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, e pelo registro (princípio da inscrição – art. 1.227), é inafastável a necessidade do registro da promessa para que se torne o promitente comprador titular de direito real e, então, possa exercê-lo erga omnes.

Escrevendo sobre “A adjudicação compulsória frente à obrigação do registro do contrato de promessa de compra e venda do bem imóvel”, disse Michelle Eliane de Souza:

“Já a promessa de Compra e Venda é que, de somente contrato preliminar a contrato autônomo, organismo da promessa de compra e venda, era considerado somente contrato preliminar tanto na origem quanto ao longo das alterações normativas no âmbito do direito civil brasileiro.

Entretanto, após a edição da Lei 6.766/79 e do Código Civil de 2002, a promessa de compra e venda registrada passou a ser vista como título aquisitivo de direito real, perfazendo as características de um contrato pronto e acabado. É relevante destacar que a diferença entre um contrato preliminar e um contrato definitivo será determinante para a análise do problema em tela: a natureza pessoal do direito de adjudicação compulsória e a natureza real do direito do promitente comprador frente à necessidade de registro do contrato de promessa de compra e venda estabelecida pelo Código Civil de 2002.

Assim, é relevante esclarecer as características próprias do contrato preliminar e do contrato definitivo, destacando à análise dos elementos da promessa de compra e venda de bem imóvel diante de sua evolução regimental, para se aferir em qual das modalidades contratuais o exposto instituto se encaixa.

No que se refere ao instituto do contrato preliminar, destaca-se que este figura como instrumento eminentemente preparatório, consiste dizer que é o instrumento contratual destinado a ajustar a realização futura de um contrato definitivo, definindo desde então as condições de pagamento, execução entre outras avenças correlatas.

Os requisitos básicos de constituição salientam que a celebração somente será possível quando: for às partes civilmente capazes, o objeto lícito e possível, bem como a manifestação de vontade emanar do consentimento, do acordo de vontades, ou seja, os requisitos de constituição dos contratos em geral.

 Destaca-se que a forma de celebração do contrato preliminar pode ser tanto pública como privada, já que a discussão doutrinária existente foi superada. Antemão, pode o contrato preliminar ser unilateral ou bilateral, classificação que figura como critério de incidência da obrigação relativa ao cumprimento do contrato definitivo. A saber, a unilateralidade aponta a situação em que a obrigação cabe apenas a um dos contratantes enquanto a bilateralidade revela o dever de concretização do contrato principal por ambos os contratantes.

Assim, o contrato definitivo se remete do contrato preliminar, ao passo que o primeiro tem por objeto uma obrigação de dar cumprimento aos termos do próprio contrato ao momento de celebração do negócio, não depende da celebração de novo ato jurídico e tem a intenção de postergar os efeitos do contrato definitivo, enquanto o segundo tem por objeto uma obrigação de fazer, reclama a execução futura do contrato definitivo e visa produzir seus efeitos ao momento da celebração do contrato.

Desta forma, diferencia as duas modalidades contratuais pelo tempo de execução das prestações avençadas, bem como seus efeitos e função, uma vez que o contrato preliminar visa à segurança das partes em exigir no futuro seus direitos correspondentes.

A principal diferença entre o contrato preliminar e o contrato de promessa de compra e venda, de acordo com a legislação atual, é de acordo com obrigação gerada a partir do vínculo jurídico instalado entre as partes. Entretanto, a premissa do contrato preliminar resulta em uma obrigação de fazer, enquanto o contrato de promessa de compra e venda, ao momento de sua celebração, institui uma obrigação de dar, no caso a coisa.

 A diferença entre contrato preliminar próprio e impróprio, de modo que o primeiro configura modalidade contratual essencialmente retratável, tendo por objeto a celebração de um contrato definitivo como forma de expressar que não exerceram o direito de arrependimento, e o outro tem caráter eminentemente irrevogável, de conteúdo exauriente, assim, não impõe a celebração de um novo contrato, mas a realização de um “ato devido” referente a um dever de ratificação da vontade, anteriormente a fim de conferir eficácia ao contrato preliminar, neste caso impróprio.

