Uma aquisição é sempre motivo de alegria, assim como assinar o contrato de compra e venda de um imóvel. Apesar disso, existem situações em que você pode se arrepender do negócio feito, sendo neste momento a entrada do distrato imobiliário.
Imagine que você assinou um contrato para comprar uma casa ou apartamento e se arrependeu. A dúvida de muitos é se este tipo de documento pode ser anulado e, assim, o comprador ainda poderá receber o que foi pago.
O que é distrato imobiliário
“Distrato imobiliário” significa a rescisão de contrato celebrado. Isto é, desistir de um contrato já assinado. Imagine que você comprou um imóvel, assinou um contrato de compra e venda, mas se arrependeu do negócio.
O distrato imobiliário se refere a essa desistência da compra, ou seja, é o desejo mútuo de desistir de um contrato já firmado. Para isso acontecer, ambas as partes envolvidas na negociação concordam com suas obrigações de anulação.
Além disso, a decisão pode ocorrer tanto da parte vendedora quanto do comprador, antes da quitação do valor total da propriedade. No entanto, é importante ficar claro que, como resultado, sempre haverá o ressarcimento. Ou seja, a devolução total ou parcial do valor pago, por multas ou outros meios, dependendo de quem deu causa à rescisão contratual.
Ressalta-se, ainda, que essa situação só foi regulamentada em lei ao final de 2018. Portanto, veremos detalhes sobre a legislação no tópico seguinte.
O que diz a Lei do Distrato Imobiliário?
O governo de Temer sancionou a lei nº 13.786 no dia 27 de dezembro de 2018 após três anos de debate no Congresso. Atualmente, é encarada como esperança no setor civil, visto os seus benefícios e estabilidades ao mercado imobiliário e às incorporadoras.
Conforme a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), após a instauração da lei foi apresentada uma queda de 32% nas rescisões imobiliárias. Isso porque as multas passaram a ser maiores em comparação às estipuladas na justiça.
Antes da Lei do Distrato Imobiliário, o cliente que desistisse do negócio poderia receber de volta até 90% do valor pago. Desta forma, a parte vendedora era prejudicada, visto que a maioria utilizava o valor da venda de imóveis na planta para financiar a construção.
No entanto, esta foi só uma das mudanças neste tipo de situação. Confira a seguir as principais variações e consequências nos casos de distrato imobiliário:
Percentual da multa
Quando o cliente resolve desistir da compra do imóvel, parte do valor que ele pagou precisa ficar com a incorporadora, como forma de multa. Deste modo, a porcentagem da multa ocorre conforme o regime tributário do imóvel. Veja como funciona:
Nos casos de imóvel em regime de tributação especial (RET) como patrimônio de afetação, isto é, separado da incorporadora, 50% do valor pago fica retido com a empresa;
Já em relação aos imóveis de outro regime, aquele que não faz parte do patrimônio da incorporadora, a multa retida com a empresa é de 25% aplicada no valor pago, após corretagem.
Essa diferença ocorre porque o patrimônio de afetação se trata de um processo em que o valor que o cliente paga vai todo para o financiamento da obra. Deste modo, nada desse valor faz parte do patrimônio da empresa. Assim, ao reter metade da quantia, a lei pretende não afetar outros clientes que não desistiram de suas obras.
Vale destacar que, antes da Lei do Distrato Imobiliário, a jurisprudência decidia o percentual do valor da multa, que variava entre o mínimo de 10% e o máximo de 25% do valor já pago pelo comprador.
Entrega de obra fora do prazo
Com a nova lei, as construtoras podem atrasar a entrega da obra em até 180 dias, sem serem penalizadas.
Deste modo, após este período, o comprador pode optar pelo Distrato Imobiliário com o direito de receber todos os valores que foram pagos, com atualização monetária, dentro de 60 dias.
No entanto, caso o cliente opte por ficar com o imóvel apesar do atraso, a empresa deverá pagar uma indenização no valor de 1% do que já foi pago para cada mês de atraso.
Obrigatoriedade do “quadro resumo” no contrato de compra e venda
Outro ponto relevante desta lei se trata de um “quadro resumo” obrigatório nos contratos de compra e venda. Nele, algumas informações básicas precisam constar, tais como:
Preço total do imóvel;
Valor da parcela de entrada e sua forma de pagamento, destacando o valor pago à vista e seus percentuais sobre o valor total do contrato;
Valor referente à corretagem, as condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
Forma de pagamento do preço, com descrição dos valores e vencimentos das parcelas;
Informações sobre todos os encargos que recaiam sobre o imóvel;
Consequências do desfazimento do contrato;
Taxas de juros eventualmente aplicadas, mensais ou anuais, nominais e efetivas, assim como seu período de incidência e sistema de amortização;
Informações sobre a possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no artigo 49 da Lei nº 8.078 de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados fora da sede do incorporador;
Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, caso haja pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
Prazo de quitação das obrigações pelo adquirente após obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
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Número do registro de memorial de incorporação e matrícula do imóvel, assim como a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
Termo final para obtenção de conclusão da obra.
