Recentemente, a Resolução Normativa CFA nº 654, de 12 de novembro de 2024, publicada pelo Conselho Federal de Administração (CFA), gerou grande repercussão no setor condominial. A norma torna obrigatória a inscrição de síndicos profissionais e empresas de sindicatura nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs), com previsão de multas para quem descumprir essa exigência.
Embora a medida tenha a intenção de trazer maior organização ao mercado, ela suscita preocupações quanto à sua legalidade, à segurança jurídica e aos impactos práticos na administração condominial.
O que determina a Resolução CFA nº 654/2024?
A Resolução estabelece que:
️ Síndicos profissionais (aqueles que administram condomínios onde não residem) e empresas de sindicatura devem se registrar nos CRAs;
️ É exigido diploma de graduação ou pós-graduação em Administração e aprovação em exame técnico para a habilitação;
️ Síndicos orgânicos (moradores ou proprietários do condomínio) estão dispensados dessa obrigatoriedade.
A medida visa profissionalizar a atividade, mas enfrenta resistência por extrapolar as atribuições do CFA ao tentar regulamentar uma atividade ainda não reconhecida como profissão.
A profissão de síndico é regulamentada?
Não. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) regula a figura do síndico, mas não exige formação técnica específica ou registro profissional. O único requisito é que seja eleito pela assembleia de condôminos.
A tentativa mais recente de regulamentação foi o PLS 348/2018, que previa alterar o Código Civil para incluir a figura do “síndico profissional”. Contudo, o projeto foi arquivado em dezembro de 2022, com parecer contrário da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ).
Se o legislativo concluiu que regulamentar a atividade do síndico é competência exclusiva da União, a resolução de um órgão normativo como o CFA não possui força legal para fazê-lo.
️ O impacto da Resolução no mercado condominial
A obrigatoriedade de registro traz implicações significativas para o setor:
1️⃣ Autonomia Condominial A administração condominial é regida pelo Código Civil e pela autonomia das assembleias de condôminos. A exigência de registro interfere diretamente nessa autonomia ao limitar quem pode ser contratado para o cargo.
2️⃣ Diversidade de Perfis de Síndicos Muitos síndicos são escolhidos por suas competências práticas e pelo vínculo de confiança com os condôminos, independentemente de formação acadêmica. Advogados, engenheiros, professores e outros profissionais frequentemente assumem o papel de síndico.
3️⃣ Judicialização e Insegurança Jurídica A imposição de multas e a invalidação de contratos por falta de registro podem levar a litígios judiciais. Síndicos e empresas poderão questionar judicialmente a resolução, alegando usurpação de competência legislativa.
4️⃣ Aumento de Custos e Escassez de Profissionais A restrição a profissionais registrados no CRA poderá reduzir o número de síndicos disponíveis no mercado e, consequentemente, aumentar os custos para os condomínios.
O que esperar daqui em diante?
A Resolução CFA nº 654/2024 tem grande potencial de ser questionada judicialmente. Além disso, o debate sobre a regulamentação da profissão de síndico deve ser retomado no legislativo federal, considerando:
A necessidade de segurança jurídica;
O respeito à autonomia condominial;
A diversidade de perfis que o mercado exige para o exercício da atividade.
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Minha visão como advogado imobiliário
A profissionalização da gestão condominial é, sem dúvida, importante. Contudo, medidas dessa natureza devem respeitar os limites legais e ser implementadas por meio de lei formal, não de resolução normativa.
O momento exige cautela. Até que uma legislação clara e abrangente seja aprovada, o setor deve estar atento às possíveis implicações dessa norma.
Se você é síndico, administrador condominial ou profissional atuando no setor, busque orientação jurídica para compreender seus direitos e prevenir riscos. A atuação estratégica é fundamental para garantir a legalidade e a eficiência da administração condominial.