Como se sabe a cobrança de alugueis e o despejo está prevista na Lei do Inquilinato, nº 8.245 criada em 1991. Após a criação dessa lei o processo de despejo se tornou muito mais célere.
Desse modo, no caso da falta de pagamento do aluguel ou garantia locatícia, o proprietário pode pedir para reaver o imóvel no prazo de 15 dias - concessão liminar de despejo - para que o inquilino desocupe o imóvel, isso impendentemente da audiência de conciliação, desde que cumpra os requisitos e não haja prejuízo a parte.
Vejamos o entendimento do STJ:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada. Novo exame do efeito.
2. A ausência de realização de audiência de conciliação não é causa de nulidade do processo quando a parte não demonstra prejuízo pela não realização do ato processual, conforme ocorreu no caso dos autos.
3. No mérito, há cerceamento de defesa quando, a despeito de pedido de produção probatória, o magistrado julga de forma antecipada o pedido desfavoravelmente à parte, com fundamento na ausência de provas. Precedentes.
4. Evidenciado o cerceamento de defesa, deve ser declarada a nulidade do julgado, determinando-se o retorno dos autos à origem para possibilitar a instrução probatória, notadamente a colheita da prova oral.
5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame do feito, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.
Como funciona o processo de despejo?
No artigo 59 da Lei do inquilinato expressa todas as hipóteses em que cabe o despejo em rito ordinário, dentre as hipóteses temos alguns principais exemplos:
a) o descumprimento do mútuo acordo para desocupação;
b) o término do prazo da locação para temporada;
c) a não apresentação de substituição da garantia no prazo legal; o término do prazo da locação não residencial;
d) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento (se não houver garantia).
Lembrando que, no caso de liminar determinando a desocupação por locatário inadimplente como já falado, poderá este efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (dentro do prazo para desocupação) e evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação.
Assim, o Locador poderá ingressar com uma ação de cobrança dos alugueis devidos cumulada com o despejo em concessão liminar. Ademais, sempre devemos nos atentar ao que está previsto no contrato de locação firmado entre as partes.
Quais são os requisitos para que eu possa ajuizar uma ação com os dois pedidos cumulados?
A Lei do inquilinato, em seu artigo 62, I, estabelece que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).
Portanto, desde que a ação seja ajuizada com a planilha de cálculo haverá prosseguimento do feito. Com isso, a execução dos valores devidos pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos os pedidos tenham sido acolhidos em juízo.
O locador é obrigado a notificar extrajudicialmente o locatário a respeito do despejo?
Não quando se tratar de inadimplência. Essa temática é um mito no meio do direito em que por conhecimento popular é necessário notificar o inquilino para posteriormente ingressar com a ação.
Todavia, analisemos a cognição do STJ:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. RECURSO DE APELAÇÃO RECEBIDO NO EFEITO DEVOLUTIVO. VÍCIO DA AÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. EFEITO SUSPENSIVO. DESCABIMENTO. A notificação prévia do locatário que pretende retomar o imóvel locado por prazo indeterminado não é imprescindível quando a ação de despejo é motivada pela inadimplência do locatário. Não comprovado qualquer vício na ação, aplica-se o artigo 58, inciso V, da Lei n.º 8.245/91, que estabelece que os recursos interpostos nas ações de despejo terão efeito somente devolutivo. Negou-se provimento ao agravo de instrumento.
Segundo o STJ, apesar de não haver uma previsão legal expressa, só será obrigado quando se tratar de notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia (ou imotivada). Assim, é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo. A única exceção à necessidade de notificação premonitória é o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.
Por final, embora não esteja expresso em lei e não exista uma obrigação legal de notificar extrajudicialmente em casos de inadimplência, é recomendável que você como locador notifique, afinal, o objetivo é evitar transtornos e receber o pagamento. Desse modo, caso não exista um diálogo, ingresse com a demanda rapidamente com os pedidos de cobrança e despejo.