Um levantamento divulgado pelo Colégio Registral de Minas Gerais (Cori/MG) aponta que 3 milhões de imóveis estão em situação de irregularidade no estado. No Brasil, aponta-se que aproximadamente 50% dos imóveis têm algum tipo de irregularidade, o que representa um número de 30 milhões de domicílios irregulares.
Traremos a você alguns dos principais aspectos relacionados com o assunto da regularização imobiliária, nos debruçando sobre os riscos relacionados a essa situação, e sobre as ações que podem ser adotadas, indicando os caminhos e serem seguidos, para que se resolva. Isso porque muitas pessoas ignoram que um imóvel irregular pode ser fruto de muita complicação, e colocar o seu possuidor/proprietário em situações extremamente complicadas.
Quais os Riscos de ter um imóvel sem registro?
Ter um imóvel sem registro é uma situação jurídica capaz de trazer muitos problemas ao proprietário do imóvel. Uma casa ou um terreno sem o registro em dia fica vulnerável a situações complexas, que podem vir a ocorrer. Vamos agora tratar de alguns exemplos do que pode acontecer quando não há a devida observância à regularização de um imóvel.
O que é a Matrícula de um Imóvel?
A matrícula é como se fosse o documento de identidade de um bem imóvel. Nela, constarão as informações essenciais sobre o bem, como a localização, a metragem, o proprietário, as construções, e todas as transações e ocorrências a ele relacionadas desde a abertura deste documento. A matrícula é obrigatória por lei, e deve ser feita perante o Cartório de Registro de Imóveis de onde o imóvel está localizado.
É importante que saibamos disso, pois a regularização imobiliária visa justamente fazer com que a matrícula do imóvel esteja atualizada, e que nela constem todas as informações e averbações de modo a conferir segurança jurídica ao proprietário. Um imóvel sem matrícula, ou mesmo com averbações pendentes, deixa o seu proprietário exposto e vulnerável a determinadas situações, algumas da quais serão estudadas a seguir.
Perda do imóvel – Quem não registra não é dono!
Falamos anteriormente que uma das informações constantes da matrícula do imóvel é a indicação do seu proprietário. Pois bem, a prova de que você é o legítimo proprietário de um bem imóvel somente pode ser feita se a respectiva matrícula estiver indicando o seu nome como tal. Para ilustrar melhor, vejamos o seguinte exemplo com o qual já nos deparamos algumas vezes em nosso escritório de advocacia:
José é morador de Belo Horizonte, Minas Gerais, e depois de muito economizar comprou um terreno do Geraldo. Os dois fizeram um contrato particular de compra e venda, José fez o pagamento, e Geraldo transferiu a posse do imóvel ao comprador.
Um amigo de José disse a ele que não se preocupasse em levar o contrato a registro, pois ele tinha validade jurídica. Como era um amigo de confiança, José não se preocupou, imaginando que jamais haveria qualquer problema. Acontece que Geraldo era um estelionatário dos grandes, e se aproveitou da situação para aplicar um golpe e lucrar um bom dinheiro.
Como o contrato não havia sido levado a registro, o nome constante como proprietário do terreno era o de Geraldo, e para o Poder Público continuava sendo ele, não constando na matrícula qualquer averbação que denunciasse o contrário. Ele solicitou uma cópia atualizada da matrícula, o que é possível uma vez que esse documento é público e ofereceu o imóvel a Luiz, que acabou comprando o terreno dele. Luiz viu a matrícula sem qualquer anotação da venda a José e concluiu que poderia tranquilamente fazer a compra.
Veja como é complexa a situação: Luiz é um terceiro de boa-fé, uma vez que, diante da omissão de José em registrar o contrato de compra e venda, não tinha como ele tomar conhecimento da transação. Claro, o grande vilão da história é Geraldo, que deve ser responsabilizado pela Justiça. Mas e será que os nossos personagens conseguirão localizar Geraldo, para fazer com que responda pelo caso? Bastava que José tivesse comparecido ao Cartório de Registro de Imóveis, pagado os tributos, e averbado na matrícula a compra e venda feita com Geraldo, para que toda essa situação fosse evitada.
Não se pode afirmar o que cada Juiz irá decidir, mas a tendência é de que Luiz, na condição de terceiro de boa-fé, fique com o imóvel, cabendo a José acionar Geraldo na Justiça para ser ressarcido pelas perdas e pelos danos sofridos.
O imóvel não regularizado pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário!