 Não estabelece conformidade entre a doutrina admitir que a promessa irretratável de compra e venda pode ser considerada como um contrato pronto e finalizado. Diante a perspectiva da evolução normativa do instituto no ordenamento jurídico nacional, a origem do contrato preliminar se dá na vigência do Código Civil de 1916.

 Embora não esteja previsto expressamente, a doutrina passou a reconhecer a possibilidade de pactuar a denominada “promessa de contratar”, tendo como objeto inicial o contrato de compra e venda. O instituto surge sob um contexto de aumento acentuado na realização de negócios jurídicos imobiliários revelados na existência de uma verdadeira “indústria dos loteamentos”, a qual se define, pelo argumento e o aproveitamento dos vendedores, provocados pela valorização acentuada de terrenos próximos aos centros urbanos, o que tornou necessária a regulamentação de tais contratos.

Assim, nascia o direito do promitente comprador, no qual se disciplinava a aplicação e os efeitos da resolução contratual por inadimplemento relativa ao contrato de compra e venda. Neste contexto, os efeitos incidentes sobre a promessa de compra e venda revelavam a possibilidade jurídica de quaisquer das partes manifestarem arrependimento antes de configurados os requisitos do contrato definitivo, sendo a incidência de perdas e danos, frente ao desfazimento do negócio, o único ponto a ser decidido pelo juiz.

Com a seguinte edição do Decreto-Lei nº 58 de 1937, que dispõe sobre a venda de terrenos não loteados, a promessa de compra e venda passou a ser vista como ônus real, constituindo gravame oponível erga omnes. Diante disso, pago o preço ou quitadas as prestações, sem pacto de arrependimento e registrado o instrumento negocial, tem o promitente comprador o direito de intimar o promitente vendedor resistente na obrigação de outorgar a escritura definitiva para fazê-lo.

Havendo persistência no ato de recusa, cabe ao juiz promover a adjudicação do imóvel ao promitente comprador. É o que dispõe o seu artigo 22 e alterações: “Art. 22. As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei. (Redação original) Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato da sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem ao compromissário direito real oponível a terceiros e lhes confere o direito de adjudicação compulsória, nos termos dos artigos 16 desta lei e 346 do Código do Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 649, de 1949). Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito reais oponíveis a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973).”

É necessário ver o norte a ser dado a essas promessas de contratar e contratos de opção.

Sob o direito anterior, à Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, quando a propriedade não foi loteada, o Decreto nº 5.318 exigiu o registro no Livro IV. A sua presença, como ensinou Pontes de Miranda(Tratado de direito privado, tomo XIII, Bookseller, pág. 135) no Livro nº 8 não teria sentido. Disse ainda Pontes de Miranda: “De modo que as transferências definitivas teriam de ser transcritas(Livro n. 3) e os pré-contratos ou promessas de venda e compra e a, a fortiori, os contratos de opção inscritos no Livro nº 4 e averbados à margem das respectivas transcrições no Livro n. 3. Tal explicação se dava a respeito com relação aos negócios jurídicos em que não houvesse prazo e uma ou mais de uma prestação(Decreto-lei nº 58/37, artigo 22), como aos negócios jurídicos não transmissíveis imediatamente, ainda que não a prazo(artigo 22, Lei nº 3.079)”.

Veja-se  o que se dizia no artigo 22 do Decreto nº 3.079:

Art. 22 As escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não loteados, cujo preço deva pagar-se a prazo, em uma ou mais prestações, serão averbadas à margem das respectivas transcrições aquisitivas, para os efeitos desta lei, compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral.

O registro de loteamento somente poderá ser cancelado nos casos do artigo 23 da Lei nº 6.766/79.

Observa-se ainda que o efeito principal do registro do parcelamento é a perda da individualização objetiva do terreno parcelado e a aparição das individualidades objetivas dos lotes. O segundo é a inalienabilidade absoluta das vias de comunicação e dos espaços, isto é, tratos de terra, deixados livres no projeto e no memorial descritivo.

As vias de comunicação necessárias são vias públicas futuras, se já não o são. As vias de comunicação apenas úteis e as próprias vias de comunicação supérfluas tem-se por vias públicas futuras, se já não o são, salvo se o memorial e a planta são explícitos em sentido contrário.

