Em toda causa judicial deverá ser afixada um "valor da causa". A lição é relativa aos processos judiciais encontrando base legal nos artigos 291 e seguintes do Código Fux e é importante saber que em sede de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - em que pese não se tratar de um processo judicial - pelas mesmas razões que embasam a regra do Código de Processo Civil, deverão as partes informar não um "valor da causa" mas o "valor atribuído ao imóvel usucapiendo", como aponta hoje o inciso V do art. 400 do Provimento CNJ 149/2023 - (lembrando mais uma vez que o Provimento CNJ 65/2017 foi REVOGADO) - sendo um dos requisitos indispensáveis ao requerimento.
Em sede extrajudicial a fixação do valor do imóvel servirá de parâmetro para a cobrança dos emolumentos tanto na primeira fase do procedimento (lavratura da Ata Notarial) quando na segunda (registro no Cartório do RGI). Aqui no Rio de Janeiro por exemplo, havendo divergência entre o valor apontado pelo requerente e os demais parâmetros lançados pelo Poder Público, deverá o Cartório utilizar como base para cotação de seus emolumentos o maior valor (vide observações da Tabela de Custas vigente). Por tais razões é sempre importante observar qual será o efetivo valor a ser utilizado no procedimento extrajudicial e - nessa tarefa um questionamento pode ser muito relevante: devo ou não devo considerar as edificações levantadas pelo requerente no terreno?
Como sabemos, é lição do direito de que o acessório segue o principal. Em sede de direitos reais (e também no direito imobiliário) a regra é clara no art. 92 do Código Civil havendo exceção peculiar no artigo 1.253 do mesmo Código, como já comentamos em outras passagens. Em se tratando de Usucapião, tanto na via judicial quanto na via extrajudicial, o reconhecimento e a procedência dos pedidos deverão contemplar as edificações levantadas pelo interessado nas hipóteses em que no RGI conste apenas um terreno - o que é muito comum inclusive - todavia, não podemos deixar de considerar que em muitos casos - mas não todos - podemos estar diante de hipótese em que o interessado possa ter adentrado na terra nua e nela ter edificado às suas expensas o imóvel sobre o qual exerceu moradia, ou ainda qualquer outro acréscimo/benfeitorias, mesmo que não tenha exercido moradia no imóvel.
A doutrina especializada assinada pelo ilustre Registrador Imobiliário FRANCISCO JOSÉ BARBOSA NOBRE (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018) esclarece em comentário ao então inciso V do art. 3º do substituído Provimento CNJ 65/2017:
"O valor do imóvel usucapiendo é, em princípio, o valor venal do imóvel relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural, como esclarece o art. 4º, § 8º, do Provimento. Na sua falta, o valor aproximado de mercado" .
Avançando no assunto nos filiamos à corrente que, à luz do entendimento do STJ, determina que o "valor da causa" nas Ações de Usucapião corresponda estritamente ao proveito econômico. Dessa forma, nas hipóteses onde por exemplo, o interessado tenha ingressado na posse de TERRENO VAZIO, desprovido de qualquer benfeitorias e/ou edificações deve ser atribuído, respeitado e mantido como valor base (a servir inclusive como base de cálculo para emolumentos e demais cobranças no caso da Usucapião Extrajudicial) o VALOR DO TERRENO, não se incluindo obras, edificações, benfeitorias e/ou qualquer outro implemento feito, custeado (e claro, devidamente comprovado) pelo interessado já que tudo isso não deve mesmo representar proveito econômico para ele, ainda que o reconhecimento da Usucapião judicial ou extrajudicial abranja acréscimos que adiram ao terreno sobre as quais foram instaladas. Nesse sentido decisão recente do TJSP baseada em precedente do STJ ( Resp 1133495/SP):
"TJSP. Proc. 2126973-97.2022.8.26.0000. J. em: 15/06/2022. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de usucapião. Valor da causa. Juízo da origem que determinou a retificação do valor da causa, considerando o valor venal total daquele imóvel. Insurgência da autora. Acolhimento. Valor da causa que corresponde, no caso, ao da nua-propriedade, pois a acessão e as benfeitorias existentes no local, ao que tudo indica, foram erigidas pela própria recorrente. Valor dado à causa pela autora que corresponde ao valor venal do terreno objeto da ação, o que deve ser mantido. Decisão reformada. Recurso provido".
POR FIM, considerando as regras do Rio de Janeiro da Tabela de Custas 2024 (Portaria CGJ/RJ 2.690/2023), vigentes a partir de 01/01/2024, os valores aproximados e estimados para os custos relativos à Usucapião Extrajudicial tanto para a ATA NOTARIAL quanto para o REGISTRO da Usucapião, sendo importante frisar mais uma vez que somente as Serventias Extrajudiciais avaliando o caso concreto e todos os seus detalhes poderão cotar os valores exatos aplicáveis ao caso apresentado, respeitando as regras dispostas pela CGJ/RJ.