Atualmente, um tema que gera grande polêmica no âmbito condominial é a utilização da área de lazer do edifício por condôminos que figuram no quadro de moradores inadimplentes.
A polêmica supracitada reside no fato de proibir ou não o acesso de condôminos inadimplentes às áreas de lazer, tais como: piscina, churrasqueira, salão de festas, academia, SPA, quadras poliesportivas, entre outros locais de uso comum.
Uma das principais motivações para a imposição dessa restrição reside no fato de que os condôminos que se encontram em dia com o pagamento de suas quotas condominiais declaram não ser justo que aqueles que não contribuem com a manutenção do edifício por intermédio da contribuição mensal possam usufruir de todos os benefícios fornecidos pelo condomínio, até mesmo pelo fato de que grande parte dos valores arrecadados são direcionados justamente à manutenção das áreas de lazer, estas que em regra exigem manutenção diária/semanal, ao contrário das demais áreas que compõem o condomínio edilício.
Além do mais, aqueles que criticam os inadimplentes não reputam como justo o fato de que moradores nessas condições possam utilizar das áreas comuns destinadas ao lazer de forma livre, vez que a manutenção dessas áreas além de ser elevada por vezes acarreta majoração na taxa condominial.
Por outro lado, aqueles que se encontram em mora com suas obrigações condominiais declaram que não podem ter seu direito de livre locomoção cerceado, principalmente dentro de seu próprio domicílio.
Assim, resta a dúvida, é possível restringir a utilização de áreas lazer por pessoas que estejam em atraso com suas obrigações condominiais?
A pergunta acima possui entendimentos divergentes em nossos tribunais, posicionamentos estes que passarão a ser arrolados e debatidos no decorrer do presente artigo jurídico.
Em primeiro lugar, indispensável se faz entendermos e conceituar brevemente o que seria um condomínio, este consiste na situação em que mais de uma pessoa detém a propriedade sobre certo bem. Tal propriedade é dividida em frações ideais, sendo que apesar de ser titular de determinado percentual a pessoa não deixa de deter direitos sobre o bem em sua totalidade.
Vale ressaltar que o instituto jurídico do condomínio é classificado pela legislação vigente da seguinte forma: tradicional (artigos 1.314 a 1.326 do C.C.), necessário (artigos 1.327 a 1.330 do C.C.), edilício (artigos 1.331 a 1.356 do C.C. e a Lei nº 4.591/64).
Com relação ao presente trabalho nos interessa o instituto atrelado ao condomínio edilício, este segundo Luís da Cunha Gonçalves[1] em sua obra Da propriedade horizontal ou por andares, caracteriza o condomínio edilício, ou por andares pela conexão da propriedade singular de certas parcelas com a comunhão forçada e perpétua de várias partes do edifício.
Assim, ao se falar de condomínio edilício sabe-se que o proprietário da unidade autônoma individual poderá aliená-la e gravá-la de ônus real, sem o consentimento dos demais condôminos, sendo que todos os moradores do condomínio edilício poderão utilizar concomitante, dentro dos limites estabelecidos pela legislação, bem como pelas regras condominiais e de bom costume as áreas de destinação comum que compõem o condomínio.
Por sua vez, a legislação específica que versa sobre o tema, diga-se a Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) conceitua o instituto jurídico ora abordado da seguinte forma:
“Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”
Após arrolar brevemente o conceito do instituto jurídico do condomínio edilício, passaremos a abordar a questão atrelada ao recolhimento da taxa condominial, esta que serve para custear todas as despesas inerentes ao condomínio edilício.
Quando falamos em custeio de despesas, englobamos todas as quantias gastas para que seja realizada a devida manutenção do edifício, incluindo o pagamento de funcionários e gastos com as áreas de lazer, valores estes que serão adimplidos de forma proporcional por todos os condôminos, nos moldes prescritos pelo artigo 12, caput da Lei nº 4.591/64.
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”
No tocante à obrigatoriedade do pagamento de despesas condominiais, essa responsabilidade está prevista no artigo 1.336, inciso I do Código Civil, bem como no artigo 12 da Lei n° 4.591 de 1964, dispositivos estes que estabelecem:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:”
“I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Portanto, resta claro que a conservação do condomínio edilício é realizada diretamente por todos os condôminos por intermédio do recolhimento da taxa condominial, nos moldes do que preceitua inclusive a jurisprudência pátria, de acordo com o que comprova o julgado abaixo transcrito:
“CONDOMÍNIO - DÉBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO – Os condôminos, ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno.”
