Em recente decisão, a Excelentíssima Juíza Renata Pinto Lima Zanetta, nos autos do Processo nº 1170778-40.2024.8.26.0100, analisou e rejeitou a impugnação apresentada pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo em relação a um pedido de usucapião extrajudicial formulado por A.P.G. O pedido diz respeito a um imóvel registrado junto ao 12º Registro de Imóveis de São Paulo. A magistrada determinou, assim, o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis para a continuidade do procedimento extrajudicial, fundamentando sua decisão nos parâmetros estabelecidos pelas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (NSCGJ-SP), Capítulo XX, itens 420.2 e 420.5.
O procedimento extrajudicial de usucapião, regulamentado pela Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), foi reformado pela Lei nº 13.465/2017, especialmente no artigo 216-A, que dispõe sobre o reconhecimento extrajudicial de usucapião, desde que atendidos certos requisitos, como a inexistência de litígios sobre o imóvel. O artigo 216-A prescreve:
" Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
(...)
§ 10. Em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, porém, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei"
O item 420 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (NSCGJ-SP) estabelece diretrizes claras para o processamento extrajudicial de usucapião, conferindo ao Oficial de Registro de Imóveis a competência para rejeitar impugnações infundadas, conforme disposto no item 420.2, que afirma:
“420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião."
O item 420.5, por sua vez, prescreve que:
“420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação.”
Neste caso específico, a impugnação apresentada pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo alegava que o imóvel usucapiendo integrava uma área devoluta dentro do "3º Perímetro de São Miguel Paulista", onde tramitava ação discriminatória na 2ª Vara da Fazenda Pública. A decisão ponderou que, embora o imóvel esteja localizado na área designada, o processo de discriminação permanece sem conclusão final desde 1957. Assim, a juíza ressaltou que “não se logrou comprovar que está efetivamente inserido em terras devolutas", e que a longa duração da ação discriminatória e a urbanização da área descaracterizam o imóvel como terra devoluta, destacando a seguinte passagem:
“Ainda que assim não fosse, a longa tramitação da ação discriminatória e o crescimento populacional na área permitiu com o passar dos tempos a urbanização, com instauração de bairros completos abrigando densa camada populacional, o que retira as características que a distinguia como terras devolutas.”
Adicionalmente, a decisão se fundamenta na doutrina de Benedito Silvério Ribeiro, segundo a qual as terras devolutas são definidas como aquelas que não são destinadas a uso público ou posse particular, salvo exclusão mediante prova de título válido. Conforme ressalta Ribeiro:
“As terras devolutas têm o significado de terras públicas, sendo aquelas situadas nas faixas de fronteira, as que não são aplicadas a qualquer uso público federal, estadual ou municipal e as que não se acham, por título legítimo, na posse ou domínio particular de alguém" (RIBEIRO, B. S., Tratado de Usucapião, editora Saraiva, p. 597).”
No caso em análise, conforme a decisão, "a Fazenda Pública Estadual não logrou comprovar suficientemente tratar-se a área usucapienda de terras devolutas, seja por falta de decisão final a respeito nos autos da discriminatória, como por pleitear direitos sobre área urbanizada, ocupada pelo desenvolvimento da cidade".
Assim, ao considerar a impugnação infundada, a juíza aplicou o disposto no item 420.2 das NSCGJ-SP, que permite ao Oficial de Registro de Imóveis desconsiderar impugnações impertinentes ou protelatórias, como no presente caso, onde a matéria foi reiteradamente decidida em processos análogos, conforme indica:
“Na forma do item 420.2, Cap. XX, das NSCGJ, deve ser considerada infundada a impugnação já examinada e refutada em casos análogos pelo juízo competente (autos dos processos n. 1079593-57.2020.8.26.0100, n. 1063291-79.2022.8.26.0100, 1052437-26.2022.8.26.0100 e 1052465-1.2022.8.26.0100).”
Com isso, a rejeição da impugnação e a remessa do procedimento ao registro prestigiam o direito do possuidor em regularizar o imóvel pela via extrajudicial, respeitando a segurança jurídica e a presunção registral, conforme delineado pela Lei nº 13.465/2017 e as NSCGJ-SP. Por fim, a decisão determina que o procedimento prossiga sem custos processuais ou honorários advocatícios, ressaltando o compromisso do Judiciário com a economia processual e a efetividade dos procedimentos extrajudiciais.