Observe-se o artigo 22 da Lei nº 6.766/79:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)

Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

A aprovação do loteamento faz públicas as vias de comunicação e públicos os espaços livres, com a exigência de serem ultimadas pelos loteadores as obras das vias de comunicação e dos espaços livres e da modificabilidade consoante o Decreto-lei nº 58/37, se o loteamento é de terra rural para objetivo não-urbano. Mas, será necessário aplicar-se o artigo  22, caput, da Lei nº 6.766/79. 

O artigo 8º do Decreto-lei nº 58/37 pode ainda ser citado:

Art. 8º O registo instituído por esta lei, tanto por inscrição quanto por averbação, não dispensa nem substitue o dos atos constitutivos ou translativos de direitos reais na forma e para os efeitos das leis e regulamentos dos registos públicos.

Na lição de Pontes de Miranda(obra citada, pág. 143) o registro das promessas de venda e compra, de cessão e de promessa de cessão de imóveis não loteados passou a ser registral stricto sensu, além de averbativo(Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, artigo 167, I, 9, e II e 3).

Mas o contrato de opção não é pré-contrato. Um dos contraentes já fez a sua declaração de vontade, nascendo o direito formativo gerador do outro contraente. Tem de ser averbado. A declaração optativa de vontade, que o outorgado fizer, há de ser registrada.

Disse Pontes de Miranda(obra citada, pág. 179) que no registro(Lei nº 6.015, artigo 167, I, 20) ou na averbação(artigo 167, II, 3) segundo a Lei nº 6.766, artigo 25, e o Decreto-lei nº 58/37, artigo 5º, há o que Hans Reichel caracterizou da seguinte forma: o ato registrário que proferiza futuro estado jurídico. O registro do art. 25 da Lei nº 6.766 ou a averbação do artigo 5º do Decreto-lei nº 58/37, de que trata a Lei nº 6.015, artigo 167, I, 20 e II, 3, alude a mutatio rerum futura, tende à segurança de aquisição de direito e, em vez de registrar direito, registra pretensão.

Diante disso, disse ainda Pontes de Miranda(obra citada, pág. 180) que o direito real, que se espera, nas promessas de compra e venda foi posto num segundo tempo, em vez de se fixar num primeiro tempo, como o direito real a que se vincula o outorgante vendedor, nos acordos de transmissão. Disse ainda Pontes de Miranda: “Nesses, o comprador pode providenciar para que se registre o título. Na sistemática do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, artigo 287, nos pré-contratos de venda e compra, não: nenhum promissário comprador podia obter transcrição do seu título; somente esperava o contrato – futuro – de venda e compra: esse direito era averbável não transcritível. Depois, quando se fizesse o acordo de transmissão, ou quando o juiz desse sentença executiva da obrigação do promitente vendedor, então, sim, lhe surgiria a pretensão à transcrição, que ficava – pela cisão que a criação dos pré-contratos implicava – em segundo tempo.

Protocolizado no registro de imóveis algum registro(Lei nº 6.015, artigo 167, I, 29, primeira parte) quer-se que se substitua algo novo, mas já feito a algo velho.

Assim para Pontes de Miranda o registro ou a averbação, segundo o artigo 5º do Decreto-lei nº 58/37 ou o artigo 25 da Lei nº 6.766/79 não é direito real, nem o produz. Apenas serve à proteção pessoal, de modo que sirva de segurança da sua realização, no sentido da efetiva pretensão pessoal. A relação entre o pré-contratante vendedor e o pré-contratante é obrigacional, contratual, e continua de o ser, após o registro ou a averbação. Não se faz com eles e após eles, relação de direito das coisas. Por isso mesmo, somente atingem aqueles que, contra a advertência do registro, inclusive averbativo, adquirem o bem cujo registro foi efetivado, ou mesmo averbado, ou pré-contratam após outrem, a sua compra. Ali se disse:

Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Os posteriores adquirentes ou pré-contratantes adquirentes são sujeitos passivos de pretensão que nasce do registro ou da averbação, como disse Pontes de Miranda. Não podem eles opor-se a que o contrato se faça. É a data do registro ou da averbação que marca a eficácia, exatamente porque se trata de eficácia, perante terceiros, de oponibilidade.

