ARREMATAR IMÓVEIS em leilões pode representar uma excelente oportunidade, tanto no que diz respeito à aquisição de imóveis para MORADIA quanto para INVESTIMENTO. A aquisição de imóveis através de Leilões poderá se dar de forma judicial ou extrajudicial, na medida em que essa modalidade de licitação pode ocorrer no bojo de um processo judicial (no clássico exemplo das dívidas condominiais ou ainda, dívidas relacionadas a IPTU) mas também nos fatídicos casos onde o adquirente de imóvel via compra garantida por ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (Lei Federal 9.514/97) se mostrar inadimplente, perdendo seu imóvel para o Credor Fiduciário nos termos do art. 27 da referida Lei:
"Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei".
A grande vantagem, portanto, da aquisição de imóveis via Leilão - seja ele Judicial ou Extrajudicial - como ensina o ilustre Advogado e Leiloeiro Público, Dr. ONILDO BASTOS JUNIOR (O Leilão Judicial de Imóveis - Teoria e Prática. 2019) é a sua aquisição com muita economia e vantagem:
"A arrematação de um imóvel em Leilão Judicial é uma oportunidade para aquele que tem interesse em adquirir patrimônio imobiliário por VALOR ABAIXO DO PRATICADO NO MERCADO. Arrematar imóveis em leilão judicial tem tudo para ser um ÓTIMO NEGÓCIO. Nos leilões judiciais de imóveis no Rio de Janeiro é comum arrematar imóveis por 60% do preço de mercado. Não é, todavia, raro presenciar arrematações por valores que correspondam a 30% do preço de mercado".
Efetivamente parece mesmo ser um negócio muito vantajoso, porém, alguns cuidados precisam ser observados, razão pela qual comungamos da opinião do citado jurista que afirma ser muito importante contratar ADVOGADO especialista na área para suporte e assistência jurídica aos interessados nessa peculiar forma de aquisição imobiliária. Um ponto importante, que inclusive só vem a confirmar as vantagens da aquisição de imóveis pela arrematação seja em Leilão Judicial ou Extrajudicial, diz respeito à despesa de ITBI e sua base de cálculo, que merece diretamente atenção do adquirente/arrematante.
Sabe-se que por ocasião da COMPRA E VENDA de imóveis, a base de cálculo do "Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis" - ITBI (a ser pago pelo adquirente) é o valor de mercado do bem. Até aí tudo bem, todavia, diferentemente da aquisição derivada (como exemplo é a tradicional Compra e Venda, por Escritura Pública a ser registrada no RGI) a arrematação - que é uma aquisição originária - tem suas peculiaridades, como se viu, e o fato do imóvel ter sido "adquirido" por valor abaixo do seu valor de mercado deve influenciar diretamente na base de cálculo do ITBI, fazendo com que o valor a ser recolhido a esse título, pelo adquirente, seja comparativa e significativamente menor em relação à tradicional "Compra e Venda" de imóveis. Não por outra razão determina, por exemplo, a jurisprudência do STJ, pacificamente, que a base de cálculo seja efetivamente o valor de arrematação e não o valor de mercado do bem, senão vejamos:
"STJ. REsp: 1996625/PR. J. em: 13/06/2023. PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IMÓVEL ALIENADO POR ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. I - O STJ tem jurisprudência pacífica no sentido de que, em se tratando de alienação judicial, o valor venal, para os fins da incidência de ITBI, é aquele obtido na arrematação em hasta pública. Precedentes: AgRg no AREsp n. 348.597/MG, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 10/3/2015, DJe de 16/3/2015 e REsp n. 2.525/PR, relator Ministro Armando Rolemberg, Primeira Turma, julgado em 21/5/1990, DJ de 25/6/1990, p. 6027. II - Na arrematação extrajudicial, in casu, que se origina do inadimplemento relacionado à alienação fiduciária, não é necessário o ajuizamento de processo de execução, todavia isso não desnatura o conceito de valor venal, para os fins do art. 38 do CTN, ou seja, o valor deve ser aquele do direito transmitido, aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação do imóvel pela municipalidade, isso porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica. Precedente: REsp n. 1.803.169/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23/4/2019, DJe de 29/5/2019.III - Recurso especial provido".
Ademais, merece destaque o fato de que para a jurisprudência fluminense, iluminada pela orientação do STJ - com todo acerto - desimporta o fato de se tratar de Leilão Judicial ou Extrajudicial: a base de cálculo deverá ser a mesma - ou seja, o valor efetivo da arrematação:
"TJRJ. 00474381420238190001. J. em: 25/06/2024. APELAÇÃO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. SUSPENSÃO DO FEITO. NECESSIDADE DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO. LEILÃO EXTRAJUCIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. 1. Pretensão de fixar o valor declarado no instrumento de alienação como base de cálculo do ITBI. 2. Aplicação da tese firmada pelo STJ em recente julgamento sob a égide dos recursos repetitivos (Tema 1.113). 3. Desnecessidade de suspensão do feito em razão da pendência de julgamento e trânsito em julgado do RE. Precedente do STF no sentido de reconhecer a discricionariedade do relator sobre a suspensão ou não dos processos que versem sobre o mesmo tema. Inexistência de decisão suspendendo o julgamento. 4. LEILÃO EXTRAJUDICIAL QUE SE EQUIPARA A LEILÃO JUDICIAL para os fins da definição da base de cálculo do ITBI. Precedentes do E. STJ e desta C. Corte de Justiça. 5. Incidência de correção monetária e juros de mora que se afasta. Locução "Termo de Arrematação" que não foi utilizada no estrito sentido jurídico. 6. Desprovimento do primeiro recurso (Município do Rio de Janeiro) e Provimento Parcial do segundo recurso (Impetrante)".