FELIZES SÃO AS OCASIÕES onde temos a oportunidade de auxiliar o cliente na compra (ou na venda) antes que ele já tenha fechado o negócio sem adotar as cautelas necessárias. Sim, nem sempre é o que acontece. Na verdade, na grande maioria das vezes não há por parte do cliente o modo de agir com CAUTELA antes de efetivar transações imobiliárias. Muitos dos problemas que ajudamos/tentamos solucionar em questões imobiliárias poderiam ser eliminados se antes da efetivação do negócio houvesse a assessoria por parte de profissional habilitado e experiente. Essa conduta preventiva pode poupar muito dinheiro, tempo e tranquilidade.
Muitas transações imobiliárias hoje em dia ainda são feitas por mero INSTRUMENTO PARTICULAR, sem qualquer registro (os famosos "contratos de gaveta"). Não são poucos os clientes que se arrependem de ter adotado essa forma para realizar o famoso "sonho" da casa própria. A formalização por ESCRITURA PÚBLICA conta com a importante presença do TABELIÃO mas é necessário ter consciência que esse profissional do direito deve agir com IMPARCIALIDADE. Ele deve primar pelo cumprimento das normas legais (que não são poucas - na verdade um imenso emaranhado de regras, normas, leis, decretos, portarias etc que muitas vezes não estão em harmonia). Ele não pode proteger interesses nem de Outorgante, nem de Outorgado. A EFETIVA DEFESA DE INTERESSES de quaisquer das partes se faz pelo Advogado Especialista em questões imobiliárias, nesse caso. A depender do caso outras especialidades podem ser fazer importantes, como o DIREITO SUCESSÓRIO para as questões envolvendo heranças, inventários etc ou ainda, DIREITO DE FAMÍLIA, quando por exemplo a intenção é BLINDAR e PROTEGER patrimônio. Conhecer das regras do âmbito EXTRAJUDICIAL sempre será um diferencial importante para esses profissionais.
A inafastável doutrina especializada assinada pelo douto Registrador, Dr. LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos - Teoria e Prática. 2023) pontua:
"O notário e o registrador são PROFISSIONAIS IMPARCIAIS que têm o dever de defender IGUALMENTE os interesses de AMBAS AS PARTES, sem privilegiar qualquer delas, independentemente de pressões ou influências de qualquer natureza. Por tal motivo, o art. 28 da Lei n. 8.935/94, garante a independência destes agentes, bem como os direitos de percepção dos emolumentos integrais e de somente perder a delegação nas hipóteses previstas em lei e mediante o devido processo legal. A imparcialidade protege não apenas os intervenientes ou interessados no ato notarial e registral, como também os terceiros e está em sintonia com as exigências do moderno direito contratual que se caracteriza pela busca do equilíbrio entre as partes e pela proteção daquela considerada hipossuficiente".
De fato, a efetiva segurança jurídica e defesa dos seus interesses se dará não só com a realização do ato por INSTRUMENTO PÚBLICO, contando com a chancela tabelioa mas também com o ASSESSORAMENTO JURÍDICO oriundo do Advogado Especialista, nos moldes do art. 1º do Estatuto da Advocacia (Lei 8.906/94):
"Art. 1º São atividades PRIVATIVAS de advocacia:
(...)
II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas".
Efetivamente para apontar como VANTAJOSA ou DESVANTAJOSA uma transação imobiliária é preciso que o Especialista analise a documentação pertinente ao caso pretendido (especialmente a CERTIDÃO DA MATRÍCULA DO RGI atualizada), além dos demais documentos oferecidos por quem pretende a "venda", tudo à luz do que efetivamente intenciona o "adquirente" e embasado também no exame das demais CERTIDÕES que mesmo não obrigatórias comporão a base para dar maior segurança ao comprador, por exemplo.
Muitos são os Códigos de Normas, como o do Rio de Janeiro, que respaldam os Oficiais a permitir a DISPENSA DE CERTIDÕES para a realização de atos extrajudiciais:
"Art. 356. Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, NÃO SERÃO EXIGIDOS quaisquer documentos ou certidões, exceto o documento comprobatório do pagamento do imposto de transmissão e do laudêmio, se devidos, as certidões fiscais e a certidão de propriedade e ônus reais do imóvel, ficando DISPENSADAS as suas transcrições ou a apresentação de CERTIDÕES FORENSES ou de distribuidores judiciais cíveis e criminais (art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1988 e art. 54, caput e §§, da Lei nº 13.097/2015).
§ 1º. Sempre que o alienante ou o adquirente optarem pela apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais cíveis e criminais ou quaisquer outros documentos que entendam relevantes para a segurança do negócio jurídico, o tabelião consignará o fato na escritura e mencionará eventual existência de apontamentos neles consignados. No caso específico das certidões indicadas neste parágrafo, se a opção for pela DISPENSA, o fato será igualmente consignado no instrumento.
§ 2º. Cabe ao alienante e ao adquirente avaliar as CONSEQUÊNCIAS sobre o negócio jurídico de eventuais anotações que, entretanto, não serão impeditivas à lavratura da escritura, se assim lhes aprouver, mesmo que apontadas nas certidões fiscais (STF: ADI nº 173 e 394 e CNJ: PP nº 0001230-82.2015.2.00.0000)".
Nossa advertência, entretanto, será sempre pela MAIOR SEGURANÇA das partes, razão pela qual, na grande maioria das vezes, nossa recomendação será EXIGIR AS CERTIDÕES - todavia, em alguns casos, feita a análise - em sede de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA - poderão as partes ser aconselhadas a não realizar o negócio - mas como sempre falamos, a palavra final será sempre dos envolvidos, cientes dos riscos - afinal de contas, é seu patrimônio e sua tranquilidade que estão em jogo.
Se o negócio não for proibido mas "desaconselhado" o risco também será das partes envolvidas. Sim, existem casos onde o "RISCO" será justamente o "PREÇO" para que aquele negócio no futuro se torne muito VANTAJOSO. A análise nesses casos será fundamental. Se a pretensão do adquirente for, no futuro, a regularização do imóvel, a boa notícia é que a USUCAPIÃO pode ser, observados os requisitos legais, a solução para a regularização do imóvel, tanto pela via JUDICIAL quanto pela via EXTRAJUDICIAL, sem necessidade de processos judiciais.
A jurisprudência do TJRJ em didática decisão da ilustre Desembargadora Norma Suely Fonseca Quintes exemplifica bem a possibilidade de regularização de imóveis mesmo sem matrícula registral existente:
"TJRJ. 01540268420198190001. J. em 12/11/2019. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL. INDEFERIDA A INICIAL EM RAZÃO DE O IMÓVEL NÃO POSSUIR MATRÍCULA. RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA CASSAÇÃO DA SENTENÇA. 1) A USUCAPIÃO CONSTITUI FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, SENDO CERTO QUE A MATRÍCULA DO IMÓVEL NO RGI NÃO CONSTITUI REQUISITO INDISPENSÁVEL PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO. 2) POSSIBILIDADE DE ABERTURA DA MATRÍCULA NO MOMENTO DO REGISTRO DA SENTENÇA DECLARATÓRIA. ART. 167, DA LEI N.º 6.015/73 E ART. 560, DA CONSOLIDAÇÃO NORMATIVA DA CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA. CASSAÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO DO RECURSO".