A matéria está sujeita ao entendimento já traçado  na súmula 239 do STJ:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Referência: CPC, art. 639. Precedentes: REsp 30-DF (3ª T, 15.08.1989 – DJ 18.09.1989) REsp 9.945-SP (4ª T, 21.08.1991 – DJ 30.09.1991) REsp 10.383-MG (4ª T, 12.08.1991 – DJ 07.10.1991) REsp 16.822-SP (4ª T, 12.05.1997 – DJ 30.06.1997) REsp 23.675-RS (4ª T, 13.10.1992 – DJ 30.11.1992) REsp 37.466-RS (4ª T, 25.11.1996 – DJ 03.02.1997) REsp 40.665-SP (4ª T, 08.02.1994 – DJ 04.04.1994) REsp 57.225-RJ (3ª T, 09.04.1996 – DJ 27.05.1996) REsp 184.474-SP (4ª T, 19.11.1998 – DJ 08.03.1999) REsp 204.784-SE (3ª T, 23.11.1999 – DJ 07.02.2000).

Essa conclusão da parte do STJ, de profundo objetivo social, é a que melhor apraz à solução do problema. Dá-se plena eficácia ao processo como instrumento e se alcança a melhor efetividade do processo.

III – OUTORGA DE ESCRITURA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Veja-se o que diz o Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A promessa de compra e venda é espécie de contrato preliminar pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. É negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista.

A matéria era antes versada em leis especiais. O Decreto-Lei no 58/37 e a Lei no 6.766/79 cuidam, respectivamente, do compromisso de compra e venda de loteamentos rurais e urbanos, já que a Lei do parcelamento do solo urbano revogou o DL nº 58/37 na parte referente ao loteamento urbano. Agora o instituto é alçado à codificação como norma geral. Foi objeto da do Código Civil de 2002.

O registro atribui à promessa de compra e venda uma eficácia real cujo objeto é o futuro contrato definitivo. Antes do registro, observa-se mero direito pessoal, que gera direitos obrigacionais e não reais. Na lição de Serpa Lopes (M.M. Serpa Lopes. Curso de Direito Civil. vol. VI, Rio de Janeiro, Livraria Freitas Bastos, 1961, n° 119) trata-se de um novo direito real: direito real de aquisição. Registra-se, contudo, que Orlando Gomes considera a promessa de compra e venda um misto de direito real de gozo e de garantia (Direitos Reais – 11ª ed. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 1995, p. 313/314)

Para Maria Helena Diniz, a inscrição da promessa de compra e venda de imóvel equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do ‘contrahere’ futuro, não só em relação às partes contratantes, como ‘erga omnes’ (Curso de Direito Civil Brasileiro. 4° Vol. Direito da Coisas. São Paulo, Ed. Saraiva, 1996. p. 413).

Na verdade, pelo registro, atribui-se eficácia real a um direito pessoal. Segundo Orlando Gomes, tratar-se-ia de anotação preventiva.  

O promitente-vendedor não pode alienar o bem nem impedir ou dificultar o cumprimento da pretensão do promitente comprador de se tornar seu legítimo proprietário (ob. cit. p. 315).

a) a promessa de compra e venda, enquanto não registrada, é um direito pessoal, seja por escritura pública ou por instrumento particular;b) registrada, passa a constituir um direito real, oponível erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito de sequela (direito real de aquisição do imóvel);c) registrada ou não, desde que formalmente correta, a promessa autoriza a adjudicação compulsória, pelo rito sumário (CPC., arts 275 e seguintes) pelo disposto no artigo 16 do Decreto-lei 58/37;d) a diferença entre a promessa de compra e venda registrada e não registrada reside na oponibilidade a terceiros de que dispõe aquela e não dispõe esta, e não na possibilidade ou não de se intentar ação de adjudicação compulsória nos termos do Decreto-Lei 58/37, mesma conclusão que exsurge dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

Daí, como distinguir a ação de outorga de escritura e a adjudicação compulsória?

