Antes de explicar sobre a particularidade dos contratos de locação, é muito importante compreender que a ausência de testemunhas não torna um contrato inexistente ou inválido.
A ausência de testemunhas apenas limita a possibilidade de execução, mas o interessado ainda poderá buscar amparo judiciário via processo de conhecimento, que – embora mais longo - ao final levará ao reconhecimento do direito e gerará uma sentença judicial plenamente executável.
Mas para que um contrato particular não necessite passar por todo o processo de conhecimento e possa ser diretamente executado faz-se necessária a assinatura de duas testemunhas, pois somente assim ele se torna um título executivo na forma do art. 784, III do CPC.
Entretanto, o contrato de locação é uma exceção à regra!
Este tipo de contrato, independentemente de ter ou não assinatura de duas testemunhas, é considerado um título executivo por força do dispositivo do art. 784, VIII do CPC:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Ou seja, sendo o contrato de locação celebrado de forma escrita, contendo a especificação do imóvel objeto da locação, valor fixado do aluguel, bem como a responsabilidade pelo pagamento dos encargos correlatos, ele está apto a ser executado.
Isso significa que podemos dispensar a assinatura de duas testemunhas nos contratos de locação sempre?
Não! Em algumas hipóteses a presença das testemunhas é recomendada.
São aqueles casos em que se pretende averbar o contrato para garantir o direito de preferência do inquilino em caso de venda do imóvel ou quando se pretende registrar o contrato para garantir a vigência da locação no caso de venda.
Também é necessário caso se pretenda obter liminar nas ações de despejo fundamentadas no descumprimento de mútuo acordo, conforme disposto no art. 59, § 1º, I da Lei do Inquilinato:
Art. 59. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
Portanto, para ser executado o contrato de locação não exige a formalidade de assinatura de duas testemunhas, mas para outras finalidades pode ser que se faça necessário.
Por isso é sempre recomendável a análise do caso concreto por profissional especializado, só assim será possível confeccionar um instrumento seguro e que atenda às necessidades daquela situação e das partes envolvidas.