A Usucapião é uma modalidade de aquisição da propriedade de um determinado bem móvel ou imóvel, por pessoa que detém alguns requisitos que garantem ao possuidor a possibilidade de requerimento da propriedade, em estrita observância aos requisitos que permitem tal concessão.
Iremos tratar neste artigo, mais precisamente sobre a usucapião de bens imóveis.
A Usucapião não fere o direito à propriedade garantido constitucionalmente, mas sim dá guarida àquele que adquire um determinado bem em observância aos requisitos que o permitem consagrar a posse e transformá-la em propriedade, servindo de um "meio termo" para o direito Constitucional a propriedade, podendo garantir tal direito constitucional tanto ao proprietário como também ao possuidor.
Diante da atual situação econômica do Brasil, em muitos casos o cidadão acaba por adquirir determinado imóvel, por exemplo, visando sua moradia e muitas vezes desconhecem ou até mesmo induzido a erro, de que aquele determinado imóvel deverá ser registrado, sua venda e compra registrada em cartório e todas as formalidades preenchidas, para que a propriedade seja de fato, transferida.
Não cumprida às formalidades legais para a transferência da propriedade imóvel, a venda e compra do referido bem se torna irregular, o que não permite a averbação junto à certidão do supracitado imóvel em um cartório de imóveis sobre a transferência da propriedade.
Assim, ao adquirir o bem, a posse se torna irregular e é com esse intuito que a Usucapião surgiu, visando regularizar posses irregulares, que se houver o cumprimento de determinados requisitos, a propriedade poderá ser declarada e o bem tornar-se-á definitivo em poder daquele que ingressou com a respectiva ação de usucapião.
Para se obter a propriedade por meio da usucapião, o possuidor deverá deter alguns requisitos, sendo eles:
Posse Pacífica e Contínua:
A usucapião exige que a posse do bem seja pacífica, ou seja, sem contestações legais, pois se ocorrer uma oposição àquela posse, pelo real proprietário, a usucapião não será concedida.
Não podemos esquecer também da continuidade da posse, ou seja, o possuidor deverá estar na posse de forma contínua, reforçando a idéia de que ele exerce a referida posse com intuito de ser o proprietário.
Prazo de Posse:
O período de posse necessário para a usucapião pode variar de acordo com o objetivo que será dado ao bem, sendo estabelecido tal prazo em lei. O prazo pode ser de alguns anos a várias décadas.
Vejamos algumas modalidades de usucapião, não iremos aqui abarcar todas as modalidades de usucapião, porém abordaremos as mais usuais:
1- Usucapião Extraordinário:
Trata-se de uma usucapião mais usual, a qual é dispensada o título de aquisição e a boa-fé, permitindo ao possuidor, que exerça a posse por mais de 15 anos, que seja adquirida a propriedade.
Tal instituto é regrado pelo artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro conforme abaixo fica bem evidente.
“(...)
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
(g.n.)
(...)”
Destacamos um trecho que deixa claro quais os requisitos necessários para que o possuidor possa pleitear tal direito.
“...Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé...”
Cumpre ressaltar que o Parágrafo Único do artigo 1.238 estabelece uma diminuição do prazo aquisitivo, com uma finalidade, a de permitir que o possuidor que exerça a posse com a finalidade de moradia ou tenha realizados benfeitorias de caráter possa requerer a usucapião.
Assim estabelece o referido dispositivo legal, “in verbis”.
“(...)
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
(g.n.)
(...)”
Como se observa, o possuidor, para ter uma redução do prazo da Usucapião, deverá seguir mais um requisito, qual seja, “...estabelecido no imóvel a sua moradia habitual...” ou “...realizado obras ou serviços de caráter produtivo...”.
E o que vem a ser “caráter produtivo”?
O caráter produtivo faz alusão ao bem que produz algo, visando à circulação de riquezas dentro do país, na produção de bens ou serviços, ou seja, qualquer ato que auxilie a circulação e produção de riquezas dentro do País.
Tal requisito tem íntima ligação com a função social do imóvel, haja vista que a usucapião é concedida ao possuidor, caso promova a função social do referido bem, seguindo o que estabelece os artigos 5º, Inciso XXIII da Constituição Federal.
2- Usucapião Ordinária:
Trata-se de uma modalidade de usucapião mais acurada, mais precisa no que atine aos cumprimentos de requisitos, tais como a exigência de boa-fé e justo título.
Seu prazo é de 10 anos ininterruptos e segue todos os ditames descritos no artigo 1.242 do Código Civil Brasileiro que assim dispõe.
“(...)
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
(g.n.)