Na esfera obrigacional – caracterizada por relações interpessoais cujo objeto são prestações –, admite-se que o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento de valores sucessivos, a fim de satisfazer integralmente a quantia ajustada com o promitente vendedor. Em contrapartida, assume este uma obrigação de fazer, de natureza obrigacional, consistente na cooperação para a formação do contrato definitivo pela outorga de escritura definitiva de compra e venda em prol do promissário comprador ao tempo da quitação.

Assim, quando integralizado o pagamento do preço, o promissário comprador intimará o promitente vendedor a outorgar-lhe escritura (realizar a prestação prometida de contratar) e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a adjudicação compulsória por sentença, valendo como título para registro.

Tanto a ação de adjudicação compulsória como a de outorga de escritura são ações pessoais, pois visam apenas suprir uma declaração de vontade omitida pelo promitente vendedor, nenhuma das duas objetivando transferir a propriedade. Nos dois casos a sentença produzirá o mesmo efeito do contrato a ser firmado, isto é, um título a ser levado ao registro para lavratura de instrumento público por qualquer tabelião. Diria que são ações executivas lato senso. Ação executiva lato sensu, representa a possibilidade de ações que tragam embutidas no processo de conhecimento capacidade executória, possibilitando ao juízo determinar, desde logo, e independentemente de qualquer outra providência, a entrega do bem da vida objeto da lide, isto porque o provimento jurisdicional tem caráter executório.

A eficácia executiva lato sensu dá ao juiz a possibilidade em adotar incidentalmente ao processo cognitivo, medidas materiais necessárias a obter o resultado prático que o cumprimento da relação geraria, sem a manifestação de vontade do réu, a própria decisão proferida (seja interlocutória ou final) por si só é executiva, capaz de produzir resultados práticos.

Humberto Theodoro Júnior (Processo de execução, pág. 291-2), enumera cinco requisitos:

a) O pré-contrato não necessita de inscrição no registro de imóveis, a não ser quando a adjudicação tenha de atingir terceiro adquirente do imóvel gravado.

b) Não é de se exigir escritura pública como condição de eficácia da promessa de compra e venda, ainda que verse sobre imóvel não loteado, face ao que dispõe o art. 22 do Dec.-Lei nº 58, com a redação da Lei nº 6.014, de 1973.

c) Apenas o contrato formalizado com os requisitos mínimos do art. 11 do Dec.-Lei nº 58 pode ensejar a condenação do art. 639 do Código, dadas as exigências a serem cumpridas na transcrição no Registro Imobiliário. Simples recibos ou promessas vagas e incompletas não podem ser equiparadas a pré-contrato para os efeitos da adjudicação compulsória.

d) O pré-contrato não pode conter a cláusula de arrependimento, segundo dispõe o art. 22 do Dec.-Lei nº 58. Ressalva-se, porém, a hipótese de ter a cláusula perdido a eficácia, como no caso de haver se extinguido o prazo para arrepender-se, porque então “o obstáculo desapareceu”.

e) Sem a outorga uxória a promessa não dá lugar à adjudicação compulsória de imóvel. A citação deve, pois, abranger marido e mulher.

A matéria foi versada no RESp 195.236-SP, onde se disse que, na ação de outorga de escritura, não há que se exigir o prévio registro do compromisso de compra e venda, pois a sentença opera a mera substituição da vontade do promitente vendedor, cumprindo em seu lugar a obrigação de formalizar o contrato de compra e venda prometido. Por sua vez, na ação de adjudicação compulsória o registro imobiliário do pré-contrato somente se mostra imprescindível para surtir efeitos erga omnes, hipótese em que a sentença transfere a propriedade do bem, ao passo que, não havendo o prévio registro, produzirá efeitos apenas entre as partes, tão-somente substituindo a vontade do vendedor, nos termos da Súmula nº 239/STJ.

De toda sorte, para se obter a outorga de escritura exige-se a prova de existência do contrato de compromisso de compra e venda e da quitação integral do preço.

A ação de adjudicação compulsória é remédio processual destinado a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade. Certamente não é via adequada para se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em cartório, nem suprir eventuais irregularidades no registro.

Na matéria há entendimento consagrado do Superior Tribunal de Justiça, do que se vê do enunciado da súmula 239:  O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Orlando Gomes (Contratos, 24ª edição, 2001), em conhecida lição, faz desaparecer qualquer dúvida: ‘O novo Código Civil limpou a área para a aceitação, em sentença, independentemente de inscrição, da execução coativa de forma específica da obrigação de emitir a declaração negocial contraída em promessa irretratável”.