Integra da Decisão:
Processo 1170778-40.2024.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1170778-40.2024.8.26.0100
Processo 1170778-40.2024.8.26.0100
Dúvida - Registro de Imóveis - Aluisio Pinheiro Gomes - Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO apresentada pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial nos termos do item 420.5, Cap. XX, das NSCGJ. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. - ADV: RAFAEL SANTANA COELHO (OAB 417506/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1170778-40.2024.8.26.0100
Classe - Assunto Dúvida - Registro de Imóveis
Suscitante: 12º Oficio de Registro de Imoveis da Capital
Suscitado: Aluisio Pinheiro Gomes
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis de São Paulo, em decorrência de impugnação apresentada pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo contra requerimento de Aluísio Pinheiro Gomes, pelo reconhecimento extrajudicial de usucapião do imóvel objeto da matrícula n. 96.391 daquela serventia (prenotação n. 617.931).
O Oficial informa que Aluísio Pinheiro Gomes requereu o reconhecimento extrajudicial de usucapião, na modalidade extraordinária, sobre o imóvel situado na Rua Buranhém, n. 40 (ou n. 146), São Miguel Paulista, nesta Capital, com origem na matrícula n. 96.391 da serventia, que se encontra sob a titularidade dominial de Célia Rodrigues de Souza e Vinicius Emanuel Albuquerque Alves; que o requerimento foi devidamente instruído com documentos e autuado; que, de acordo com o requerimento inicial, em meados do ano de 1997, o autor passou a exercer a posse mansa, pacífica e contínua, sem qualquer oposição, e em 07 de novembro de 2009, formalizou o instrumento particular de compra e venda com João Laureano Alves do Nascimento e sua esposa, Maria Estela Medeiros do Nascimento; que as Fazendas Públicas foram regularmente cientificadas; que a Fazenda Pública da União manifestou desinteresse no feito; que a Fazenda Pública Municipal de São Paulo inicialmente apresentou impugnação parcial ao pedido e, após exclusão da área apontada, manifestou desinteresse; que a Fazenda Pública do Estado de São Paulo apresentou impugnação ao pedido, sob alegação de que o imóvel encontra-se em área denominada "3º Perímetro de São Miguel Paulista", considerada devoluta; que, por decisão, o Oficial considerou infundada a impugnação da Fazenda Estadual, nos termos do item 420.2, Cap. XX, das NSCGJ; que diante da impugnação, por ora estão suspensas as notificações dos proprietários tabulares e confrontantes do imóvel usucapiendo; que, nos termos dos itens 420.3, Cap. XX, das NSCGJ, remete os autos à Corregedoria Permanente (fls. 01/02).
Documentos e cópia do procedimento extrajudicial foram juntados às fls. 03/480.
O Ministério Público manifestou-se (fls. 483/486).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
Considerando os elementos já produzidos nos autos, entendo possível o julgamento.
O procedimento de usucapião extrajudicial tem como principal requisito a inexistência de lide, de modo que, apresentada qualquer impugnação, a via judicial se torna necessária, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum nos termos do § 10 do artigo 216-A da Lei n. 6.015/1973.
As Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, prestigiando a qualificação do Oficial de Registro e a importância do procedimento extrajudicial, trouxeram pequena flexibilização a tal regra nos itens 420.5 e seguintes, de seu Capítulo XX, permitindo que seja julgada a fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente impertinente ou protelatória:
"420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e Cap. – XX 602 prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.
420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.
420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação.
420.6. No caso da remessa prevista no subitem 420.5, o Oficial de Registro de Imóveis lavrará relatório de ofício, para controle interno e sem ônus para o requerente, do qual constarão todas as informações relevantes do procedimento, juntando cópia aos autos para conhecimento do juízo competente e lançará anotação da remessa efetuada ao juízo competente na coluna de atos formalizados contida no Livro nº 1 – Protocolo."
Como bem esclarece os dispositivos, tal julgamento deve se dar de plano ou após instrução sumária, não cabendo ao juiz corregedor permitir a produção de prova para que se demonstre a existência de óbice ao reconhecimento da usucapião.
É dizer que, apresentada impugnação, deve-se apenas verificar se seu caráter é meramente protelatório ou completamente infundado.
Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, nos termos do item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ.
No caso concreto, o imóvel usucapiendo está inserido na área maior objeto da matrícula 96.391, do 12º Registro de Imóveis de São Paulo, registrada sob a titularidade dominial de Célia Rodrigues de Souza e Vinicius Emanuel Albuquerque Alves.
A Fazenda Pública do Estado de São Paulo, por sua vez, apresentou impugnação ao pedido, alegando que o imóvel usucapiendo integra o 3º Perímetro de São Miguel Paulista, que é objeto de ação discriminatória em curso perante a 2ª Vara da Fazenda Pública da Capital, concluindo tratar-se de terra devoluta.
Por decisão, o Oficial considerou infundada a impugnação (fls. 403/404).
Quanto ao mérito da impugnação em comento, embora a questão sobre a discriminação de terra devoluta se mostre complexa, é de conhecimento deste juízo que a matéria já foi resolvida em processo que poderia afetar o imóvel usucapiendo.
Conforme indicado na impugnação oferecida pelo Estado, o bem em questão está situado "dentro dos limites de grande área sob discriminação judicial, denominada 3º Perímetro de São Miguel Paulista, antigo 12º Perímetro da Capital, dentro de área considerada devoluta" (fls. 390).
Sob este prisma, o estudo da situação posta sub judice permite inferir que a ação discriminatória em trâmite desde 1957, portanto, há mais de meio século, não concluiu a demarcação da área.
Logo, em que pese estar o imóvel localizado no mencionado perímetro de São Miguel Paulista, não se logrou comprovar que está efetivamente inserido em terras devolutas.
Ainda que assim não fosse, a longa tramitação da ação discriminatória e o crescimento populacional na área permitiu com o passar dos tempos a urbanização, com instauração de bairros completos abrigando densa camada populacional, o que retira as características que a distinguia como terras devolutas.
Ademais, é certo que a Fazenda Pública Estadual não logrou comprovar suficientemente tratar-se a área usucapienda de terras devolutas, seja por falta de decisão final a respeito nos autos da discriminatória, como por pleitear direitos sobre área urbanizada, ocupada pelo desenvolvimento da cidade.
De acordo com os ensinamentos de Benedito Silvério Ribeiro, não se formou um conceito jurídico positivo sobre o assunto, estando definidas as devolutas por exclusão. E assim define: "As terras devolutas têm o significado de terras públicas, sendo aquelas situadas nas faixas de fronteira, as que não são aplicadas a qualquer uso público federal, estadual ou municipal e as que não se acham, por título legítimo, na posse ou domínio particular de alguém".
Segundo o mencionado autor, a ideia do legislador sempre foi "a exclusão dos imóveis em relação aos quais se comprovasse haver títulos de propriedade de particulares, validamente transcritos há mais de vinte anos" (p. 597), e realça a existência de norma legal contida no artigo 252 da Lei de Registros Públicos, segundo a qual, "O registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Ora, enquanto não desconstituído o título dominial pela via apropriada, prevalece a presunção erga omnes de domínio em favor daquele em cujo nome o bem está transcrito, ou daquele que vier adquiri-lo pela prescrição aquisitiva." (em "Tratado de Usucapião", editora Saraiva, página 597 e ss).
Desta feita, a impugnação apresentada pelo Estado de São Paulo não impede o prosseguimento do feito na via extrajudicial.
Na forma do item 420.2, Cap. XX, das NSCGJ, deve ser considerada infundada a impugnação já examinada e refutada em casos análogos pelo juízo competente (autos dos processos n. 1079593-57.2020.8.26.0100, n. 1063291-79.2022.8.26.0100, 1052437-26.2022.8.26.0100 e 1052465-91.2022.8.26.0100).
Assim, justamente porque a questão da discriminação envolvendo a área em que está inserido o imóvel usucapiendo já foi resolvida e afastada pelo juízo da Fazenda Pública, a solução dada pelo Oficial do 12º Registro de Imóveis de São Paulo deve ser confirmada.
Diante do exposto, REJEITO A IMPUGNAÇÃO apresentada pela Fazenda Pública do Estado de São Paulo, determinando o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá com o procedimento extrajudicial nos termos do item 420.5, Cap. XX, das NSCGJ.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 30 de outubro de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito (DJe de 01.11.2024 – SP)