Um dos problemas mais preocupantes em relação aos imóveis não regularizados é a penhora por conta de dívidas do antigo proprietário. Veja como isso acontece:
Imagine que você tenha adquirido um bem imóvel, e não realizou a regularização, ou seja, não fez a transferência para o seu nome averbando a compra e venda na matrícula do bem. Para todos os efeitos legais, e para todo o resto do mundo, ele continua pertencendo ao vendedor, uma vez que o contrato de gaveta produz efeitos somente entre as partes. Isso quer dizer que qualquer pessoa que consulte no sistema do Registro de Imóveis chegará à conclusão de que o imóvel não pertence a você, mas sim à pessoa cujo nome conste no registro.
Se essa pessoa estiver na condição de devedor e sofrer contra si uma ação de cobrança ou uma execução judicial, poderá vir a ter os seus bens expropriados para pagamento da dívida. Quando o Juiz ordenar uma busca no sistema em que consta os registros de imóveis, qual você acha que será o resultado? Isso mesmo! O imóvel que você adquiriu estará ainda registrado no nome do vendedor, e ele será penhorado.
Seguros e financiamentos
Outro empecilho para quem não possui um imóvel devidamente regularizado é a dificuldade ou mesmo impossibilidade de se conseguir financiamentos ou seguros. Geralmente os bancos exigem documentos que comprovem a propriedade ou a posse do bem, antes de efetuar um contrato de empréstimo a ele vinculado, ou de um seguro. Com a regularização a situação fica muito mais fácil, uma vez que a matrícula do bem indicará quem é o seu real proprietário.
Quais são as formas de regularizar um imóvel?
Para se definir qual a maneira mais adequada de se regularizar um bem imóvel, é preciso primeiramente estabelecer de qual vício ele padece. Vamos listar algumas das maneiras, sempre ressaltando que se deve avaliar o caso concreto:
Usucapião
A usucapião é a forma de se adquirir a propriedade de um bem imóvel quando há posse prolongada, sem interrupção ou oposição, com ânimo de dono e outros requisitos legais. O procedimento pode ser feito judicial ou extrajudicialmente.
Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é uma maneira de obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva ao comprador do imóvel que já cumpriu todas as obrigações contratuais.
Retificação de registro ou averbação
Por vezes, a regularização demanda apenas que se efetue a correção de alguns dados ou a averbação de fatos no registro do imóvel. Como, por exemplo, a averbação da construção de uma casa em um determinado terreno, cuja informação não conste da matrícula.
Inventário
O inventário é o procedimento judicial ou extrajudicial necessário para transferir a propriedade do bem imóvel da esfera patrimonial do falecido para a dos herdeiros. Vê-se muitos casos em que as pessoas se omitem, não realizando o processo de inventário no prazo correto, e acabam enfrentando problemas futuramente.
Usucapião Urbana
A usucapião urbana é um instituto jurídico que permite a aquisição de propriedade de um bem imóvel, mediante a posse prolongada e ininterrupta, e sob o preenchimento de alguns requisitos. Ela se apresenta sob algumas modalidades, conforme as condições exigidas do possuidor. Vejamos cada uma delas a seguir:
Usucapião Urbana Especial Individual
A aquisição da propriedade por meio da usucapião especial urbana exige que o possuidor preencha os requisitos do artigo 1.240 do código civil, que assim dispõe:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
É importante ressaltar que essa modalidade de usucapião, além da Posse Mansa e pacífica e do ânimo de dono, apresenta o requisito da metragem do imóvel, do tempo, da destinação do imóvel e um outro requisito que é o possuidor não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião Ordinária e Extraordinária
A usucapião ordinária é a modalidade de aquisição da propriedade de bem imóvel que exige a Posse do imóvel por 10 anos ininterruptos, conforme o artigo 1242 do código civil, que prevê:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Já a usucapião extraordinária requer do possuidor a Posse ininterrupta por 15 anos, conforme o artigo 1238 do código civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É importante que o leitor tenha em mente que toda e qualquer modalidade de usucapião, além dos requisitos específicos, exige do possuidor a posse mansa e pacífica e sem interrupção e o ânimo de dono, ou seja, o comportamento exteriorizado de como se proprietário do imóvel fosse.
