ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA é um procedimento que se destina a regularizar situação imobiliária na qual, como acontece na grande maioria dos casos, o promitente comprador já pagou o preço total ajustado pela compra de um imóvel mas infelizmente não tem nem ESCRITURA e muito menos o REGISTRO em seu nome junto ao Cartório de Imóveis, especialmente considerando que para ter o registro precisará da tão famosa "Escritura Definitiva". Por falarmos sempre em "Escritura Definitiva" já vem em mente a existência de uma "Escritura não definitiva". Temos que de tudo essa ideia não está tão errada já que nesse tipo de negociação "remediável" pela Adjudicação Compulsória a existência de um contrato preliminar é da essência. O ponto em questão, portanto, será a solução diante do não cumprimento da conclusão do negócio com a outorga da Escritura Pública [definitiva] de Compra e Venda que vai permitir a modificação na titularidade do bem junto ao Cartório do Registro de Imóveis, que é o que de fato vai dar a segurança jurídica, publicidade, disponibilidade e oponibilidade que o comprador necessita.
Como já esclarecemos diversas vezes aqui, a Adjudicação Compulsória é só mais uma das ferramentas que dispomos para regularizar propriedades imobiliárias. Uma excelente novidade foi sua extrajudicialização nos moldes do que já ocorre com Usucapião e Inventário, passando a ser possível sua realização direto nos Cartórios Extrajudiciais, com assistência necessária e obrigatória de ADVOGADO, mas sem processos judiciais que podem fazer com que a solução seja mais demorada e, muitas vezes exatamente por isso, mais onerosa.
Na atualidade a base legal da Adjudicação Compulsória Extrajudicial está cravada no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, introduzido pela Lei 14.382/2022 e sua regulamentação pelo PROVIMENTO CNJ 150/2023, além é claro das normatizações dos Códigos Extrajudiciais das Corregedorias locais da Justiça dos Estados. No Rio de Janeiro o regramento local está no artigo 1.255 e seguintes do NCN/2023 (Provimento CGJ/RJ 87/2022).
Reza o artigo 216-B da LRP:
"Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo".
A adoção da recente ferramenta, como também sempre recomendamos, deve ser precedida de uma apurada análise do caso concreto, já que a via extrajudicial não pode ser obrigatória excluindo a possibilidade do manejo de uma AÇÃO JUDICIAL para buscar a adjudicação pretendida. A bem da verdade, não são todos os Cartórios Extrajudiciais que estão manejando com destreza o novo procedimento - e isso é natural por conta da novidade; tivemos a oportunidade de ver isso na prática com a introdução do INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL em 2007 e da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL em 2015. É natural que com o tempo as Serventias se aparelhem para atender com excelência os usuários que buscam as novas atribuições. A excelência nas atividades notariais e registrais é marca de muitos Cartórios, mas não todos, infelizmente...
Ponto relevante que não pode ser omitido na análise do caso concreto diz respeito ao exame da matrícula imobiliária atualizada (que pode ser obtida instantaneamente através da muito útil ferramente VISUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA, como sempre sugerimos aqui também): caso o imóvel NÃO ESTEJA em nome dos promitentes vendedores, ainda que sejam reconhecidos os requisitos e procedência da Adjudicação Compulsória (tanto pela via judicial quanto pela via extrajudicial), por certo o seu ingresso na matrícula restará obstaculizado por ofender ao basilar princípio da CONTINUIDADE REGISTRAL. A bem da verdade a importância da assessoria jurídica especializada se vê desde já por aí, na medida em que dependendo do contexto a realização do negócio pode nem mesmo ser recomendada. O alerta a respeito do assunto é dado pelo mestre NARCISO ORLANDI NETO (Registro de Imóveis. 2023) que esclarece:
"O processo de adjudicação compulsória foi desjudicializado pela Lei 14.382/2022, que acrescentou, à Lei 6.015/1973, o art. 216-B. No entanto, o interessado sempre poderá optar pela via judicial, como na usucapião e na retificação. Pois bem, tratando dos processos judiciais, o que foi dito sobre arrematação vale para a ação de adjudicação compulsória. Frequentemente, essa ação é mal endereçada, como quando o CESSIONÁRIO ajuíza a ação contra o CEDENTE, que não é PROPRIETÁRIO. Se a ação for julgada procedente, a inscrição da carta de adjudicação quebrará a CONTINUIDADE dos registros, mesmo que a cessão esteja registrada na matrícula do imóvel. Réu na ação de adjudicação compulsória deve ser, NECESSARIAMENTE, o proprietário".
De fato, os artigos 195 e 237 da Lei Registral não deixam dúvidas:
"Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a CONTINUIDADE do registro".
"Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a CONTINUIDADE do registro".
PORTANTO, nas hipóteses onde se apura que os promitentes vendedores são na realidade possíveis herdeiros de quem ainda titulariza a propriedade imobiliária, sem a existência de inventário e partilha realizados e devidamente REGISTRADOS no fólio, a improcedência deverá ser mantida como aponta com clareza a decisão do TJSC:
"TJSC. 0304882-66.2015.8.24.0064. J. em: 10/10/2019. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO. INSURGÊNCIA DO AUTOR. SUSTENTADA DESNECESSIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. DECISÃO FUNDADA EM AUSÊNCIA DE ELEMENTO DIVERSO INDISPENSÁVEL AO ACOLHIMENTO DO PLEITO ADJUDICATÓRIO. PRETENDIDA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE PESSOA FALECIDA. DEMANDA PROPOSTA EM FACE DOS HERDEIROS. TESE REPELIDA. ABERTURA DE INVENTÁRIO IMPRESCINDÍVEL. TRANSFERÊNCIA DIRETA QUE POSSIBILITARIA BURLA A DIREITOS DE TERCEIROS, ÀS NORMAS TRIBUTÁRIAS E OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 195 E 237 DA LEI 6.015/73. AVENTADA INEXISTÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA POR PARTE DOS RÉUS. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO FAZ PRESCINDIR DE PRÉVIA PARTILHA. SENTENÇA MANTIDA. "A tutela de adjudicação compulsória de imóvel ainda em nome de pessoa falecida, alienado pelos herdeiros, não dispensa a prévia regularização do domínio em nome destes, por meio de inventário, haja vista a necessidade de se resguardar direito de terceiros e a continuidade registral. Enquanto não regularizada a transmissão aos herdeiros, a cessão de direitos ou a promessa de compra e venda firmada por estes não é título hábil a embasar pretensão de adjudicação".