Provavelmente você já pensou ou está pensando em investir na compra de um imóvel. Você, pessoa física, que possui o anseio de adquirir a casa dos sonhos, você empresa que procura uma sede própria, ou ainda você, empresa no ramo imobiliário que, constantemente, investe na aquisição de propriedades.
É crucial que você esteja ciente da relevância de verificar a situação jurídica do bem em questão antes de fechar qualquer negócio.
Averiguar a situação jurídica do imóvel é uma das etapas indispensáveis para assegurar que a transação de compra e venda possua máxima segurança e transparência. Ao realizar essa verificação, você estará se protegendo de possíveis problemas judiciais no futuro.
Imagine a experiência de adquirir um imóvel e, posteriormente, descobrir que existem pendências judiciais, dívidas ou irregularidades que interferem na propriedade. Essas questões podem causar conflitos legais, desvalorização do bem ou, até mesmo, a perda dele.
E considerando a situação exposta acima, que foi sancionada a Lei nº 14.825/2024, publicada no Diário Oficial da União no dia 21/03/2024, alterando texto da Lei nº 13.097/2015, onde assegura a eficácia de negócios imobiliários feitos de boa-fé, sobre imóveis com algum tipo de restrição judicial (penhora, sequestro ou arresto).
Em resumo, a condição para que esses negócios jurídicos imobiliários sejam confirmados e validados, é pela simples existência de informações sobre a restrição do bem e que não tenham sido averbadas (registrados) na matrícula do imóvel, no Cartório.
Essa alteração, de certa forma, amplia o alcance da legislação agora em vigor. Isso porque, o texto considera válido os contratos imobiliários de bens bloqueados por decisão judicial, inclusive, em processos de improbidade administrativa ou hipoteca judiciária.
O requisito para a eficácia da transação é que, na matrícula do imóvel no Cartório, não haja registro do bloqueio. (Fonte: Agência Senado).
Em suma, é uma medida que visa fortalecer a proteção legal para transações imobiliárias feitas de boa-fé em bens afetados por decisões judiciais, proporcionando maior segurança jurídica aos compradores e vendedores de imóveis que desconheciam o problema judicial, reduzindo riscos e incertezas em negociações envolvendo essas propriedades.
O artigo 54 da Lei nº 13.097/15, através de seus incisos e parágrafos, elenca as hipóteses em que se confere eficácia aos negócios jurídicos que tenham como objetivo constituir, transferir ou modificar direitos reais com relação a atos jurídicos anteriores, na hipótese de inexistir informações registradas na matrícula do imóvel, em Cartório.
Cita-se as possibilidades:
I - Informações que sejam relacionadas ao registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórios;
II - Averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial advinda de execução admitida pelo juiz ou em fase de cumprimento de sentença;
III - Averbação de restrição administrativa ou convencional quanto ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei;
IV - Averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação que poderá reduzir o proprietário à insolvência; E, agora,
V - Averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.
É possível visualizar, portanto, que a inclusão do respectivo inciso V ao artigo 54, amplia as hipóteses acima listadas no próprio dispositivo legal, uma vez que confere validade ao negócio jurídico contra terceiro adquirente de imóvel ou direito real quando não houver a averbação em Cartório, através de decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial (penhora, arresto, sequestro) que venha a incidir sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel.
Certamente que essa alteração legislativa impõe ao credor maior cautela ao se ver diante de procedimentos necessários com fim de evitar que o devedor se desfaça, legalmente, de seu patrimônio e, consequentemente, frustre a execução e recebimento de valores devidos.
Em contrapartida, sob a perspectiva do terceiro adquirente de boa-fé, a exigência legal suaviza os riscos de questionamentos judiciais sobre as aquisições anteriores do imóvel, o que reflete na segurança jurídica dos negócios envolvendo direito reais.
Ressalta-se que a Lei nº 13.097/15 é intensificada por essa alteração, pois, de certa forma, enfatiza o princípio da concentração dos atos no registro do imóvel, isto é, significa que tudo o que refletir sobre o imóvel deve, necessariamente, estar inscrito (registrado/averbado) em sua matrícula no Cartório.
No entanto, esse princípio não é absoluto e deve ser interpretado em conjunto com o artigo 792 do Código de Processo Civil, que elenca as possibilidades de se considerar fraude à execução determinados atos de alienação ou oneração.
É imprescindível a adoção de certa cautela, pois, em que pese a ausência de averbação de constrições judiciais (penhoras e hipotecas) na matrícula do imóvel assegura a validade dos negócios jurídicos com terceiros de boa-fé, é de crucial importância se ater aos riscos da fraude à execução, principalmente nos casos que houver ciência da penhora por parte deste terceiro adquirente.
Ainda que o papel do oficial de registro de imóveis é de verificar a existência de ônus e gravames antes de efetuar o registro de transferência de propriedade, não se dispensa a adoção de outras medidas preventivas.
Em suma, extrai-se que a Lei nº 14.825/24 em conjunto com as disposições elencadas pela Lei nº 13.097/15 tem como foco proporcionar maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, especialmente no tocante as constrições judiciais sobre os bens imóveis, além de prezar pela eficiência, segurança e transparência, beneficiando tanto compradores quanto vendedores.
Finalmente, não é demais relembrar e pontuar a seguinte dúvida:
Como os compradores podem verificar a situação jurídica de um imóvel antes da compra?
É fundamental verificar a situação jurídica de um imóvel antes da compra, justamente para evitar empecilhos futuros. Algumas etapas são necessárias nessa investigação, tais como:
a) Due Diligence Imobiliária: Envolve uma análise prévia de documentações e informações relacionadas ao imóvel e seus proprietários. Isso inclui verificar a regularidade documental, pendências fiscais e outras questões relevantes (por ex., verificar dados em processos judiciais e administrativos).
b) Documentos do Imóvel:
Matrícula atualizada;
Certidão de IPTU;
Certidão Negativa de Tributos;
Habite-se;
Certidão Vintenária;
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Classificação como Utilidade Pública (Evitar riscos de desapropriação).
c) Documentos do Vendedor: Verificar se possui processos judiciais que possam afetar a transação.
Lembre-se de buscar auxílio técnico de um advogado especializado em direito imobiliário para analisar toda a documentação e garantir uma compra segura e livre de surpresas, o custo simbólico de uma análise jamais irá se comparar ao estresse e prejuízo de um problema inesperado que possa surgir por algum descuido ou desconhecimento.