Os juros de obra são encargos devidos durante o período de construção do imóvel, cobrados do adquirente do imóvel pela Instituição Financeira que concedeu o financiamento. Os juros de obras, ou taxa de evolução de obras, que como o nome já diz, podem apenas ser cobrados durante a construção ou evolução da obra, funcionam como uma garantia de pagamento antecipado pelo crédito concedido pela instituição bancária financeira para financiamento da obra.
FINALIDADE DA TAXA DE JUROS DE OBRAS
Podemos afirmar que essa taxa funciona como uma espécie de remuneração da Instituição Financeira pelo financiamento concedido, que só começará a ser efetivamente pago após a conclusão das obras, quando se iniciará a fase de amortização. Eles são devidos em conformidade com os repasses feitos ao incorporador/construtor, de forma gradativa e de acordo com o avanço das obras. Assim, os juros de obra somente são devidos nos contratos de financiamento de imóveis vendidos na planta, ou seja, que ainda não foram efetivamente edificados.
· Mas porque pagar os juros de obras? Os juros de obra servem como uma garantia - um seguro - da instituição financeira em relação à construção. Se o empreendimento foi entregue, então não há mais fundamento legal para esta taxa ser cobrada. O que você deve fazer nesses casos é solicitar a restituição do dinheiro por via judicial. Desta forma, podemos afirmar que é ilegal a cobrança após o prazo de entrega do imóvel.
· Mas para quem vai o dinheiro desta cobrança? Os juros de obra é o encargo cobrado pelo banco a partir da assinatura do contrato de financiamento e o pagamento deve ser feito até a entrega das chaves, pelo comprador. Trata-se, grosso modo, dos juros que são cobrados pelo banco pelo empréstimo do dinheiro à construtora, mas que é repassado ao comprador.
· O que acontece se eu não pagar a taxa de obra? Se o mutuário não efetua o pagamento da taxa de evolução de obra a construtora arca com o pagamento, pois figura como fiadora da fase de construção.
· Qual valor máximo da evolução de obra? Normalmente o valor da taxa de evolução da obra é em torno de 2% do valor do imóvel. A taxa também tem como objetivo ajudar a pagar o valor das construções e, paralelamente, abater o valor final do preço do imóvel adquirido.
JUROS DE OBRAS, UMA GARANTIA DE CONSTRUÇÃO
Os juros de obra servem como uma garantia de que a obra será efetivamente construída e entregue ao adquirente, inclusive em casos de falência da empresa responsável ou outras adversidades. Nesse caso, a Instituição Financeira poderá transferir a obra a outra construtora/incorporadora que tenha condições de concluí-la. Assim, os juros de obra são uma forma de remunerar a Instituição Financeira, que fará os repasses gradativos ao incorporador/construtor, mas também de garantir a conclusão e entrega da obra.
ILEGALIDADE DA TAXA DE JUROS DE OBRA OU TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS
A taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, é cobrada nos financiamentos na modalidade crédito associativos para aquisição de imóveis na planta, em que o agente financeiro também é o responsável pelo financiamento da obra.
Portanto a cobrança dessa taxa torna-se ilegal quando o consumidor continua a pagá-la após o prazo estipulado no contrato para a entrega das chaves. Isso quer dizer que, caso a construtora não cumpra o prazo de entrega do empreendimento estabelecido no contrato, ela não pode mais cobrar a taxa dos compradores.
A ilegalidade da cobrança também é verificada quando o consumidor não é informado sobre a taxa de evolução no momento da compra. De acordo com o Código Consumerista, bem como, o Princípio da informação, antes de fechar qualquer negócio, o consumidor precisa ter todas as informações sobre o produto, inclusive eventuais cobranças adicionais.
O QUE DIZ O STJ
O STJ fixou a tese de que é ilegal a cobrança dos juros sobre obra após o prazo fixado em contrato para entrega das chaves das unidades autônomas, exceto, claro, incluindo o período de tolerância. Desta forma, em sentido contrário, significa dizer que é legal a cobrança até o prazo fixado para entrega da obra.
Neste mesmo entendimento, fixou também que o contrato deve conter de forma clara, expressa e inteligível, o prazo para entrega da obra.
Por isso, que é de suma importância o adquirente, o contratante imobiliário observar a cláusula, nos termos acima, sobre o prazo de entrega do imóvel, visto que é esta cláusula que vai interromper a cobrança dos juros de obra e a partir disto, a cobrança, segundo o STJ se torna ilegal.