(...)”
Como se vislumbra, além dos requisitos descritos no artigo antecessor, qual seja, o artigo 1.238, nesta modalidade de usucapião, há o acréscimo do “...com justo título e boa-fé...”, tornando-o em uma outra modalidade de usucapião, a usucapião ORDINÁRIA.
Cumpre ressaltar que nesta modalidade de usucapião, há também em seu parágrafo único a possibilidade de redução do tempo da posse, “in verbis”.
“(...)
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
(g.n.)
(...)”
O texto legal é claro, para que o prazo da referida usucapião seja diminuído pela metade (05 anos), há a necessidade de que o possuidor tenha adquirido o bem de forma onerosa (pago pelo imóvel), tenha registrado a transferência em algum cartório de imóveis e tal transferência tenha sido cancelada posteriormente.
Além destes requisitos, há também a necessidade de que em tal imóvel tenha ocorrido o estabelecimento da moradia do possuidor OU que ele tenha realizado investimentos de interesse social e econômico.
Perceba que o parágrafo único faz clara referência à “função social do imóvel”, descrito no Inciso XXIII do artigo 5º da Constituição federal, que assim estabelece, “in verbis”.
“(...)
5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
(...)
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
(...)”
A presente modalidade de usucapião tem a finalidade de promover a proteção àquele que efetua a compra de um imóvel e por vontade ou circunstâncias alheias a sua vontade, tem o registro cancelado, com intuito primário de proteger o adquirente de boa-fé.
3- Usucapião Especial de Imóvel Urbano.
A Usucapião Especial de Imóvel Urbano é um instituto jurídico previsto na legislação brasileira, especificamente no artigo 183 da Constituição Federal e regulamentado pela Lei 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade. Essa modalidade de usucapião tem o objetivo de regularizar a posse de imóveis urbanos para fins de moradia, buscando promover o acesso à propriedade para a população de baixa renda.
Tal modalidade vem delineada nos artigo 183 da Constituição Federal, conforme abaixo pode ser analisado.
“(...)
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
(g.n.)
(...)”
Como se observa abaixo, o mesmo texto legal é reiterado no artigo 1.240 do Código Civil Brasileiro.
“(...)
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
(g.n.)
(...)”
Vejamos, neste mesmo ínterim o que estabelece o artigo 9º da lei nº 10.257/2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, “in verbis”.
“(...)
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
(g.n.)
(...)”
Como se vislumbra, em todos dispositivos legais que tratam da presente modalidade de usucapião, observa-se que em todos há um consenso, de que para o exercício da modalidade de usucapião especial urbano, o possuidor deverá:
- possuir como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados;
- por cinco anos ininterruptamente e sem oposição;
- utilizando-a para sua moradia ou de sua família
- desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural
A presente modalidade de usucapião tem a finalidade de proteger famílias de baixa renda, visando a inclusão social e o acesso à moradia, garantias estas descritas em nossa Constituição Federal.
4- Usucapião Especial Rural.
A presente modalidade de usucapião visa proteger o lavrador, aquele que possui a terra e nela exerce atividade produtiva.
Por este motivo que tal modalidade está prevista no artigo 191 da Constituição Federal, no Capítulo III, “DA POLÍTICA AGRÍCOLA E FUNDIÁRIA E DA REFORMA AGRÁRIA”, a qual fica evidente a proteção àquele possuidor que exerce a sua atividade na terra, no imóvel e concedendo a ele finalidade produtiva, a Constituição irá ampará-lo, face a função social e ao caráter econômico do bem, protegido constitucionalmente.
Assim reza o artigo 191 da Constituição Federal.
“(...)
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
(g.n.)
(...)”
Seguindo nesta mesma toada, assim determinou o Código Civil, que em visível redundância, reiterou os termos narrados em nossa Carta Magna, senão vejamos.
Assim deixa evidente o artigo 1.239 do Código Civil Brasileiros.
“(...)
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
(g.n.)
(...)”
5- Usucapião Coletiva.
Uma espécie especifica de usucapião trazida pelo artigo 10 da lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), a qual permitiu que em casos de posse coletiva, informal e existente sem oposição há mais de 05 anos, onde a totalidade de área envolvida, quando dividida entre o número de possuidores, for menor do que 250m2 por possuidor, tal coletividade poderá pleitear a usucapião coletiva, desde que todos envolvidos não possuam nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Assim reza o artigo 10 da Lei nº 10.257/2001, que ora transcreve.
“(...)
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
(g.n.)
(...)”
