O uso de plataformas digitais como Airbnb revolucionou a forma de alugar imóveis, oferecendo novas possibilidades econômicas aos proprietários. Contudo, essa modalidade também trouxe desafios consideráveis para a convivência nos condomínios residenciais, tornando-se um dos temas mais controversos do Direito Condominial.
A POLÊMICA DA DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL
A destinação residencial é um pilar fundamental em muitos condomínios, conforme previsto em convenções condominiais e regimentos internos. Essa previsão tem respaldo no art. 1.336, IV, do Código Civil, que estabelece o dever de não utilizar a unidade de forma prejudicial ao sossego, segurança e salubridade dos demais condôminos.
Por outro lado, o direito de propriedade, garantido pelo art. 1.228 do Código Civil, assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor do seu bem, o que inclui a possibilidade de locá-lo. O conflito surge quando o uso do imóvel para locações por curta temporada é entendido como atividade comercial, desvirtuando a finalidade residencial do condomínio.
DECISÕES JUDICIAIS DIVERGENTES
O Poder Judiciário tem enfrentado o desafio de equilibrar esses direitos conflitantes. Em recentes decisões, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a tese de que locações por curta temporada, quando realizadas via plataformas como Airbnb, podem ser incompatíveis com a destinação exclusivamente residencial. Destaque para os precedentes nos REsp nº 1.884.483/PR e REsp nº 1.819.075/RS, que enfatizam os impactos negativos, como alta rotatividade, comprometimento da segurança e prejuízos à salubridade.
No âmbito estadual, destaca-se a decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) no Agravo de Instrumento nº 5044433-24.2024.8.24.0000, onde o Desembargador Relator Sílvio Dagoberto Orsatto reafirmou que, havendo previsão na convenção condominial de destinação exclusivamente residencial, as locações por curta temporada via plataformas digitais são incompatíveis com a finalidade do condomínio. O voto do relator destacou que a alta rotatividade de pessoas alheias à comunidade compromete o sossego, a segurança e a salubridade, justificando as restrições impostas pela convenção.
Em contrapartida, há julgados que favorecem os proprietários, considerando que a destinação residencial não impede a locação por curta duração, desde que não haja prestação de serviços análogos à hotelaria. Essa visão busca proteger o direito de propriedade em sua plenitude.
O PAPEL DAS CONVENÇÕES E REGIMENTOS INTERNOS
Diante dessa insegurança jurídica, a documentação interna do condomínio assume protagonismo. Convenções que preveem destinação exclusivamente residencial oferecem base para impedir locações de curta duração. Alterações no regimento interno, por sua vez, podem detalhar normas de convivência e impor exigências para esse tipo de uso, como registro de hóspedes e comunicação prévia ao síndico.
Entretanto, vale lembrar que alterações na convenção exigem quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, conforme art. 1.351 do Código Civil. Já o regimento interno pode ser modificado por maioria simples, desde que não contrarie a convenção.
ASPECTOS PRÁTICOS E EXEMPLOS DE SUCESSO
Condomínios que adotaram boas práticas para regulamentar as locações de curta temporada têm alcançado maior harmonia. Em Florianópolis, um regimento interno bem estruturado, com regras claras sobre direitos e deveres dos hóspedes, ajudou a minimizar conflitos.
Outro exemplo é o edifício Copan, em São Paulo, que integrou uma empresa especializada para gerir as locações via Airbnb, promovendo o diálogo entre síndicos e proprietários locadores.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O tema das locações por curta temporada em condomínios continua gerando polêmica e desafiando gestores e juristas. Até que haja regulamentação específica para plataformas digitais, é essencial que os condomínios fortaleçam suas normas internas e busquem soluções equilibradas.
Como advogado condominialista, recomendo que condomínios se antecipem aos conflitos, atualizando suas convenções e promovendo o diálogo entre moradores e administração. Somente assim poderemos garantir a harmonia entre o direito de propriedade e os interesses da coletividade