SUMÁRIO: 1. Introdução. – 2. Vigência das garantias até a efetiva devolução do imóvel (artigo 39). – 3. Regulação da locação de lojas em shopping centers (artigo 54). – 4. Abandono de bens móveis em imóveis desocupados (artigo 66). – 5. Conclusão.
1.INTRODUÇÃO
Recentemente, teve-se notícia da aprovação do Projeto de Lei nº 71 de 2007 da Câmara dos Deputados, de autoria do Deputado José Carlos Araújo, pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados.
O Projeto altera cerca de 20 artigos da Lei do Inquilinato (Lei Federal Ordinária nº 8.245 de 1991), sobre a locação em geral (artigos 4, 12 e 13), aluguel (artigo 19), garantias locatícias (artigos 39 e 40), locação não residencial (artigos 52 e 54), ações de despejo (artigos 62, 64, 65 e 66), ações revisionais de aluguel (artigo 68), ações renovatórias de locação (artigos 71, 74 e 75), dentre outros.
A Lei do Inquilinato foi um grande marco na regulação da locação de imóveis urbanos, trazendo grande segurança e estabilidade para o mercado imobiliário. E diversas modificações sugeridas pelo projeto n° 71 visam adequar a Lei Inquilinária às adaptações do Código Civil Brasileiro (que foi completamente renovado em 2002), às sucessivas reformas do Código de Processo Civil e à Jurisprudência dos últimos 20 anos.
O projeto ainda está sujeito a alterações, mas, dentre as alterações propostas, destacam-se três: as referentes aos artigos 39, 54 e 66.
2.VIGÊNCIA DAS GARANTIAS ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL (ARTIGO 39)
O projeto integra ao texto legal o atual e pacífico posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), de que a prorrogação automática do contrato sem anuência expressa do fiador não o exonera da responsabilidade de honrar suas obrigações. Quando foi proposto o projeto, em 2007, ainda havia uma divergência jurisprudencial, onde se sustentava que o contrato de fiança deveria ser interpretado restritivamente e o fiador não seria responsável por um contrato de locação que foi prorrogado sem sua anuência expressa. Mesmo que o artigo 39 vigente nunca tenha favorecido tal interpretação, a súmula n° 214 do STJ foi interpretada dessa forma.
Felizmente, não foi o entendimento que prevaleceu, pois o Superior Tribunal de Justiça posicionou-se no sentido de que o fiador responde pela locação até a efetiva devolução do imóvel. O fiador só não responde caso o contrato seja alterado sem sua anuência.
3.REGULAÇÃO DA LOCAÇÃO DE LOJAS EM SHOPPING CENTERS (ARTIGO 54)
O artigo recebeu parecer desfavorável da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio (CDEIC) e do Deputado José Eduardo Cardozo, relator atual do projeto na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). O novo dispositivo criaria novas regras para locação em shopping centers.
Porém, em nossa opinião, houve um equívoco por parte dos parlamentares. O novo texto proposto para o artigo 54 traz maior segurança e celeridade para os procedimentos relacionados à locação de lojas em shopping centers.
Citam-se as justificativas apresentadas pelo Deputado José Carlos Araújo, autor original do projeto, para as principais alterações do artigo 54:
"Neste contexto, a redação que proponho para o caput do art. 54 reafirma e amplia o princípio universal da liberdade contratual, na medida em que a relação entre empreendedores e lojistas deixa de ser objeto dos remédios processuais aplicáveis à generalidade das locações, exceção feita à ação renovatória, que foi preservada por representar antiga tradição legislativa brasileira, iniciada em 1934".
