É MUITO COMUM em casos de inventário que nos deparemos com BENS IMÓVEIS deixados pelo autor da herança que em vida jamais se preocupou em regularizá-los. Pode exemplificar essa situação corriqueira o imóvel adquirido mas nunca escriturado e muito menos registrado (direito e ação), aqueles escriturados porém sem o devido registro (regularização incompleta) e até mesmo aqueles que foram edificados sobre o terreno mas NUNCA AVERBADOS no RGI. A propósito, deixar bens em situação de irregularidade cadastral/registral parece ser a regra inclusive: o cidadão adquire o terreno, edifica sua casa, vive por toda uma vida sem regularizar seu imóvel (mesmo pagando IPTU já que o Município em alguns casos promove um "lançamento" provisório e a consequente tributação), falece e temos operada, na forma da Lei - art. 1.784 do CCB - a transferência "mortis causa" desse Espólio composto de imóveis irregulares em favor (ou prejuízo?) dos seus herdeiros. A grande questão que pode nos acometer: é obrigatório que se faça a averbação/regularização destes bens edificados sobre o imóvel (terreno) para fins de Inventário e Partilha?
Há muito a questão foi enfrentada pelo STJ que em importante precedente ( REsp 1637359/RS. J. em: 08/05/2018) estabeleceu que sim: há uma "condicionante razoável" para a realização do inventário e há base legal para tanto.
De início é importante destacar que BENFEITORIAS e ACESSÕES não se confundem. A abalizada doutrina do ilustre Professor e Desembargador do TJRJ, Dr. MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO (Direito Civil. Coisas. 2019) esclarece:
"BENFEITORIAS são melhoramentos realizados na coisa com o objetivo de conservá-la (benfeitoria necessária), aumentar a utilidade (benfeitoria útil) ou torná-la mais aprazível, bela ou agradável (benfeitoria voluptuária), consoante o disposto nos artigos 96 e 97 do Código Civil Brasileiro, ingressando na classe dos bens reciprocamente considerados com a natureza jurídica de bens acessórios. As ACESSÕES artificiais são acréscimos realizados com o objeto de CRIAR COISA NOVA (construções ou plantações), embora se incorporem ao bem principal".
Não restam dúvidas que um terreno vazio tem um valor e as construções edificadas sobre o terreno dão outra conotação àquele patrimônio, principalmente por representar a construção uma modificação patrimonial. Com a edificação realizada, o patrimônio deixa de ser um simples terreno e torna-se uma casa, um prédio, diversos apartamentos etc - todos erigidos sobre o terreno, havendo considerável modificação da importância patrimonial.
Todas as modificações patrimoniais devem ser regularizadas perante o RGI. Outra não é a orientação mandatória da Lei de Registros Publicos - Lei 6.015/73 - desconhecida por muitos, infelizmente:
"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:
(...)
II - a averbação:
(...)
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da EDIFICAÇÃO, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;
(...)
Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel (...)".
ORA, não há qualquer razão para retirar do espólio transmitido aos herdeiros a obrigação que sobre a cabeça do então proprietário pesava, na forma da Lei citada - ou seja, a obrigação de promover as averbações devidas. Outrossim, é nítido que a regularização das modificações representará modificação na importância patrimonial que por sua vez refletirá no imposto causa mortis devido ao Estado. Por essas razões não nos parece em nenhum aspecto estar equivocada a decisão do STJ que determina a necessidade das averbações como condição para que o INVENTÁRIO (seja ele Judicial ou Extrajudicial, inclusive) seja realizado.
POR FIM, decisão recente do TJPR que, à luz do precedente do STJ, reformou a decisão do Juízo de piso para determinar a suspensão do Inventário até a regularização das edificações:
"TJPR. 00016592320238160000. J. em: 17/07/2023. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DAS SUCESSÕES. INVENTÁRIO. AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. NECESSIDADE. ARTIGO 167 DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS. OBRIGATORIEDADE DE AVERBAR AS EDIFICAÇÕES EFETIVADAS EM BENS IMÓVEIS. SUSPENSÃO DA AÇÃO DE INVENTÁRIO ATÉ QUE HAJA A REGULARIZAÇÃO. REFORMA DA DECISÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA DETERMINAR A SUSPENSÃO DO INVENTÁRIO ATÉ A REGULARIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES NO IMÓVEL".