MUITA GENTE ainda não sabe mas a recente Lei 14.382/2022 (D.O. de 28/06/2022) foi responsável por diversas modificações em importantes leis que tratam de questões registrais e notariais, mas também foi muito importante ao introduzir no ordenamento uma importante solução para a regularização imobiliária que é a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL. Sim, mais uma importante ferramenta que serve para regularizar a propriedade imobiliária, especialmente o "RGI" em favor de quem adquiriu mas não tem nem ESCRITURA nem REGISTRO em seu nome.
Como já acontece com as demais soluções "extrajudicializadas" é evidente que, mesmo com a solução pela via judicial (muito vantajosa, já adianto) não pode ser negado o direito ao cidadão de buscar o Judiciário se ainda assim entender mais vantajoso o caminho tradicional (através de Processo Judicial). É que como característica em comum ao INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL e à USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL vislumbramos que também a nova figura descortinada com o art. 216-B da Lei de Registros Publicos tem também o traço da FACULTATIVIDADE:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
A adjudicação compulsória é o procedimento que se destina à regularização em nome de quem efetivamente pagou e cumpriu suas obrigações mas ainda assim não tem nem ESCRITURA nem REGISTRO. A conceituação lapidada pelo mestre RICARDO ARCOVERDE CREDIE (Adjudicação Compulsória. 2004) ensina:
"É a ação pessoal pertinente ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel - que tenha prometido vendê-lo através de Contrato de Compromisso de Venda e Compra e se omitiu quanto à Escritura Definitiva -, tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante SENTENÇA CONSTITUTIVA com a mesma eficácia do ato não-praticado".
De fato, o art. 216-B inaugurado com a nova Lei não cria novas modalidades do direito material já previsto na legislação existente, mas apenas um NOVO CAMINHO (mais célere e vantajoso, sem PROCESSO JUDICIAL mas com assistência obrigatória de ADVOGADO), como ocorre com o Inventário desde 2007 e com a Usucapião desde 2015. Em que pese não termos ainda uma REGULAMENTAÇÃO detalhada pelo CNJ como acontece com essas duas ferramentas extrajudiciais citadas (vide Resolução 35/2007 e Provimento 65/2017), entendemos que - salvo no que diz respeito à PREVISÃO SOBRE A FORMA DE COBRANÇA específica para a realização do procedimento (pelo menos aqui no Rio de Janeiro a Portaria de Custa Extrajudiciais, inclusive à luz da recentíssima Lei Estadual 9.873/2022 - D.O. de 06/10/2022, ainda não prevê sua forma de cobrança)- já seria possível a tramitação do procedimento nos Cartórios do RGI para casos que não reclamem muita exegese do Registrador - já que como sabemos, o Oficial infelizmente tem sua atuação muito mais limitada que o Magistrado.... esse é sim um ponto crítico dos procedimentos extrajudiciais, mormente quando não conta o Registrador (ou Tabelião, se fosse o caso, com uma regulamentação bem detalhada para amparar sua atuação no caso concreto).
Importante destacar que com muita clareza o art. 216-B recém inaugurado informou o que de fato precisa ser apresentado ao REGISTRO DE IMÓVEIS pelo promitente comprador, cessionário, promitente cessionário, seus sucessores ou ainda o promitente vendedor, representado por ADVOGADO:
Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
Procuração com poderes específicos.
A experiência demonstra que muitos são os casos onde o tempo foi suficiente para agravar ainda mais o DRAMA de que tem uma Promessa de Compra e Venda, já quitou e não recebeu ainda a Definitiva e por isso ainda está muito longe do RGI - e em muitos casos a MORTE DO VENDEDOR pode ser a surpresa que faltava. É de se destacar desde já que ainda assim, nos casos em que nos depararmos com o falecimento do vendedor o caminho para a regularização não pode ser negado, como ilustra com muito acerto a decisão do TJMG que reformou a sentença do juízo de piso que julgava extinto o feito SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO - e desde já serve como experiência e aponta soluções para os futuros casos EXTRAJUDICIAIS:
"TJMG. 10000210415477001. J. em: 13/04/2021. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMITENTE VENDEDOR FALECIDO - ARTIGO 501, DO CPC - LEGITIMIDADE DOS HERDEIROS - REQUISITOS DEMONSTRADOS - PROVA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - QUITAÇÃO DO PREÇO - SENTENÇA REFORMADA. - O artigo 501, do CPC, destina-se a suprir a vontade do devedor, sendo, pois, admitida a propositura de ação de adjudicação compulsória contra os herdeiros do falecido promitente vendedor - O promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga de escritura definitiva do contrato de compra e venda e, havendo recusa, pode requerer ao juízo a adjudicação do imóvel, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418, do CC/02 - Na ação de adjudicação de imóvel, a procedência do pedido inicial exige a prova de compromisso de compra e venda assinado pelas partes, da quitação do contrato e da recusa do promitente vendedor - Presentes os requisitos, deve ser reconhecido o direito à adjudicação compulsória - Recurso provido. Sentença reformada".