Desta forma, a empresa possui um prazo de 30 dias para incluir todos esses dados no quadro de resumo. Caso não faça, o comprador pode realizar o distrato imobiliário.
Desistência da compra em até 7 dias
Quando o contrato ocorre fora da sede da empresa imobiliária, a nova lei estabelece que o comprador pode recorrer ao seu direito de arrependimento durante o prazo de sete dias. Assim, a empresa precisa devolver os valores pagos antecipados, com comissão de corretagem, impostos, taxas de aluguel e condomínio.
Para isso, basta que o consumidor apresente seu arrependimento por meio de uma carta registrada, com aviso de recebimento.
Quais os principais motivos de um distrato imobiliário?
Como mencionamos, após a criação da Lei do Distrato Imobiliário, a quebra de contrato na compra de imóveis diminuiu. No entanto, existem alguns motivos que fazem o comprador optar por este tipo de procedimento, confira os principais:
Atraso que ultrapasse 180 dias na entrega do imóvel;
Inadimplemento de uma das partes;
Descumprimento contratual pela empresa vendedora;
Condições do imóvel diferentes das descritas no contrato;
Situação de onerosidade excessiva;
A manutenção do negócio não atende aos interesses financeiros de ambos.
Vale destacar que mesmo quando existem cláusulas definidoras da impossibilidade de desistência do negócio, com a lei do distrato imobiliário o ressarcimento pode ocorrer, já que não são permitidas cláusulas abusivas.
No entanto, é importante destacar a data de assinatura do contrato. Isso porque a nova Lei de Distrato Imobiliário só pode ser aplicada quando entrou em vigor, ou seja, a partir do dia 27 de dezembro de 2018.
Como evitar o distrato imobiliário
Na prática, ao firmar um negócio, nem o comprador ou o vendedor pretendem desistir do contrato. Por isso, conheça algumas medidas adotadas durante a negociação de uma propriedade que podem evitar o distrato imobiliário:
ALINHAMENTO DE OBRIGAÇÕES: Primeiramente, as responsabilidades e os direitos tanto do comprador como da incorporadora precisam ser destacados. Assim, com o esclarecimento dessas questões, fica mais fácil prevenir desistências;
ESCLARECIMENTO DA LEGISLAÇÃO: Deve haver o esclarecimento de todos os pontos da Lei do Distrato Imobiliário. Deste modo, o cliente evita rescindir do contrato ao saber dos valores das multas;
ATENÇÃO AO PÓS-VENDA: Outro ponto importante é passar segurança para o cliente após a compra. Neste caso, destacamos a troca de feedbacks após a mudança de imóveis, assim como manter um relacionamento saudável entre as partes.
Por que contar com a ajuda de um advogado no processo de distrato imobiliário?
Um advogado nos casos de distrato imobiliário é fundamental nas questões técnicas do contrato. Afinal, este tipo de documento apresenta vários termos difíceis e vários detalhes. Deste modo, ao se atentar nesses pontos, tanto o comprador como a empresa evitam diversos problemas.
Além disso, o advogado é quem ingressa com ação judicial contra o vendedor, visando reverter parte dos valores pagos e contestar eventuais abusos na cobrança das multas. Deste modo, garante que seu cliente não saia prejudicado.
Nesse sentido, um advogado especialista em imóveis deverá verificar as cláusulas referentes à rescisão do terreno, bem como as possíveis multas ou taxas abusivas. Ademais, o profissional verifica a situação judicial do terreno, as possíveis pendências ou problemas que podem influenciar em uma ação judicial.
Por fim, destaca-se que o Distrato Imobiliário pode ocorrer de duas maneiras, quais sejam:
Distrato extrajudicial
Neste caso, o comprador e a incorporadora – imobiliária ou construtora – concordam de forma amigável a uma desistência da compra do imóvel e o valor a ser devolvido. Assim, o processo é mais simples e rápido.
Para que ele ocorra, precisa-se de um adendo contratual de distrato ou termo de acordo entre as partes. Deste modo, o juiz homologa o acordo para garantir que ele seja cumprido e que os direitos de seus clientes sejam preservados.
Distrato judicial
Quando empresa e comprador não chegam em um acordo amigável, o processo se dá por meio judicial. Neste caso, o Poder Judiciário atua para resguardar os direitos de ambas as partes e, assim, solucionar o conflito.
Assim, o advogado deverá demonstrar durante o processo todo o direito do seu cliente de realizar o processo e qual a causa do pedido. Deste modo, ele garante que todos os valores e indenizações sejam entregues conforme a Lei do Distrato Imobiliário.
Conte com um advogado especializado
Portanto, quem deseja fazer o distrato imobiliário precisa consultar um escritório e contratar um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que seus direitos sejam assegurados.