Neste sentido, é entendimento consolidado (STJ), que:
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
O STJ fixou o entendimento sobre o tema no REsp 1729593, desta forma:
1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
3) É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
E assim, deve ser seguido, sendo o observado pelos Tribunais estaduais, como por exemplo, a 11ª CÂMARA CÍVEL/TJMG, seguiu a mesma linha do entendimento:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - MORA DA CONSTRUTORA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - PRELIMINAR AFASTADA - MÉRITO - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ALUGUEL - CLÁUSULA PENAL - BIS IN IDEM - TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - IPTU - RESTITUIÇÃO - COBRANÇA A MAIOR DE VALORES A TÍTULO DE ITBI - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - CABIMENTO - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - VALOR DA INDENIZAÇÃO - PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. I- A cláusula penal moratória tem por objetivo indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, de modo que incabível a sua cumulação com o ressarcimento de alugueis (danos emergentes), sob pena de se configurar bis in idem. II - Via de regra a taxa de evolução de obra ou juros de obra, por ser estabelecida em contrato de financiamento junto à instituição financeira, deve ser com essa discutida, não cabendo ressarcimento pela construtora. Todavia, existindo atraso na entrega da obra os custos do contrato de financiamento deverão ser cobertos pela construtora, por ser a responsável pelo inadimplemento contratual. III - Inexistindo estipulação contratual sobre o dispêndio de determinada taxa e existindo o respectivo pagamento, a restituição é medida que se impõe. IV - O atraso na entrega do imóvel é considerado risco do empreendimento, não podendo ser partilhado com o consumidor o ônus de suportar as consequências da prestação do serviço, impondo à empresa o dever de reparar os danos causados. V - Na fixação de indenização por dano moral deve o magistrado sopesar as lesões sofridas pela parte e a sua extensão, de forma atenta aos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento ilícito. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.16.058080-9/001, Relator (a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/09/2021, publicação da sumula em 22/09/2021)
EM RESUMO
A construtora, para viabilizar o empreendimento, realiza uma transação de empréstimo com o banco. Daí nasce a cobrança da taxa de evolução de obra, que é cobrada entre o período da assinatura do contrato de financiamento até a entrega das chaves.
O vice-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) destacou que a taxa incide na modalidade conhecida como crédito associativo, uma das modalidades de aquisição de imóvel muito conhecida no mercado imobiliário e fornecida pela Caixa Econômica Federal.
Nessa modalidade de financiamento, disponível somente pela Caixa, o comprador financia a aquisição do imóvel antes da concessão do habite-se pela prefeitura responsável. Em outras palavras, a assinatura do contrato de financiamento com o banco ocorre antes do término da construção do empreendimento e da entrega das chaves. Os recursos são liberados para a construtora à medida que a obra vai evoluindo.
Um ponto que merece destaque, e é bastante controverso, é uma conduta inapropriada por parte de algumas construtoras. É muito comum que a taxa de evolução de obra seja informada ao comprador somente quando ele assina o contrato de financiamento com o banco. Ele não tem escolha, já que a negativa de pagamento a sujeita à incidência de multas abusivas previstas na promessa de compra e venda anteriormente assinada.
É fundamental ficar atento a isso, já que as construtoras corretas comunicam aos adquirentes sobre a taxa de evolução de obra no momento da celebração da promessa de compra e venda. Ou seja, dá ao comprador imobiliário a escolha de acatar ou não um negócio com essas condições.
NOMENCLATURA DA TAXA TAXA DE JUROS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL
Não são raras as vezes que percebemos uma alteração no nome da taxa de juros de obras ou taxa de evolução, para um nome mais desconhecido, o que dificulta para o comprador imobiliário identificar a natureza jurídica da obrigação constituída para efetivamente questioná-la se for necessário.
Ocorre que, neste momento de repasse dos valores, passa a incidir o que as empresas chamam de taxa de juros do contrato de financiamento habitacional também denominados juros compensatórios , que, em primeira vista, se transmutariam em prestações iníquas, onerosas em seu nascimento, conhecidas como juros ou taxa de obra ou juros no pé, nomenclatura popular do encargo.
Logo, o consumidor é surpreendido por boletos enviados unilateralmente, cuja finalidade nem sempre possui disposição contratual com valores que variam mensalmente , ou, se possuem, podem aparecer como cláusula obscura no momento da avença entabulada entre as partes.
Estas taxas que deveriam representar a taxa de evolução de obras, se transforma em outra forma de cobrança de uma taxa diferente e não especificada, popularmente mais conhecido como penduricalho jurídico.
Ocorre que os valores pagos mensalmente nesse período inicial do financiamento são apenas os referidos juros de obra e encargos acessórios da obrigação, agravado pelo fato de não haver amortização desses valores no financiamento do saldo devedor, tão somente do saldo de juros que pode ou não estar previsto contratualmente. Esta estratégia pode acabar se traduzindo em capitalização sobre os compradores de imóveis enquanto o empreendimento não for concluído.
INCC E SUA FORMA DE COBRANÇA
Em relação aos juros que incidem sobre a taxa de evolução, eles devem seguir apenas a correção do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Qualquer cobrança de juros remuneratórios é considerada ilegal.
DEVOLUÇÃO DA TAXA DE OBRAS ILEGAL
Devolução da taxa de evolução
O consumidor que quiser contestar a cobrança da taxa de evolução deve, em primeiro lugar, registrar uma reclamação formal junto à construtora, solicitando a suspensão da cobrança e a devolução dos valores pagos indevidamente. Ele tem um prazo de três anos após o pagamento total para reclamar em juízo.
Em caso de atraso na entrega da chave, a cobrança da taxa deve ser suspensa imediatamente. Essa é a principal causa que leva os consumidores a entrarem na Justiça contra a cobrança.
Diante da confirmação de cobrança de juros abusivos, é preciso procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário para interpor uma ação judicial para requerer a interrupção da cobrança da taxa de obra e a devolução dos valores.
Desta forma, podemos perceber que, mesmo sendo considerada legal, a taxa de evolução de obras ou juros de obras, deverá seguir alguns requisitos necessários para amparar a sua cobrança, caso exista um questionamento quanto aos valores cobrados, tendo sido a taxa for cobrada no período de atraso na entrega ou após a entrega efetiva do imóvel, dá ao comprador a possibilidade da revisão para recebimento de sua devolução, até mesmo em dobro como garante o código consumerista e fazendo jus possivelmente a uma indenização nos termos da Lei.
Artigo Jurídico de: Bernardo César Coura Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Contratos Imobiliários e Direito Condominial.