No artigo de hoje iremos abordar o tema Compra e venda de bens imóveis, realizados através do Contrato de Gaveta, ou seja, como regularizar sua casa, terreno, apartamento, etc. adquirido por meio de um contrato de gaveta firmado entre as partes.
Ainda que as negociações envolvendo bens imóveis exijam uma certa formalidade, como a presença do advogado especialista, não é incomum que vejamos no dia-a-dia da prática jurídica a celebração de acordos quase que totalmente informal.
Como veremos neste artigo, a transferência da propriedade de um bem imóvel exige que haja o registro do negócio jurídico no Cartório de Registro de Imóveis. Contudo, muitas pessoas ignoram esse requisito e utilizam apenas o dito contrato de gaveta.
Sobre o contrato de gaveta e a possibilidade de sua formalização é que iremos tratar neste artigo. Por isso, se você busca informações sobre esse assunto recomendamos que leia até o final. Se mesmo assim restar alguma dúvida, nossa equipe de profissionais está sempre à disposição para eventuais esclarecimentos.
Índice do artigo:
- O que é contrato de Gaveta?
- Como funciona a compra de um imóvel através do contrato de gaveta?
- O contrato de gaveta tem validade jurídica?
- O contrato de gaveta não transfere a propriedade
- Qual garantia eu posso ter ao realizar um contrato de gaveta?
- Quais os riscos da não regularização do imóvel?
- Quais as formas de regularizar meu imóvel de contrato de gaveta?
- Como funciona a Usucapião para regularizar contrato de gaveta?
- Qual o primeiro passo para regularizar meu imóvel?
- Conclusão
O que é contrato de Gaveta?
Primeiramente, é preciso que diferenciar as duas formas básicas da realização de um contrato de compra e venda, que pode ser público ou particular.
O contrato de compra e venda público é aquele celebrado por meio de uma escritura pública diante de um órgão público, o Cartório ou o Tabelionato. Neste caso, ao ser celebrando em órgão público, o documento é denominado de Escritura Pública de Compra e Venda.
A outra modalidade de contrato de compra e venta é o contrato particular, o contrato de gaveta, aquele instrumento redigido e assinado pelas partes em comum acordo, sem que haja a intervenção de um órgão público oficial e reconhecimento jurídico.
Como funciona a compra de um imóvel através do contrato de gaveta?
Na compra e venda de bens imóveis por meio do contrato de gaveta as partes, Vendedor e Comprador redigem por si só, o contrato com suas cláusulas, e o assinam. Sem que haja a intervenção do poder público ou um registro.
Comprador e vendedor estipulam o preço, descrevem o imóvel e especificam como será a forma e o prazo de pagamento. Outras cláusulas poderão ser inseridas pelas partes, com auxílio de um advogado especialista, a depender das particularidades do acordo.
Além das partes contratantes, podem assinar o contrato duas ou mais testemunhas, conferindo uma maior confiabilidade ao termo. Ou mesmo fazendo-se o reconhecimento da autenticidade da assinatura dos contratantes perante o Tabelionato de notas.
O contrato de gaveta tem validade jurídica?
Ainda que apresente algumas particularidades e diferenças entre o contrato público e o contrato de gaveta, desde que preenchidos os requisitos da lei o contrato de gaveta pode ter validade jurídica.
O contrato de gaveta mesmo que informal representa a celebração de um negócio jurídico, e como tal precisa preencher os requisitos previstos no Art. 104 do Código Civil, que assim dispõe:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I agente capaz;
II objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III forma prescrita ou não defesa em lei.
Estes três requisitos – capacidade dos contratantes, licitude do objeto e forma prescrita ou não vedada pela lei – são os primeiros que precisam ser observados no momento da celebração do contrato de gaveta.
Veja o leitor que se, por exemplo, for celebrado um contrato de compra e venda de um imóvel em que o vendedor não é o real proprietário daquele bem, o negócio não será válido. Uma vez que alguém somente pode vender um bem que seja seu.
