AINDA QUE O ASSUNTO SEJA BEM NOVO, muito já se falou sobre a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL inaugurada pela Lei 14.382/2022 e principalmente dos seus benefícios para a regularização imobiliária neste Brasil que de fato padece de políticas e instrumentos voltados seriamente para essa questão importante que envolve sobretudo CIDADANIA e garantias constitucionais elencadas na CRFB/88 tais como o direito à PROPRIEDADE, MORADIA e sobretudo DIGNIDADE da pessoa humana.
A Adjudicação Compulsória até então podia ser manejada apenas via Ação Judicial embasada nas regras dos art. 1.417 e 1.418 do Código Civil que permitem ao titular de uma PROMESSA DE COMPRA E VENDA ou CESSÃO, ou ainda PROMESSA DE CESSÃO o direito de obter o tão desejado REGISTRO da propriedade em seu nome, DEFINITIVAMENTE, diante da impossibilidade de obtê-lo voluntariamente das mãos do promitente vendedor. Não são poucos os casos onde há entre quem pretende a compra e quem promete a venda uma lacuna que deveria ser preenchida com a outorga da ESCRITURA DEFINITIVA que é título que veicula a transferência no Registro Imobiliário.
Desde o descortinamento do art. 216-B da Lei Registrária por ocasião da Lei 14.382/2022 tornou-se possível a obtenção do REGISTRO DEFINITIVO em favor do promitente comprador ou cessionário através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL diretamente no Cartório, com assistência obrigatória de Advogado porém SEM O EMBLEMÁTICO PROCESSO JUDICIAL que - como já exemplificam no INVENTÁRIO e na USUCAPIÃO - costuma ser a razão da demora na entrega da solução almejada.
A bem da verdade a eficiência do procedimento e a consequente rapidez da solução vem não só com a edição de uma Lei permitindo o ato pela VIA EXTRAJUDICIAL: é preciso que os operadores do Direito envolvidos (Oficiais dos Registros Públicos envolvidos, seus PREPOSTOS e Advogados) estejam AFIADOS na aplicação do novo instituto e - naturalmente que haja regulamentação que permita a atuação dos Cartórios já que como mostra a experiência, a atuação destes profissionais será sempre pautada na ESTRITA LEGALIDADE, fazendo com que muitas vezes o Oficial deixe de praticar algum ato inclusive - em que pese a INDEPENDÊNCIA que lhes confere a primeira parte do art. 28 da LNR ("Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições (...) - por não enxergar ali a possibilidade e não raro pelo receio de ser PENALIZADO, inclusive...
Mas será mesmo que, por exemplo, até a data da edição desse pequeno ensaio, sem uma REGULAMENTAÇÃO DO CNJ (tal como ocorreu com o Inventário Extrajudicial através da Resolução CNJ 35/2007 e com a Usucapião Extrajudicial através do Provimento CNJ 65/2017) pode ser possível aos Oficiais de Registro Público realizarem o procedimento da Adjudicação Compulsória apenas com as regras estampadas pelo art. 216-B da Lei 6.015/73?
Pensamos que, na atualidade não deve ser possível - em que pese o acerto das regras já existentes. É que, na verdade, entendemos que o Oficial do Registro Público deverá proceder ao serviço requerido procedendo a cobrança dos EMOLUMENTOS devidos porém desde que - por óbvio - estes estejam PREVISTOS NA TABELA DE CUSTAS. E é aqui que pode morar o primeiro empecilho para a realização do procedimento: em muitos Estados - como no RIO DE JANEIRO - até a data atual não existe na Tabela de Custas a previsão para a cobrança na ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL.
As regras são claras: o artigo 30 da Lei de Notários e Registradores define:
"Art. 30. São deveres dos notários e dos oficiais de registro:
(...)
VIII - observar os EMOLUMENTOS FIXADOS PARA A PRÁTICA dos atos do seu ofício"
Ora, como pode um OFICIAL DO REGISTRO PÚBLICO receber e dar cabo da tramitação de uma Adjudicação Compulsória Extrajudicial se a Tabela de Custas editada pela CGJ não prevê a cobrança dos emolumentos respectivos?
A Lei 10.169/2000 por sua vez determina, por exemplo:
"Art. 1o Os Estados e o Distrito Federal FIXARÃO O VALOR DOS EMOLUMENTOS RELATIVOS AOS ATOS PRATICADOS pelos respectivos serviços notariais e de registro, observadas as normas desta Lei.
"Art. 3o É vedado:
(...)
III cobrar das partes interessadas quaisquer outras quantias NÃO EXPRESSAMENTE PREVISTAS NAS TABELAS de emolumentos";
A Lei 6.015/73 na mesma toada assevera:
"Art. 14. Os oficiais do registro, pelos ATOS QUE PRATICAREM em decorrência do disposto nesta Lei, terão direito, a título de remuneração, aos EMOLUMENTOS FIXADOS nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos pelo interessado que os requerer".
POR FIM o Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro, em consonância com os regramentos citados, que prevê no art. 128 - ainda que dirigindo-se apenas aos Tabeliães de Notas, quando na verdade os emolumentos servem para remunerar não só esses mas também os demais Delegatários - que deverá haver prévia AFIXAÇÃO em PORTARIA editada pela CGJ anualmente:
"Art. 128. Os Tabeliães de Notas só poderão cobrar os emolumentos expressamente previstos anualmente em Portaria atualizadora destes valores, baixada pelo Corregedor-Geral da Justiça (...)".
DESSA FORMA, fica evidente que também a regulamentação da forma de cobrança do novo instituto se faz URGENTE para que seja possível sua realização na prática.