NÃO SÃO POUCOS os casos de aquisição irregular de imóveis que podem ser solucionados através da Adjudicação Compulsória. Boa parte dos 30 (trinta) milhões de imóveis irregulares do Brasil que não possuem nem Escritura nem Registro podem estar dentro do contexto que pode ter como solução o referido procedimento ou ainda a Usucapião. A grande novidade é que essas soluções hoje em dia podem ser alcançadas pela via EXTRAJUDICIAL, com assistência de Advogado, no Cartório Extrajudicial sem a necessidade de um longo e complexo Processo Judicial.
A USUCAPIÃO como sabemos pode acontecer e irradiar seus efeitos mesmo se o interessado não tiver PAGO qualquer valor pelo imóvel (inclusive essa é a regra): bastará tomar posse do imóvel e, uma vez preenchidos os requisitos legais (com base na modalidade de Usucapião pretendida) a procedência do pedido deve ser reconhecida; na Usucapião a forma de aquisição é originária e ela não depende da vontade do titular registral. Diferentemente da Usucapião, no procedimento da Adjudicação Compulsória temos a aquisição derivada, onde existe um contrato preliminar quitado mas com a transferência ainda não realizada (já que, por razões diversas, não se operou a concretização efetiva do negócio - Escritura Definitiva e Registro), inclusive pelo fato de já não se conseguir localizar o promitente vendedor. E nesse caso? Qual seria a solução cabível?
O primeiro passo para chegar a solução é consultar seu Advogado Especialista. Partindo da análise da CERTIDÃO ATUALIZADA DA MATRÍCULA DO IMÓVEL juntamente com o relato completo do caso será possível ao profissional avaliar qual a melhor solução para a regularização imobiliária, principalmente vislumbrando tempo aproximado para a duração do procedimento e custos efetivos (embora essa seja uma árdua tarefa considerando as muitas variantes aplicáveis e cada detalhe que cada caso imobiliário apresenta como desafios ao profissional).
Uma importante consideração a ser feita é sobre o novo procedimento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, na forma do art. 216-B da Lei de Registros Publicos: assim como muitos cartórios ainda não estão trabalhando com o novo procedimento, muitos colegas advogados nem mesmo conhecem tal possibilidade.
Aqui no Rio de Janeiro já há regulamentação para o procedimento (regulamentação essa que mesmo recentíssima já se encontra parcialmente desatualizada de acordo com a nova redação da Lei 14.382/2022 que deu origem ao procedimento).
DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL
Em um resumo rápido podemos destacar sobre o procedimento da Adjudicação Compulsória Extrajudicial os seguintes pontos:
1. O procedimento tal como os demais procedimentos extrajudicializados (Inventário e Usucapião) só terá lugar quando não houver na via extrajudicial litígio;
2. A participação de Advogado é obrigatória e o Cartório não pode indicar Advogado ao cliente, sob pena de infração disciplinar. Fique atento;
3. O procedimento é destinado também a pessoas que não podem pagar pelas custas e emolumentos cartorários (hipossuficientes), podendo os interessados estarem assistidos pela DEFENSORIA PÚBLICA ou mesmo por Advogado Particular;
4. A melhor recomendação é procurar um Advogado Especializado que conheça não só da matéria em si mas principalmente das normas extrajudiciais. De toda forma, os Cartórios não podem se negar a realizar o procedimento;
5. O procedimento pode ser dividido em grande duas etapas: inicia-se com a lavratura da ATA NOTARIAL (que agora é obrigatória) e o próximo passo será o pedido de REGISTRO junto ao Cartório do RGI da região do imóvel;
6. Dentro do procedimento a cargo do RGI o Oficial pessoalmente (é função dele Oficial) deverá notificar os requeridos (promitentes vendedores) para que se manifestem sobre o pedido, valendo a presunção de anuência presumida com o pedido caso sejam notificados e não se manifestem tempestivamente dentro do prazo de 15 (quinze) dias úteis;
7. Essa notificação pode ser feita também, pelo Oficial do RTD (Registro de Títulos e Documentos) ou ainda por Carta com Aviso de Recebimento;
8. IMPORTANTE: essas notificações poderão ser supridas caso o interessado junte ao procedimento o consentimento expresso dos titulares de direitos reais manifestado por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público;
9. Sendo o caso poderão os interessados se valerem da NOTIFICAÇÃO POR EDITAL (inclusive eletronicamente) nos casos onde as tentativas de notificação pessoal das partes restarem infrutíferas, bem como quando não for o caso de notificação por hora certa ou estiverem os notificandos em local incerto, não sabido ou inacessível;
10. Ao final, estando tudo certo, não sendo caso de impugnação, preenchidos os requisitos legais e cabalmente observadas as regras do NCN (arts. 1.255 a 1.270) o Oficial do Registro Público deverá chancelar com sua Fé Pública a aquisição em nome do promitente comprador efetuando o REGISTRO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, na forma permitida pelo art. 216-B da Lei 6.015/73.
OUTROSSIM, é preciso destacar que o procedimento pela via extrajudicial tende a ser mais célere e justamente por isso menos oneroso que o procedimento manejado pela via judicial. Ainda assim, trata-se de uma via FACULTATIVA para a solução e um procedimento novo. Como se viu, mesmo que passados muitos anos e hoje seja impossível localizar os promitentes vendedores, a adjudicação compulsória - inclusive pela via extrajudicial - poderá ser cogitada como solução para a regularização, como aponta com acerto a jurisprudência do Egrégio TJRJ:
"TJRJ. 00354022520098190002. J. em: 16/06/2014. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REQUISITOS - COMPROVAÇÃO - Ação de Adjudicação Compulsória, cuja sentença julgou procedente o pedido, adjudicando o bem descrito na inicial. Regularidade da citação editalícia, diante da IMPOSSIBILIDADE DE SE LOCALIZAR TODOS OS INTEGRANTES da cadeia sucessória. Preenchimento de requisitos específicos para a propositura da Ação de Adjudicação Compulsória. Manutenção da sentença. Recurso improvido".
POR FIM, uma vez observada a regulamentação local e prenchidos os requisitos legais para a Adjudicação Compulsória (1. Existência de um compromisso de compra e venda de bem imóvel sem a cláusula de arrependimento, 2. Quitação do seu preço e 3. Omissão quanto à outorga da escritura definitiva) a procedência deverá ser mesmo o desfecho inafastável do caso, salientando que não podem os Cartórios Extrajudiciais - pelo menos do Estado do Rio de Janeiro - obstaculizar a realização do procedimento, como determina o art. 63 do Novo Código de Normas Extrajudiciais do Rio de Janeiro (Provimento CGJ/RJ 87/2022):
"Art. 63. Os serviços notariais e de registro NÃO PODEM NEGAR ou criar óbices ao exercício do direito de petição do usuário, sendo obrigados a realizar processos a seu cargo previstos em lei, quando solicitados.
Parágrafo único. O serviço com atribuição registral imobiliária deverá afixar em quadro visível ao público aviso de que é obrigado a promover os procedimentos extrajudiciais de reconhecimento de USUCAPIÃO, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ou cancelamento de registro de promessa de compra e venda, constituindo a recusa falta grave passível de sanção".