ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA e USUCAPIÃO são duas importantes ferramentas que podem permitir acesso ao tão sonhado imóvel registrado em nome do ocupante (RGI), seja aquele que possui uma promessa de compra e venda nunca concretizada (por diversas razões) seja aquele que pode nem mesmo ter qualquer título ou mesmo pago qualquer valor pelo imóvel, mas que dele cuida e está há tempo suficiente (preenchendo claro, os demais requisitos que a Lei exige).
É importante em todo caso de regularização imobiliária (que não são poucos!) analisar três pilares essenciais: o relato completo do caso (histórico, com a maior riqueza de detalhes possível, explicando como de fato a pessoa chegou e está até hoje no bem ocupado), a documentação que sustenta essa posse sobre o bem imóvel e que vai servir para formar o necessário conjunto probatório e, por fim, a certidão atualizada do RGI (o "Inteiro Teor da matrícula imobiliária") que vai exibir por inteiro e revelar por completa a situação jurídica do bem pretendido.
Partindo dessa sugestão a detida análise das nuances do caso permitirá ao advogado identificar (além de outros possíveis incidentes que possam surgir no trajeto da regularização como executivos fiscais e inventários - muito comum) as possíveis soluções e com isso fornecer ao interessado valiosas informações como custos aproximados e tempo necessário para a regularização do caso.
Cumpre informar que na atualidade tanto a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA quanto a USUCAPIÃO podem ser obtidas também através da VIA EXTRAJUDICIAL, com assistência de Advogado (obrigatoriamente).
Mesmo em se tratando de instrumentos tão novos no ordenamento jurídico brasileiro (a Usucapião Extrajudicial teve seu início em 2015 com o Novo CPC e a Ajudicação Compulsória Extrajudicial em 2022 com a Lei 14.382) são vias muito importantes que vão permitir uma solução mais rápida e por isso vantajosa, muitas vezes por isso menos onerosa. Nossa dica embasada em longa experiência prática cartorária é que nem sempre a solução extrajudicial poderá ser a mais adequada, especialmente para CASOS MAIS COMPLEXOS E SOFISTICADOS. É que em muitos casos a regulamentação existente editada pelas Corregedorias ou mesmo pelo CNJ poderá não responder rapidamente a alguns pontos não esclarecidos do caso estudado. Para esses casos invariavelmente o interessado poderá ter que lançar mão da SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA (cf. art. 198 da LRP) o que por certo poderá fazer com que a "rapidez" (grande vantagem da via extrajudicial) se evapore - sendo válido recordar que em alguns Estados como o RIO DE JANEIRO as decisões dos Juízes das Varas de Registro Público, salvo exceções, só terão eficácia depois de confirmadas ou reformadas pelo CONSELHO DA MAGISTRATURA (par.2º do art. 48 da LODJ - Lei Estadual 6.956/2015)- ou seja, o chamado "duplo grau obrigatório" ou "reexame necessário".
Uma tendência observada já há algum tempo nas decisões do referido Conselho da Magistratura é aquela que - com todo acerto - permite que o interessado, ainda que portando "Promessa de Compra e Venda", possa, desde que preenchidos os requisitos para a prescrição aquisitiva - optar pela regularização do seu imóvel através da USUCAPIÃO. É importante frisar que a opção deve ser do interessado e não pode ser obstáculo imposto pelo Registrador nem pelo Notário.
Efetivamente, preenchidos os requisitos legais não se pode impor ao interessado na regularização do seu imóvel a adoção obrigatória de caminho que lhe represente maior onerosidade ou complexidade. Assim a decisão paradigma da lavra da ilustre Desembargadora do TJRJ, Dra. Elisabete Fillizzola Assunção:
"TJRJ. 0101669-64.2018.8.19.0001. J. em 08/11/2018. APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. EXIGÊNCIAS: NOTIFICAÇÃO DOS ENTES PÚBLICOS, PUBLICAÇÃO DE EDITAL E JUSTIFICATIVA À NÃO ESCRITURAÇÃO CORRETA DAS TRANSAÇÕES E AO NÃO AJUIZAMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ART. 216-A, LEI 6.015/73. PROVIMENTO CNJ 65/2017. EXEGESE. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA DÚVIDA. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. (...) II) Espécie em que, porém, o Oficial rejeitou, com espeque no art. 13, § 2º, do Provimento CNJ 65/2017, a justificação da interessada pela OPÇÃO da via da usucapião extrajudicial em detrimento da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. III) Com efeito,"em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei"(art. 13, § 2º, Prov. CNJ 65/2017). IV) Nada obstante, o simples rito" extrajudicial ou judicial "não tem o condão de interferir sequer minimamente na ESSÊNCIA DO DIREITO MATERIAL, de maneira que, se idêntico direito pode ser, em tese, reconhecido pela via judicial, não há sentido em se proscrever sua obtenção extrajudicialmente, na contramão, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário. V) Se, pois, a parte preenche os requisitos à aquisição da propriedade por usucapião" e a presente dúvida suscitada não verticaliza tais circunstâncias ", É-LHE FACULTADO PROMOVER assim a demanda de usucapião como requerer sua declaração extrajudicial, nos termos da novel legislação de regência, sem que, com base apenas nessa lícita eleição, se cogite de burla fiscal, até porque, tendo, em tese, adquirido originariamente a propriedade, NÃO LHE É MANDATÓRIO que se valha de mecanismos próprios da aquisição derivada; máxime no caso dos autos, em que a parte interessada sequer logrou localizar a vetusta proprietária registral do imóvel. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA".
Com toda razão: se a parte preenche os requisitos para a Usucapião (especialmente na Usucapião Extraordinária onde, por exemplo, há a dispensa de BOA-FÉ e JUSTO TÍTULO) não pode mesmo nem Registrador nem Tabelião negarem curso à pretensão, ainda que título eventualmente encartado seja uma Promessa ou Compromisso de Compra e Venda. Hoje em dia essa escolha faz ainda mais sentido já que, como vimos, temos à disposição do interessado na via extrajudicial tanto a Usucapião (art. 216-A da LRP) quanto a Adjudicação Compulsória (art. 216-B).