Um dos poucos consensos existentes no Brasil é a complexidade do sistema tributário nacional, que dificulta a vida dos contribuintes em meio à grande quantidade de impostos e a riqueza de detalhes técnicos que envolve cada um deles. Isso sem falar, é claro, da grave distorção que é a maior taxação do consumo, o que acaba fazendo com que os mais pobres paguem mais, proporcionalmente, do que os mais ricos.
Quando o assunto é a propriedade de bens imóveis, existem dois tributos que precisam ser analisados com maior atenção: o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto Territorial Rural (ITR). A leitura dos próprios nomes certamente dá a entender que não existe grande complicação para se definir qual é devido em cada caso, mas não é bem assim.
É normal que as prefeituras cadastrem os imóveis localizados na zona urbana para que seus proprietários sejam cobrados pelo IPTU, principalmente com o crescimento das cidades, que tem acelerado o processo de urbanização. Entretanto, é importante observar que o fato de um imóvel estar localizado em zona urbana não significa, necessariamente, que o seu proprietário deverá recolher o IPTU.
É necessário que haja, na localidade, pelo menos duas das seguintes benfeitorias: meio fio ou calçamento, canalização da água da chuva, abastecimento de água, esgotamento, iluminação pública ou escola primária ou posto de saúde próximos, em distância não superior a 3km. Pela regra, as prefeituras têm a obrigação de, antes de promover a cobrança do imposto, fazer os melhoramentos mínimos na região.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que, quando o imóvel possui destinação rural, ainda que esteja localizado em zona urbana, será cabível a cobrança do ITR, e não do IPTU. Ou seja, o critério de definição da natureza da propriedade não é o da localização geográfica, mas sim a sua utilidade.
Na prática, o uso para fins rurais de um imóvel está relacionado à exploração agrícola, vegetal, extrativa, pecuária ou agroindustrial, ainda que a propriedade esteja localizada em uma área urbana. Do ponto de vista técnico, é necessário que o imóvel tenha inscrição no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), documento emitido pelo INCRA para comprovar a regularidade cadastral do imóvel rural.
Essa informação deverá constar na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo que a sua identificação esteja regular e equivalente com a realidade. Caso o município entenda que determinado imóvel não possui destinação rural, devendo passar a contribuir com o IPTU, é preciso que a prefeitura informe ao INCRA, para que o mesmo promova os ajustes formais, antes de serem iniciados os lançamentos do imposto urbano.
Em todo caso, fica demonstrada a necessidade de regularização dos imóveis, inclusive dos rurais, para que as formalidades sejam cumpridas e o proprietário evite problemas, como ser cobrado por ambos os impostos, IPTU e ITR, precisando dedicar tempo e dinheiro para afastar a bitributação, prática vedada na legislação. Por fim, vale lembrar que a regularização traz benefícios práticos aos proprietários de imóveis, entre eles a segurança jurídica e uma maior valorização do bem na hora da venda.