ENFIM, uma das melhores notícias de 2022 para os colegas que como eu militam no EXTRAJUDICIAL: a regulamentação da Adjudicação Compulsória - pelo menos no âmbito do Estado do Rio de Janeiro. Sim, como todos já sabemos, a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA pode ser resolvida em Cartório, sem processo judicial, pela via extrajudicial com participação obrigatória de Advogado.
Sua inclusão no ordenamento jurídico se deu com a promulgação da Lei 14.382/2022 que ocasionou uma significativa revolução na Lei de Registros Publicos - Lei 6.015/73. Pode ser que em breve o CONSELHO NACIONAL DA JUSTIÇA edite uma regulamentação (tal como o fez com o Inventário Extrajudicial e a Usucapião Extrajudicial). Até lá, pelo menos no âmbito do Rio de Janeiro, a alegação de que não existe regulamentação para a realização do novo serviço já não serve como desculpa para negar prática da nova atribuição por parte dos Cartórios do RGI.
O art. 216-B da Lei de Registros diz:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
A regulamentação fluminense vem com o NOVO CÓDIGO DE NORMAS EXTRAJUDICIAIS editado pela CGJ/RJ através do PROVIMENTO CGJ/RJ 87/2022 (D.O. de 19/12/2022) que entra em vigor a partir de 01/01/2023 - e ela se encontra no art.1.2555 e seguintes do referido código.
Como sempre esclarecemos aqui, o Advogado que pretende atuar no âmbito extrajudicial, além de dominar o assunto base do caso proposto não pode desconhecer as normas de fundo que balizam as atividades extrajudiciais: as leis do extrajudicial, as normas do direito notarial e registral, as regulamentações do CNJ, da CGJ local e principalmente o Código de Normas.
Pontos importantes que merecem destaque na regulamentação são:
1. A provação da quitação aqui também incorpora a experiência já alcançada há muito na via judicial já que pode ser substituída por certidão forense de inexistência de ação de cobrança ou de rescisão contratual,
bastando esta última se já decorrido o prazo de prescrição da pretensão ao recebimento das prestações (§ 2º do art. 1.257);
2. Pode haver a desistência ou suspensão do PROCESSO JUDICIAL de Adjudicação Compulsória para opção pela solução da via Extrajudicial (§ 1º do art. 1.258);
3. Naturalmente que todas as provas produzidas na via judicial poderão ser utilizadas na via extrajudicial (§ 2º do art. 1.258);
4. Esclarecimento de que eventuais edificações, benfeitorias ou acessões poderão ser feitas posteriormente - ainda que não existentes ao tempo da promessa de compra e venda - situação que não deve prejudicar o registro da Adjudicação Compulsória Extrajudicial (inc. IV do art. 1.259);
5. Pode haver DISPENSA DE CÓPIAS AUTENTICADAS se o Advogado do caso declarar os documentos oferecidos em cópia como autênticos (§ 2º do art. 1.260);
6. ATA NOTARIAL na Adjudicação Compulsória é facultativa - e, portanto, desnecessária e não obrigatória, não podendo ser exigida em qualquer momento por qualquer Cartório, leia-se (§ 4º do art. 1.260);
7. A NOTIFICAÇÃO dos interessados poderá ser feita tanto pelo Oficial do RGI quanto pelo Oficial do RTD e inclusive, se necessário, poderá ser utilizada a VIA EDITALÍCIA, conforme Provimento CGJ/RJ 56/2018 (art. 1.264);
8. O procedimento em cartório indepente do registro do Compromisso em Cartório, como inclusive pacificado no STJ - Súmula 239 - (art. 1.268);
O trecho da regulamentação completa pode ser consultado no bojo do PROVIMENTO CGJ/RJ 87/2022 .
POR FIM, mas não menos importante, uma norma que precisa ser conhecida por todos os usuários e principalmente pelos colegas advogados que lamentavelmente ainda esbarram com maus profissionais a frente de serventias extrajudiciais (que por certo não são a maioria, mas com certeza prejudicam toda a classe): temos uma regra expressa no Novo Código de Normas que certamente ajudará a diminuir cada vez mais esses infortúnios:
"Art. 63. Os serviços notariais e de registro não podem negar ou criar óbices ao exercício do direito de petição do usuário, sendo obrigados a realizar processos a seu cargo previstos em lei, quando solicitados.
Parágrafo único. O serviço com atribuição registral imobiliária deverá afixar em quadro visível ao público aviso de que é obrigado a promover os procedimentos extrajudiciais de reconhecimento de usucapião, adjudicação compulsória ou cancelamento de registro de promessa de compra e venda, constituindo a recusa FALTA GRAVE passível de SANÇÃO".