A compra de um imóvel na planta pode parecer uma operação simples, mas envolve várias regras e cláusulas contratuais que afetam o bolso do consumidor. Um tema recorrente de discussão judicial é a aplicação da correção monetária pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em contratos com prazos inferiores a 36 meses. Muitas construtoras, de forma questionável, incluem cláusulas que prorrogam o pagamento final de uma pequena parcela para ultrapassar esse período, criando um entendimento que, se aceito, poderia justificar a aplicação do INCC. No entanto, esta prática é alvo de contestação judicial por violar normas econômicas e de defesa do consumidor.
1. O Que é o INCC?
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um índice econômico que mede a variação dos custos na construção civil. Ele é utilizado, principalmente, para corrigir monetariamente as parcelas pagas durante a execução de obras. Essa correção é legal quando se destina a preservar o valor econômico do dinheiro em períodos de alta inflação, mas existem regras específicas para sua aplicação.
2. Regras para a Correção Monetária
A correção monetária em contratos de compra de imóvel na planta está sujeita a regras expressas na Lei 10.931/2004. O artigo 46 dessa lei proíbe a estipulação de cláusulas de correção monetária com periodicidade inferior a 12 meses em contratos com prazo inferior a 36 meses. O objetivo é proteger os consumidores contra práticas abusivas que aumentam o valor das parcelas a cada mês, impactando negativamente seu poder de pagamento.
Exemplo da Regra: Se você comprou um imóvel e o contrato prevê o pagamento em 36 meses, não pode haver correção monetária mensal pelo INCC. No entanto, muitas construtoras elaboram contratos com uma pequena parcela final programada para o 37º mês em diante, criando a impressão de que o contrato tem mais de 36 meses.
3. O Problema com a Prorrogação Artificial
A prática de adicionar uma última parcela de valor irrisório, postergando-a para depois de 36 meses, é considerada abusiva por diversos tribunais. Os argumentos são que essa cláusula viola a boa-fé contratual e o equilíbrio nas relações de consumo. A jurisprudência brasileira tem reconhecido que essa prática é uma forma de burlar a proteção ao consumidor estabelecida pelo artigo 46 da Lei 10.931/2004.
4. Direitos do Consumidor
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é um aliado importante na defesa contra práticas abusivas. Conforme o artigo 6º, IV, do CDC, o consumidor tem direito à proteção contra cláusulas abusivas ou que imponham desvantagens excessivas. Além disso, o artigo 51, IV, do CDC declara nulas as cláusulas que sejam excessivamente onerosas para o consumidor.
5. Decisões Judiciais Relevantes
Os tribunais têm se posicionado de forma favorável ao consumidor. Por exemplo, no caso analisado, o juiz de primeira instância destacou a nulidade da cláusula que previa a correção pelo INCC em periodicidade mensal, uma vez que o contrato foi elaborado de maneira a contornar a legislação, adicionando uma parcela final mínima para ultrapassar os 36 meses.
Decisões semelhantes enfatizam que é abusiva a transferência dos riscos de variações de custo ao consumidor em contratos que não alcançam o período de 36 meses sem distorções contratuais. A condenação frequentemente inclui a devolução dos valores cobrados de forma indevida, em dobro, conforme o artigo 42, parágrafo único, do CDC.
6. Argumento Jurídico
A tese central para contestar a correção pelo INCC nesses contratos é que tal prática representa uma violação à Lei 10.931/2004 e à boa-fé contratual. Quando a construtora elabora cronogramas de pagamento que claramente visam burlar o período legal de 36 meses, fica evidente a intenção de fraudar a lei imperativa, conforme o artigo 166 do Código Civil.
7. Conclusão
Consumidores devem estar atentos às cláusulas de seus contratos e, se identificarem a prática de correção indevida pelo INCC em contratos de curto prazo, têm o direito de buscar o Poder Judiciário. Os tribunais têm reconhecido esses abusos e garantido a devolução dos valores pagos em excesso. É fundamental consultar um advogado especializado para defender seus direitos e evitar prejuízos financeiros.