O PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO Extrajudicial é aquele realizado inteiramente em Cartório, sem a necessidade de processo judicial, com assistência obrigatória de Advogado. Sua base legal está no artigo 216-A da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) nela inserido por ocasião do Código de Processo Civil de 2015. O único artigo 216-A e seus diversos parágrafos não dão conta de regulamentar procedimento tão complexo (e condensado para a via extrajudicial) de modo que sua regulamentação já esteve a cargo do Provimento CNJ 65/2017 e na atualidade é regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023. Como já esclarecemos em outros artigos, a grande vantagem da adoção da via extrajudicial é sua possível CELERIDADE na solução dos problemas, porém é preciso compreender que conforme o caso apresente maior complexidade e sofisticação a via JUDICIAL tenderá a ser a mais recomendada.
Na via extrajudicial duas grandes etapas são previstas pela regulamentação: a fase da ATA NOTARIAL a ser resolvida no âmbito do Cartório de Notas, onde a diligência ao local poderá ser feita para constatação de diversos aspectos que circundam o pedido, como por exemplo "tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores" e a "forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente". A próxima etapa, tão importante quanto a primeira, é a fase da TRAMITAÇÃO a ser resolvida no âmbito do Cartório do Registro de Imóveis, onde o processamento do requerimento assinado pelo ADVOGADO acompanhado da Ata Notarial e todos os documentos exigidos pelo art. 401 da atual regulamentação será feito e poderá resultar no reconhecimento extrajudicial da USUCAPIÃO e seu registro, como aponta o artigo 419:
"Art. 419. Estando em ordem a documentação e não havendo impugnação, o oficial de registro de imóveis emitirá nota fundamentada de deferimento e efetuará o REGISTRO DA USUCAPIÃO".
É importante sempre recordar que a via extrajudicial não é e nem cria uma NOVA ESPÉCIE de usucapião: ela representa tão-somente uma NOVA VIA para se obter o direito pretendido, já que inclusive a via judicial (muitas vezes tida como mais demorada e "desvantajosa") continua sendo uma possibilidade para os interessados que jamais poderão ser obrigados a buscar seu direito apenas pelo Cartório. Nesse sentido é clara a regra estampada no par.2º do art. 399:
"Será FACULTADA aos interessados a OPÇÃO pela via judicial ou pela extrajudicial; podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial".
A via extrajudicial tem suas vantagens mas também seus pontos fracos, cabendo ao interessado, com assistência do seu ADVOGADO ESPECIALISTA, fazer uma escolha consciente e inteligente sobre o melhor caminho a trilhar para obter a regularização do seu imóvel através da USUCAPIÃO, seja esse caminho o JUDICIAL ou o EXTRAJUDICIAL.
Um aspecto importante diz respeito aos documentos exigidos para o procedimento. A lista não é pequena, mas como na Usucapião Judicial na Usucapião Extrajudicial PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO também fazem parte do rol de documentos a serem juntados.
No procedimento de Usucapião é nítida a intenção demarcatória que busca identificar com exatidão qual bem imóvel se pretende obter, destacar e regularizar em nome de quem afirma e comprova ter reunido os requisitos. Por tal motivo a lei sempre exigiu essa identificação clara no espaço. O art. 401 da regulamentação da Usucapião Extrajudicial exige no inciso II:
"Art. 401. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
(...)
II — PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RTT) no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título";
A mesma regulamentação, em perfeita harmonia com doutrina e jurisprudência deixa claro, todavia, que haverá casos onde especificamente esses documentos poderão ser DISPENSADOS. Tais hipóteses dizem respeito aos casos onde o imóvel seja uma UNIDADE AUTÔNOMA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO ou LOTEAMENTO REGULARMENTE INSTITUÍDO, a teor do par.5º do art. 401, senão vejamos:
"§ 5.º Será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula".
É preciso ter em mente que uma vez completamente individualizado, caracterizado, localizado e identificado o imóvel objeto do pedido de reconhecimento de Usucapião (inclusive na via extrajudicial) a dispensa de Planta e Memorial restará autorizada (e inclusive poderá representar economia de tempo e dinheiro para o interessado) - não só para os casos de apartamentos, salas e "unidades autônomas" de condomínio ou loteamento regularmente instituídos mas também para outros tipos de imóveis passíveis de Usucapião, desde que o objeto do pedido seja exatamente aquele já descrito, individualizado e caracterizado na matrícula imobiliária - especialmente quando a Certidão da Matrícula do imóvel pretendido já revele tais descrições, medidas e confrontações - como inclusive confirma a jurisprudência do TJPR:
"TJPR. 0010835-91.2021.8.16.0001. J. em: 27/06/2022. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE JUNTADA DE PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. DOCUMENTOS QUE NÃO SE MOSTRAM INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO, DE ACORDO COM A LEI PROCESSUAL VIGENTE. SUFICIENTE INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE PERMITE O PROSSEGUIMENTO DO FEITO. (...). O Código de Processo Civil de 2015, ao contrário do que dispunha a legislação processual civil anterior, não prevê um procedimento especial para a ação de usucapião, inserindo-se, portanto, no rol das ações que seguem o procedimento comum. Dentre as mudanças, suprimiram-se os dispositivos legais que exigiam a juntada de PLANTA E MEMORIAL descritivo. Os documentos existentes – matricula do imóvel e indicação dos confrontantes – permitem a investigação dos fatos e a apuração do direito buscado, de modo a se conferir possível solução de mérito à lide. (...). Recurso de apelação provido".