O contrato nada mais é do que a exteriorização da vontade das partes, que consiste no desejo de realizar uma transação financeira que envolve um bem ou direito. O Código Civil diz que se a lei não dispuser de modo contrário qualquer forma de contrato é válida. Vejamos:
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.
No caso dos bens imóveis, a lei exige a formalização por meio da escritura pública, conforme preceitua o Art. 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Via de regra, então, a celebração do contrato de compra e venda de bens imóveis exige que se faça a formalização por meio de uma escritura pública. Porém, isso não quer dizer que o contrato de gaveta não tenha validade e eficácia jurídica, como veremos nos próximos capítulos deste artigo.
O contrato de gaveta não transfere a propriedade
Quando falamos sobre o Direito Imobiliário e sobre as relações jurídicas que tem como objeto bens imóveis, é importante que saibamos a diferença entre posse e propriedade. Vamos entender a diferença com um exemplo ilustrativo: o contrato de aluguel.
O locatário é o proprietário do imóvel que o coloca no mercado para que alguém, o locador, o alugue por um determinado período. Celebrado o contrato, a posse do imóvel será transferida ao locador. Contudo a propriedade permanecerá com o locatário.
O Código Civil Brasileiro determina que os Direitos Reais sobre bens imóveis somente são transferidos por meio do Registro no Cartório de Imóveis:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Até que seja levado a registro, o contrato de gaveta terá a eficácia limitada às partes celebrantes, não atingindo terceiros. Quer dizer que, perante o mundo jurídico e perante terceiros o proprietário do imóvel continua sendo aquele cujo nome está registrado na Matrícula do bem em questão. A mesma conclusão se desprende da leitura do Art. 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Então, ainda que haja um contrato de gaveta formalizando, de certa forma, a transação envolvendo o bem imóvel a eficácia dele será limitada.
Por essa razão, esse contrato celebrado entre as partes é denominado tecnicamente de Promessa de Compra e Venda. Em que as partes celebram um acordo para que futuramente, no momento do registro, a propriedade seja transferida para o promitente comprador. Essa denominação é quase irrelevante, por que os efeitos são os mesmos.
Qual garantia eu posso ter ao realizar um contrato de gaveta?
Para que se possa entender as garantias da celebração de uma compra de um bem imóvel, precisamos compreender algumas diferenças entre o contrato de gaveta e a escritura pública de compra e venda.
Pode-se dizer que a principal diferença entre um e outro está na questão da publicidade. Vejamos alguns aspectos relacionados a esse assunto e os seus efeitos na esfera jurídica.
O contrato celebrado em uma repartição pública, cartório ou tabelionato, goza da presunção de publicidade. Isso quer dizer que ninguém pode alegar o seu desconhecimento. Portanto, pode ser oponível em face de terceiros. Sendo um instrumento público, é possível que qualquer pessoa tenha acesso às suas informações.
Já o contrato de gaveta enquanto não for levado a registro não pode ser oponível em relação a terceiros, porque ele não tem publicidade. As informações e cláusulas de um negócio de compra e venda por meio de um contrato particular ficam restritas às partes envolvidas, ou seja, somente os envolvidos na assinatura do contrato tem ciência de seu conteúdo.
Mesmo assim, o contrato de gaveta representa a formalização mesmo que precária de um negócio jurídico, e o cumprimento das cláusulas ali expressas pode ser exigido em caso de inadimplemento. Caso o comprador, por exemplo, deixe de pagar o valor acordado, o vendedor poderá efetuar a cobrança compulsória mesmo com o contrato de gaveta.
O aspecto mais importante do contrato de compra e venda, e que precisa ser observado, é a sua eficácia jurídica. No Direito, há uma diferenciação entre efeitos inter partes e efeitos erga omnes.
O contrato de gaveta gera efeitos, enquanto não levado a registro, apenas inter partes, ou seja, restrito às partes celebrantes. Isso significa que ele somente gera direitos e obrigações entre aqueles que o assinaram, não podendo ser oponível em face de terceiros. Se um credor da pessoa cujo nome conste na matrícula buscar a expropriação do imóvel, o comprador que celebrou o acordo somente com um contrato de gaveta não poderá apresenta-lo para liberar o bem.
