Olinda Caetano Garcia
Advogada, especialista em Direito Imobiliário.
O usufruto é um negócio jurídico em que a propriedade imobiliária é desdobrada em nua-propriedade, isto porque a propriedade é despida dos direitos de uso e exploração pelo usufruto.
Confere ao usufrutuário o domínio útil da coisa, passando a ele a qualidade de titular do usufruto, ou seja, o direito de usar, gozar e usufruir do imóvel sem que seja necessário o pagamento de qualquer valor ou contraprestação ao nu-proprietário.
Ao nu-proprietário reserva-se o domínio, que é o direito de dispor da coisa. Diante do desmembramento dos atributos do domínio, e uso do bem, importa considerar que são levadas em consideração as condições pessoais do usufrutuário, por isso, é correto afirmar que o direito real de usufruto é instituto intuitu personae, do qual emana a intransmissibilidade e inalienabilidade.
Segundo Orlando Gomes usufruto é “o direito de desfrutar de um bem alheio como se dele fosse proprietário, com a obrigação, porém, de lhe conservar a substância”. (GOMES, Orlando. Direitos Reais, op. Cit. p.335)
O usufruto convencional mantém para o proprietário os atributos do domínio por ato gratuito ou oneroso, ou seja, a nua-propriedade, enquanto para o usufrutuário reserva o usufruto do bem imóvel, e no usufruto por retenção transmite a terceiro a nua-propriedade e para si os direitos inerentes ao usufrutuário.
O registro no cartório de imóveis da constituição do usufruto sobre bens imóveis produz os efeitos jurídicos perante a terceiros. A praxe cartorial é a divisão no mesmo registro do imóvel em nua-propriedade para o proprietário e a cessão de direito ao usufrutuário. A previsão legal está no artigo 1391 do Código Civil “O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Pode ser instituído por ato entre vivos através da doação com reserva de usufruto pelo doador ou por testamento por meio do legado.
Anote-se que por disposição expressa do artigo 1393 Código Civil “não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso”. Ou seja, o usufruto não pode ser alvo de alienação, quer dizer que não pode ser vendido, uma vez que o usufrutuário não é proprietário, contudo, no exercício do usufruto o usufrutuário pode ceder a terceiro, a título oneroso ou gratuito, sendo obrigatório que o usufrutuário mantenha-se como titular do direito.
Seu caráter temporário permite que o usufruto se extinga com a morte do usufrutuário, por renúncia, pelo implemento do prazo determinado, ou por culpa do usufrutuário, quando este deixa o bem se deteriorar ou pelo abandono (artigo 1410 do CC).
Os artigos 1394 a 1399 elencam os direitos essenciais do usufrutuário, são eles: possuir ou habitar o imóvel; fruir as utilidades do bem; perceber seus frutos, como, por exemplo, receitas de aluguel; administrar o imóvel; ceder o exercício do usufruto.
As principais obrigações do usufrutuário são manter e bem conservar o imóvel, assumir as despesas ordinárias de conservação, pagar as prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento do bem (artigo 1403 do CC)
Para a extinção do usufruto o procedimento registral deve ser realizado para a sua eficácia. Dentre as diversas formas de extinção do usufruto encontramos as elencadas no artigo 1410 do Código Civil: a) pela renúncia ou morte do usufrutuário; b) pelo termo de duração ou vencimento do prazo previsto; c) pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído; d) pela cessação do motivo de que se origina; e) pela destruição da coisa; f) pela consolidação, quando o nu-proprietário retoma a posse do imóvel; g) por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação; pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.
O usufruto vitalício somente se extingue com a morte do proprietário, e mesmo assim o usufruto não se extingue, por tratar-se de direito personalíssimo. Dessa forma o usufruto (imóvel) não pode ser vendido e nem tampouco se transfere por sucessão hereditária, justifica-se porque o direito do nu-proprietário de reunificar o direito de propriedade ficaria frustrado. Contudo, a vitaliciedade pode ser interrompida quando existir o não uso ou fruição do bem, consoante o artigo 1410, inciso VIII do Código Civil, que prevê como causa de sua extinção.
Também, as dívidas existentes sobre o imóvel podem gerar o direito do credor à penhora do imóvel, conforme voto da Ministra Relatora Nancy Andrigui no REsp 1712097, j. 22/03/2018: “3. A nua-propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, ficando ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a arrematação ou a adjudicação, até que haja sua extinção”.
A lei permite no artigo 1393 do Código Civil a cessão do exercício do usufruto constituído sem a transferência do usufruto propriamente dito. Com a morte do usufrutuário se extingue o usufruto, e sobre esse ato incidirá o recolhimento de imposto de transmissão causa mortis, a saber, no percentual de 1/3 do valor do imóvel para o usufruto e 2/3 correspondente ao valor da nua-propriedade, constituindo obrigatoriamente esse recolhimento do imposto ser comprovado para a baixa do usufruto.
A renúncia do usufrutuário, também, é motivo de extinção do usufruto e também gera a obrigatoriedade de recolhimento do imposto de transmissão causa mortis, que deverá ser feita por registro em cartório de imóveis com a baixa do usufruto e restituindo os direitos ao nu-proprietário o que lhe consolidará a propriedade imobiliária integralmente.
Sendo o usufruto instituído por tempo determinado ou sujeito a certa condição, cumprido o prazo ou a condição o usufruto se extingue.
Outra possibilidade de consolidação da propriedade se dá quando o usufrutuário compra a propriedade, isto quer dizer, que a propriedade passa a se reunir em nome de uma única pessoa.
Se o usufrutuário for pessoa jurídica, o Código Civil estabelece o prazo máximo para duração do usufruto em 30 anos.
referências.
Código Civil Brasileiro. wwwl.planalto.gov.
FIGUEIREDO. Ivanildo. Direito Imobiliário, op. cit. p. 17-18
GOMES, Orlando. Direitos Reais, op. Cit. p.335
REsp 1712097-RS , Relatora Ministra Nancy Andrigui, Terceira Turma STJ, Julg. 22/03/2018