"Os §§ 1º e seguintes, a seu turno, criam mecanismos para agilizar a recuperação de espaços locados, substituindo a ação de despejo por outros procedimentos – especialmente a ação de reintegração de posse – em quatro diferentes hipóteses, cada qual com seu regime jurídico próprio: (a) casos de inadimplemento relativamente à obrigação de pagar aluguel ou encargos, em que se preserva, com aprimoramentos, o regime da purgação de mora previsto na Lei de Locações e só se admite a reintegração liminar após a contestação com ausência de purga da mora; (b) casos de infração contratual, como o de inobservância dos horários de funcionamento obrigatório das lojas, ou de realização de propaganda indevida etc., para os quais se remete ao prudente arbítrio do juiz a antecipação da tutela, nas condições contempladas no processo ordinário; (c) casos de término do contrato por decurso de prazo sem renovação, quando se admite a chamada liminar inaudita altera parte; e (d) casos de abandono da loja pelo lojista, com a inovadora previsão de recuperação extrajudicial do espaço locado, desde que com intervenção de notário público que ateste, com fé pública e em ata notarial, o estado de abandono. Nesta última hipótese, faculta-se ao empreendedor permanecer como depositário dos bens deixados no imóvel".
"O §§ 5º e 6º repetem regra da Lei de Locações, quanto aos efeitos dos recursos judiciais e, além disso, disciplinam o direito dos lojistas em caso de exercício abusivo do pedido de reintegração liminar na posse de área locada, preconizando-se a solução de conflitos pela via indenizatória, sem possibilidade de regresso ao espaço locado, em nome tanto da estabilidade do conjunto de lojas como do direito de um possível novo locatário, terceiro de boa - fé, de ver preservada sua locação".
Se a alteração do artigo 54 for retirada do projeto, o Poder Legislativo perderá uma excelente oportunidade para progredir em relação ao tratamento jurídico às locações em shopping centers.
4.ABANDONO DE BENS MÓVEIS EM IMÓVEIS DESOCUPADOS (ARTIGO 66)
Uma das maiores novidades do projeto original era a possibilidade do locador retirar os bens móveis do locatário sem autorização judicial, desde que o imóvel tenha sido desocupado após a propositura de ação de despejo (inovação também prevista no artigo 54 do projeto).
Infelizmente, a proposta de alteração do artigo 66 também recebeu parecer desfavorável do relator do projeto na CCJ, Deputado José Eduardo Cardozo, por entender que o dispositivo violaria o direito de propriedade (artigo 5°, XXII, da Constituição Federal), o direito ao devido processo legal (artigo 5°, LIV, da Constituição Federal) e do direito à ampla defesa e contraditório (artigo 5°, LV, da Constituição Federal).
Todavia, discorda-se da interpretação do deputado pelas seguintes razões: (1) o locador somente poderá utilizar a prerrogativa após ajuizada a ação de despejo, ou seja, em que o locatário já teve a oportunidade de apresentar sua defesa (respeitando-se o direito ao devido processo legal e da ampla defesa); (2) todos os bens retirados do imóvel ficam sob responsabilidade do locador, na qualidade de depositário, garantindo que os bens estejam no exato estado de conservação em que foram encontrados (evitando danos os bens do locatário); e (3) o locatário tem 60 dias (2 meses) para reivindicar seus bens (de forma similar ao que ocorre no instituto jurídico da descoberta, conforme artigo 1.237 do Código Civil Brasileiro).
Pela interpretação utilizada pelo Deputado José Eduardo Cardozo, seriam também inconstitucional os artigos 1.233 a 1237 e o artigo 1.275, II, do Código Civil Brasileiro. Em outras palavras, o abandono não seria uma forma de extinção da propriedade porque haveria necessidade de um processo judicial para desconstituir o direito. Essa linha de pensamento é inadequada e não contribui para o desafogamento do Poder Judiciário ou para a segurança de relação locatícia.
5.CONCLUSÃO
Por fim, verifica-se que o Projeto de Lei n.º 71/07 da Câmara, se aprovado, trará relevantes modificações da Lei do Inquilinato. Restando apenas, que o Poder Legislativo não descaracterize totalmente o projeto original.