Por outro lado, a partir do momento em que ele é levado à registro gera efeitos erga omnes, ou seja, em face de todos. Como a ele se aplica o princípio da presunção de publicidade, qualquer terceiro estranho à relação não poderá alegar o desconhecimento de sua existência.
Quais os riscos da não regularização do imóvel?
Entendendo a diferença entre o efeito inter partes e o efeito erga omnes dos contratos de compra e venda de bens imóveis, podemos concluir que um imóvel não registrado está sujeito a muitos riscos que discorremos neste artigo.
Ressaltamos que enquanto não houver a formalização perante o Cartório de Registro de Imóveis, perante o mundo jurídico o proprietário do bem continua sem o nome que está registrado. Isso implica em pelo menos dois riscos muito reais, sobre os quais falaremos neste momento.
O primeiro deles é em relação aos credores do proprietário em nome de quem o imóvel está registrado. Enquanto você não transferir o imóvel para o seu nome, os credores de quem você o comprou poderão, através de uma ação judicial, gravar o imóvel com uma penhora, e até mesmo leva-lo a leilão. Como a transação foi feita por meio de um contrato de gaveta, o terceiro credor poderá alegar o seu desconhecimento e você, comprador, ficará em maus lençóis.
O outro é em relação a liberalidade do vendedor de quem você comprou o bem em relação ao imóvel. Como é o nome dele que ainda está na matrícula, ele poderá dispor do bem livremente, e até mesmo vender a outra pessoa.
Vejamos um exemplo:
O Imóvel de Matrícula 1.500 está registrado em nome de Marcos Soares. Marcos Soares vende o bem para Paulo, fazendo um contrato de gaveta. Paulo se omite e não leva o contrato a registro, permanecendo o terreno em nome de Marcos. Marcos então resolve fazer um financiamento no banco, e oferece o imóvel como garantia. A agência bancária verifica que o imóvel de matrícula 1.500 realmente está em nome de Marcos, e registra uma hipoteca sobre ele. Como Paulo não levou o contrato a registro, não terá o que alegar em relação ao banco, que nesse caso, se torna terceiro de boa-fé.
Mais um exemplo:
Marcos, cujo nome ainda consta na Matrícula 1.500, resolve dar um golpe e vender o bem a Joaquim. Ele apresenta a Matrícula que está em seu nome, e Joaquim conclui a transação fazendo o registro formal da transação. A Matrícula 1.500 agora passa a constar como proprietário Joaquim e não Marcos. Como Paulo não levou seu contrato a registro, o que lhe resta é ingressar com uma ação contra Marcos, somente. Neste caso Joaquim é o legítimo proprietário do bem, por que é terceiro de boa-fé e efetuou o registro formal da negociação.
Veja pelos exemplos acima que a omissão em regularizar a compra e venda efetivada somente por meio de um contrato de gaveta pode gerar situações extremamente desagradáveis e complexas ao comprados. Por isso, a importância de não deixar a compra e venda somente no contrato de gaveta.
Quais as formas de regularizar meu imóvel de contrato de gaveta?
Nós já vimos que existem algumas diferenças entre o contrato de gaveta e o contrato celebrado por meio de uma escritura pública no Tabelionato de Notas. A relativa informalidade do contrato de gaveta não implica a impossibilidade de transmissão formal da propriedade do bem objeto do termo.
Assim, prevê o Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Neste ponto queremos ressaltar a importância de que o contrato de gaveta seja regularizado, trazendo ênfase a uma frase muito simples, mas que traz uma importante lição: só é dono quem registra!
Além das formas já citadas no artigo, a principal forma para regularizar seu imóvel de contrato de gaveta, é através da Ação de Usucapião, podendo ser realizada na esfera jurídica e administrativa.
Lembrando que, enquanto você não levar o contrato a registro, o bem imóvel ficará à mercê das relações jurídicas celebradas pelo antigo proprietário. Que poderá, se tiver má-fé, vender a outra pessoa, por exemplo, ou mesmo o dar em garantia. E ainda, sem o registro nada impede que os credores do proprietário cujo nome conste na Matrícula venham em busca da expropriação do bem para buscar o pagamento de dívidas.