O STJ ementou esta conclusão, no REsp nº 6.370 – SP, de 20-08-1991, da 3ª turma, em RSTJ 28/419: “Compromisso de compra e venda de imóveis. Execução específica da obrigação. Admissibilidade. É admissível a execução especificado art.639 do CPC, ainda que se trate de contrato preliminar não escrito no Registro de Imóveis’. O art. 639 está substituído pelo art. 466-B.”

Não se exige o registro preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, sendo esse registro indispensável para sua validade perante terceiros. Este o entendimento do STJ, conforme se depreende:

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DA PROMESSA - PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Está assentada a jurisprudência da Corte no sentido não ser exigido o registro da promessa para o ingresso da ação de adjudicação compulsória. 2 - Permanecendo o Acórdão recorrido no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questão do litisconsórcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 – SP, Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU 8.3.2000).”

Arnaldo Rizzardo (Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano) disse:

“Em tese, condição primeira para a propositura da lide é a existência do registro do contrato. Evidentemente, o preço há de estar integralizado.

Apesar das profundas discussões doutrinárias e jurisprudenciais, preponderando nos tribunais entendimento contrário à adjudicação na ausência do registro, entretanto, se possível esse ato, mesmo depois da sentença, por preencher o contrato os requisitos da lei; se lançado no referido órgão da justiça o registro da área, ou devidamente registrado o loteamento, pode a decisão deferir a adjudicação. Inclusive, tribunais de tendências rígidas na interpretação em favor da indispensabilidade do registro apresentam exceções, deferindo, em certos casos, a adjudicação, olvidando o aspecto formal e tendo uma ratio legis mais benigna, pois o art. 16, com a reação dada pela Lei nº 6.014, fala em recusa dos promitentes na outorga da escritura, suprindo a declaração espontânea através do decreto judicial, sem especificar a obrigatoriedade do registro, (Revista de Jurisprudência do TJ do RG, 73/537).

Tem-se que as normas legais deixam clara a necessidade do registro do instrumento de promessa de compra e venda no cartório imobiliário competente, para que o comprador adquira o direito real e assim faça jus ao direito de aquisição do bem através da chamada “adjudicação compulsória”. Mas isso correrá por conta do promitente comprador, assim como eventual escritura pública, obedecidos os parâmetros formais do Código Civil.

IV – OBRIGAÇÕES DE FAZER(COMPROMISSO DE CONTRATAR)

Por pré-contrato, contrato preliminar ou pactum de contrahendo entende-se o contrato pelo qual uma das parte, ou ambas, se obrigam a concluir outro negócio jurídico, como ensinou Pontes de Miranda(Tratado das Ações, RT, 1978, volume VII, pág. 284).

Desses contratos resultam típicas obrigações de fazer, ou seja, de declarar vontade para aperfeiçoamento de outro negócio futuro, que é chamado de contrato final ou definitivo.

É certo que não se pode, por respeito à liberdade humana, sua dignidade, compelir fisicamente o devedor a afirmar o contrato prometido. Mas substituir sua vontade pelo ato judicial executivo. Mas isso é possível.

Veja-se o texto do artigo 639 do CPC de 1973, já revogado:

Art. 639. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado . (Revogado pela Lei nº 11.232, de 2005).

Surgiu a objeção de que a ação de adjudicação compulsória, segundo as leis que regulavam o compromisso de compra e venda, estava condicionado a um pré-contrato devidamente formalizado e inscrito no Registro Imobiliário, daí se tinha a Súmula 167 do STF que influenciou doutrina e jurisprudência por um bom tempo.

Mas não seria esse direito real o fundamento da execução específica entre as partes. Aliás, o artigo 641 do CPC de 1973, ao cuidar do ema, assegurava que a sentença que condena o réu a prestar a declaração de vontade produziria por si o mesmo efeito daquela a que se obrigara o devedor.