Usucapião Rural
A usucapião rural tem a modalidade de aquisição de propriedade de um imóvel rural. Ela exige alguns requisitos do possuidor, em relação ao tempo de posse e a destinação do imóvel. Alguns dispositivos do código civil tanto são aplicáveis ao imóvel urbano quanto ao rural e alguns tratam das modalidades especificamente, a exemplo do art. 1.238 do código civil, que exige do possuidor a posse sem oposição e sem interrupção por 15 anos, e reduz para 10 anos se na propriedade houver estabelecido a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Especial rural ou Pró-Labore
A usucapião especial rural é a modalidade prevista tanto na Constituição Federal como no Código Civil, e exige do possuidor a Posse por 5 anos interruptos, sem oposição, de área situada na zona rural não superior a 50 hectares, desde que lá tem a moradia e tenha tornado a área produtiva com o seu trabalho ou de sua família. Vejamos abaixo o texto da lei:
CC, Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
[…]
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
A esta altura você já deve ter percebido que existem várias modalidades de usucapião, a depender da situação em concreto, cada uma prevendo condições específicas e um lapso temporal diferente. O importante é que você saiba que é possível regularizar o seu imóvel através de uma ação de usucapião, ou pelo procedimento feito diretamente em cartório. Uma conclusão mais acertada somente será possível se o possuidor consultar um advogado especialista em regularização de imóveis, e assim analisar qual a modalidade de usucapião rural urbana que a sua situação se enquadra.
Qual o processo para regularizar um imóvel em Minas Gerais?
O processo de regularização do imóvel é composto por diversas fases e exige a reunião de diversos documentos. Na verdade, pode ser um processo um pouco burocrático. Por isso, recomenda-se ao possuidor/proprietário que procure, primeiramente, o auxílio de um advogado, para garantir o êxito em todas as etapas do processo de regularização. Abaixo, falaremos brevemente sobre as principais etapas do procedimento.
Documentação
A primeira etapa do processo de regularização de um imóvel, consiste na reunião de toda a documentação necessária para ser levado ao cartório de registro de imóveis onde ele se localiza, ou para ingressar com ação judicial. A exemplo da documentação necessária podemos citar a escritura do imóvel, o contrato de compra e venda, a matrícula atualizada, a certidão de regularização do Habite-se, entre outros. Se algum desses documentos não estiverem em dia ou não for localizado pelo proprietário, o advogado fará uma busca que solucionará o problema.
Planta e memorial descritivo
Em alguns casos, torna-se necessário a confecção de uma planta e de um memorial descritivo do imóvel, elaborado por um profissional da área devidamente credenciado, sobretudo quando estamos falando de imóvel rural.
Georreferenciamento
Ainda no caso dos imóveis rurais, o georreferenciamento pode ser solicitado em alguma das etapas do processo de regularização. Isso ressalta a importância de estar assessorado por um profissional que detenha conhecimento e a experiência neste procedimento.
Pode ser solicitado também do proprietário/possuidor a emissão do ITR, CAR, e CCIR.
Alvará de regularização
O alvará de regularização consiste em um documento comprobatório de que todas as exigências de construção do imóvel foram atendidas. A solicitação é feita diretamente na prefeitura municipal mediante a apresentação da matrícula do imóvel.
Cada caso tem as suas especificidades
É importante que se ressalte mais uma vez que as etapas acima citadas e os documentos sugeridos contemplam apenas um texto em caráter explicativo e exemplificativo. A depender da situação em concreto e da avaliação do profissional da advocacia, pode ser que alguns dos documentos acima indicados não sejam necessários, ou que outros que ali não estão escritos sejam.
Quais os custos envolvidos na regularização de um imóvel?
Os custos envolvidos com o processo de regularização de imóvel podem variar tanto enquanto o procedimento necessário e as mais diversas situações do imóvel que se possa imaginar. De modo que abaixo vamos exemplificar os custos de uma maneira geral, mas para saber concretamente somente diante do caso concreto.
Honorários
Os honorários são devidos pela prestação dos serviços técnicos dentro do processo de regularização de um imóvel, contemplando não somente os honorários advocatícios, mas também dos demais profissionais técnicos envolvidos. Como por exemplo a contratação de um engenheiro para confeccionar a planta e o memorial descritivo do imóvel quando necessário.O valor dos honorários varia conforme o serviço necessário, mas também conforme a experiência do profissional.
Taxas e emolumentos
Para regularizar a situação do imóvel, invariavelmente o proprietário terá de lidar com cartório de registro de imóveis e com o Tabelionato de notas, para a emissão de documentos ou para a averbação de alguma informação no registro dos bens imóveis. Tudo isso demanda do proprietário o pagamento das taxas e emolumentos pelo serviço prestado.
Tributos
A depender do caso e do processo necessário para regularizar o imóvel, pode ser necessário que o proprietário tenha que efetuar o pagamento de tributos, como taxas e impostos.Para saber mais sobre os custos envolvidos no processo de regularização do imóvel sugerimos ao leitor que acesse os artigos disponíveis em nosso site. Sempre lembrando que o parecer de um advogado irá indicar ao interessado quais são os custos efetivos para a regularização do imóvel em questão, uma vez que ela pode ser feita de diversas formas.