Como funciona a Usucapião para regularizar contrato de gaveta?
A compra e venda não é o único meio de aquisição da propriedade prevista no Direito Brasileiro. A Usucapião é uma modalidade de aquisição primária da propriedade, e pode ser utilizada para que o comprador que tenha apenas o contrato de gaveta regularize a situação do seu imóvel.
A usucapião pode ser feita judicial ou extrajudicialmente por aquele que, atendidos os requisitos da lei, detenha a posse inconteste e ininterrupta de um imóvel, mas não é proprietário formal desse bem. Remetemos o leitor aos artigos em nosso site que falam especificamente sobre a usucapião.
Teoricamente, aquele que adquiriu o imóvel por meio de um contrato de gaveta pode se enquadrar nas diversas modalidades de usucapião previstas no Código Civil, com o auxílio de um advogado especialista em Usucapião analise a melhor opção de regularização para o seu caso. A seguir falaremos de forma breve quais as formas de Usucapião que demandam menos tempo.
No artigo 1.239, o texto diz que aquele que possuir imóvel rural por cinco anos ininterruptos pode adquirir a propriedade do bem, desde que a área seja não superior a cinquenta hectares, e mantendo residência no local a torne produtiva pelo seu trabalho ou de sua família. Vejamos o que diz a lei:
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Noutro caso, em hipótese de imóvel urbano o prazo de aquisição da propriedade por meio da usucapião também é de cinco anos. Exigindo que o imóvel seja usado para moradia, que tenha dimensão de até duzentos e cinquenta metros quadrados, que seja usado como moradia e que o possuidor não seja proprietário de outro bem imóvel:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Não se encaixando em nenhuma destas hipóteses, aquele que detém o contrato de compra e venda pode requerer a usucapião desde que possua o imóvel pelo prazo de dez anos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Nesta última hipótese, os únicos requisitos são o justo título, a boa-fé e o lapso temporal de dez anos. Sendo irrelevantes os requisitos de dimensão do imóvel e destinação dele, como previstos nos casos anteriormente previstos.
Ressalta-se que a ação de Usucapião deve ser feita com o acompanhamento de um Advogado especialista em Usucapião para obter o êxito da regularização.
Qual o primeiro passo para regularizar meu imóvel?
A prática jurídica nos mostra que muitos problemas enfrentados por pessoas que fazem negócios jurídicos por meio de contratos de gaveta, ou mesmo formais, é a falta de atenção a detalhes técnicos que seriam facilmente percebidos por profissionais do ramo jurídico.
Irresponsavelmente, as partes redigem o contrato e assinam sem assessoria jurídica, deixando de lado a observância rigorosa da lei. O que geralmente causa problemas e incômodos futuros. Na regularização se aplica a mesma lógica.
Na intenção de regularizar o imóvel, é importante que o possuidor procure auxílio de um advogado imobiliário. Assim, diante do caso concreto será escolhida qual a forma mais correta de regulamentar a situação jurídica em apreço. Se é possível a regularização diretamente pelo registro, ou se há necessidade da usucapião.
Então, o primeiro passo é reunir a documentação que se tem em mãos e procurar um advogado especialista. Nosso escritório conta com profissionais especializados em Direito Imobiliário, e que irão oferecer uma solução personalizada, ou seja, adequada ao caso especifico do cliente.
Conclusão
A importância de se regularizar um bem imóvel é extremamente recomendável, para que você não corra o risco de ter problemas judiciais futuros e até mesmo corra o sério risco de perder a sua casa, o seu terreno e o seu apartamento.
O contrato de gaveta ainda que possa ser usado para compelir os seus subscritores a cumprir as cláusulas nele expressas precisa ser registrado, para que então o comprador se torne o proprietário efetivo do bem, perante a lei e perante terceiros.
Em caso de dúvidas, não hesite de entrar em contato com nosso advogado especialista em usucapião e regularização de imóveis, para lhe orientar sobre a melhor forma de regularizar seu imóvel!