Mas não se pode confundir a ação real de adjudicação compulsória com a ação comum de execução específica de declaração da vontade. Se é certo que a adjudicação compulsória se faz pelas vias da execução específica, isto não exclui, necessariamente, a aplicação desse tipo de procedimento ainda para a execução de declarações de vontade devidas por vínculos puramente obrigacionais.

O instituto da execução específica não tem qualquer subordinação ao direito real.

Seu pressuposto sempre foi o fato de que a prestação de consentimento para qualquer contrato definitivo é uma prestação fungível, porque, no caso de recusa do devedor, pode-se alcançar o mesmo efeito da declaração privada de vontade por meio de um provimento do juiz, uma vez que o devedor tenha se obrigado a prestá-lo.

Emanação direta do direito real é o direito de adjudicação compulsória que, com base na inscrição no Registro Público, o promissário comprador pode exercitar, tanto contra o promitente vendedor como contra eventual terceiro adquirente do imóvel gravado.

O provimento judicial que obriga o devedor a cumprir um pré-contrato nada tem que ver com os direitos reais e o mecanismo de sua constituição.

Daí a jurisprudência já se vem firmando, há alguns anos, no sentido de que para aplicação do artigo 639 do CPC de 1973, “a falta de registro não impede que o promissário comprador pleiteie a condenação do devedor a emitir declaração de vontade, pago o preço, que o contrato preliminar preencha as condições de validade definitivo. Só que se tratando de adjudicação compulsória, “a sentença condenatória, para operar a transferência da propriedade, depende da transcrição no Registro Imobilário(TJSP, Ap. 17.533 – 2, RT 558/67).

Não diria que essa sentença é condenatória, mas executiva lato sensu.

Orlando Gomes, em parecer(RF 252/157 – 161), deixou claro na matéria:

1. O registro de compromisso de compra e venda é apenas “uma garantia para a adjudicação compulsória”; mas;
2. “tratando-se de descumprimento de uma obrigação de fazer exigível in specie, o credor pode promover a sua execução, independentemente da inscrição do contrato no Registro de Imóveis”, pois
3. “o novo Código de Processo Civil limpou a área para a aceitação em sentença, independentemente da inscrição, da execução coativa em forma específica da obrigação de emitir a declaração negocial contraída em promessa irretratável de venda”.

Daí tem-se excelente síntese apresentada por Humberto Theodoro Júnior(Condições de procedibilidade para a execução específica do compromisso de compra e venda de imóveis, in Saneamento do Processo, Estudos em homenagem ao professor Galeno Lacerda):

“Não se confundem ação de outorga de escritura e adjudicação compulsória do imóvel prometido. Enquanto aquela descende de uma obrigação de fazer a que o Código de Processo Civil conferiu uma executoriedade específica, esta é uma ação real, via da qual o promissário comprador consegue, desde logo, que a coisa prometida se incorpore a seu patrimônio. A ação de outorga de escritura, por ser uma ação pessoal, prescinde do registro do contrato de promessa de compra e venda. Nela “a sentença proferida produz o mesmo efeito do contrato que seria firmado, pela eficácia da promessa, instrumento da obligatio faciendi”(Ap. 74.783/1, ac. 08 de dezembro de 1987, Rel. Des. Oliveira Leite, in DJMG, de 25 de agosto de 1988).

Fica a leitura posta para o CPC de 2015, artigo 821: 

Art. 821. Na obrigação de fazer, quando se convencionar que o executado a satisfaça pessoalmente, o exequente poderá requerer ao juiz que lhe assine prazo para cumpri-la. Parágrafo único. Havendo recusa ou mora do devedor, a obrigação pessoal do devedor converter-se-á em perdas e danos, aplicando-se outrossim o disposto no art. 633. Parágrafo único. Havendo recusa ou mora do executado, sua obrigação pessoal será convertida em perdas e danos, caso em que se observará o procedimento de execução por quantia certa. 

O raciocínio se coaduna ao disposto abaixo, na Lei 11.232: 

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. 

Trata-se de ação executiva que objetiva o cumprimento de obrigação de fazer não realizada fora do juízo. 

Permanece a natureza pessoal da relação jurídica de forma que independe o pedido de registro no Cartório de Imóveis respectivo do contrato preliminar, se pagas todas as prestações, não havendo cláusula de retratabilidade.