Tal usucapião foi criada também para a proteção de famílias que ocuparam grandes áreas de terras em ambiente urbano, ou quiçá grandes empreendimentos irregulares em que muitas famílias adquiriram lotes de terras, sem, contudo adquirir do real proprietário, os exemplos são vastos somente no Estado de São Paulo.
6- Usucapião por abandono de lar.
Trata-se de outra modalidade de usucapião, em que servirá para uma determinada situação específica, qual seja, quando ocorrer o abandono de lar por parte de um dos cônjuges.
Referida Usucapião vem elencada no artigo 1.240-A do Código Civil Brasileiro, com a finalidade de dar ao cônjuge que permaneceu no imóvel, segurança com relação ao cuidado que possuía com o bem, garantindo-lhe, no caso de abandono, a possibilidade de adquirir a propriedade.
Assim determina o mencionado dispositivo legal.
“(...)
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
(g.n.)
(...)”
Ressalta-se que o abandono descrito no dispositivo legal, deverá ser voluntário e ininterrupto, bem como demonstrando falta de interesse daquele cônjuge que abandonou o relacionamento, a qual consequentemente acaba por sobrecarregar o cônjuge que permaneceu, com as despesas do imóvel e da manutenção da própria família.
Um requisito que merece total atenção refere-se à disputa posterior ao abandono, pois havendo uma eventual reivindicação, tanto judicial quanto extrajudicial, para a divisão do imóvel ou até mesmo em separação, a possibilidade de se pleitear a presente modalidade de usucapião, cai por terra, tendo em vista ausência de um dos requisitos fundamentais para a usucapião, qual seja, a “ausência de oposição”.
7- Usucapião extrajudicial.
A usucapião extrajudicial é um procedimento de regularização de imóveis que pode ser realizado diretamente nos cartórios de registros de imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. Esse procedimento foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pelo Código de Processo Civil de 2015, em seu artigo 1.071, que dá inserção ao artigo 216-A, à lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
Por se tratar de “procedimento”, é introduzido pelo Código de Processo Civil e regulamentado pela Lei nº 6.015/73 e a modalidade da usucapião seguirá as formas anteriormente descritas.
Assim ficou estabelecido no artigo 1.071 do Código de Processo Civil, que abaixo é transcrito.
“(...)
Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
(g.n.)
(...)”
E assim ficou redigido o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, “in verbis”.
“(...)
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
(g.n.)
(...)”
Ressalta-se que o item I do artigo 216-A, estabelece a necessidade de “Ata notarial lavrada pelo Tabelionato de Notas”, demonstrando que a intervenção de um tabelionato de notas é primordial e necessário, a fim de emitir ata notarial atestando o tempo de posse no imóvel pelo possuidor.
Para que seja possível realizar a usucapião extrajudicial, é necessário preencher alguns requisitos, como a posse qualificada do imóvel, ou seja, a posse exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado período de tempo.
Além disso, é necessário apresentar uma série de documentos no cartório de imóveis, tais como:
1. Ata notarial: lavrada pelo tabelião de notas, que irá atestar o tempo e a posse do requerente e seus antecessores, bem como as circunstâncias dessa posse.
2. Planta e memorial descritivo: elaborados por um profissional habilitado, contendo as informações técnicas do imóvel, como sua localização, dimensões e confrontações.
3. Certidões negativas: dos distribuidores da comarca onde está situado o imóvel e do domicílio do requerente, visando a verificação de eventual oposição ou ações possessórias.
4. Justo título: documento que comprove a origem da posse do imóvel, como contrato de compra e venda, escritura pública, entre outros. Caso não haja justo título, é possível realizar uma justificação administrativa perante o próprio cartório.
É importante ressaltar que a presença de um advogado é obrigatória durante todo o procedimento de usucapião extrajudicial.
É fundamental lembrar que a usucapião extrajudicial não é aplicável em todos os casos e que cada situação deve ser analisada individualmente. Recomenda-se sempre buscar assessoria jurídica especializada para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos corretamente.
Em resumo, a usucapião é uma modalidade de aquisição da propriedade de um determinado bem móvel ou imóvel, por pessoa que exerce alguns requisitos que dão ao possuidor a possibilidade de requerimento da propriedade, em estrita observância aos requisitos que permitem tal concessão.
A sentença da usucapião é uma sentença meramente declaratória, ou seja, declara somente a existência do direito, que há muito já é exercido (posse), por isso a presença de um advogado qualificado é fundamental, pois será ele quem produzirá todas as provas, visando desenvolver uma boa peça processual que facilitará o desenvolvimento do processo e ao final adquirir a sentença favorável ao seu cliente.