(STJ - REsp 45.682-7 - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 03.06.96).
Dessa forma, restou demonstrado brevemente o conceito do instituto jurídico do condomínio edilício, bem como o que significa e ao que se destina a despesa condominial, podendo avançar o presente estudo às hipóteses de inadimplência da taxa condominial, bem como à análise das sanções que poderão ser impostas àqueles que tornarem-se inadimplentes com suas obrigações.
Com relação à inadimplência da taxa condominial, esta se revela simplesmente pelo não pagamento tempestivo do valor arbitrado em Assembleia pela maioria dos condôminos a título de taxa voltada à satisfação das despesas necessárias à manutenção do condomínio.
Insta salientar que o legislador pátrio estipula a sanção que deverá ser aplicada ao condômino que estiver em mora com o cumprimento de suas obrigações, mais especificamente ao adimplemento da taxa condominial.
A legislação em vigor preceitua no §3º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 a seguinte sanção pecuniária:
“§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”
Portanto, o próprio legislador ao redigir o texto da Lei nº 4.591/64, prevê de forma taxativa a sanção que deverá ser aplicada.
Contudo, com a promulgação e entrada em vigor do Código Civil no ano de 2002, ratificou-se que a sanção a ser aplicada ao condômino inadimplente seria a pecuniária, todavia, o legislador pátrio adotou outro critério com relação ao valor da multa a ser utilizada, nos moldes do que preceitua o § 01º do artigo 1.336 do Código Civil.
“§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Cumpre esclarecer que a divergência arrolada acima com relação aos valores a título de sanção pecuniária são objeto de vasta discussão doutrinária e jurisprudencial, debates estes que não dizem respeito ao presente artigo.
Entretanto, apenas a critério informativo, julgamos importante declarar que os doutrinadores que entendem que a sanção prevista pela Lei nº 4.591/64 deve prevalecer, sustentam esse entendimento com base no critério que leva em conta a especificidade da legislação, pois adotam a teoria de que a Lei nº 4.591/64 por ser específica para versar sobre condomínios em edificações deve prevalecer em relação ao previsto no Código Civil.
Por outro lado, aqueles que entendem que a sanção a ser imposta é a prevista pelo Código Civil, a praticam com base no critério temporal, vez que o Código Civil é posterior em relação à Lei nº 4.591/64, logo, atende melhor às necessidades da população, vez que emanou de uma sociedade mais moderna e que passa a interpretar de modo diverso o débito condominial, ou ao menos a gravidade que este representa para a coletividade.
Diferenças à parte, o que resta de importante nessa parte da análise jurídica ora realizada é que independente da multa a ser adotada, tanto no texto previsto pelo Código Civil, como aquele da Lei nº 4.591/64, o legislador pátrio adotou a sanção pecuniária como a cabível na hipótese de inadimplemento da taxa condominial, sendo esse o maior argumento de defesa para os moradores inadimplentes que passam a ser proibidos de frequentar as áreas de lazer do condomínio.
Vale ressaltar que os condôminos inadimplentes sustentam que a sanção a ser imposta pelo condomínio não pode ser outra que não a pecuniária, nos moldes previstos pelo artigo 1.336 do Código Civil, ou seja, busca assegurar o uso das partes comuns, incluindo as de lazer, pela ausência de previsão legal diversa, bem como pela tese de que o Regulamento Interno não pode suplantar juridicamente a lei civil e a Constituição Federal.
O entendimento acima exposto é defendido inclusive pelo jurista Fábio Ulhoa Coelho[2], que em sua obra Curso de Direito Civil leciona que a pena de suspensão do uso de áreas de lazer para o condômino inadimplente seria uma ótima providência para ele se sentir menos estimulado a inadimplir, todavia, ressalva o doutrinador que, pelo sistema legal, não cabe impor qualquer outra espécie de sanção ao condômino inadimplente além da pecuniária, que é a prevista pela legislação pátria.
Assim, ao acatarmos a tese supracitada concordamos que a inadimplência gera prejuízo ao condomínio em sua plenitude, devendo para tanto ser combatida, entretanto, não podemos olvidar que existem meios legais específicos para efetuar a cobrança lícita e exigível do crédito por intermédio de penalidades pecuniárias adequadas e que estimulam o ânimo de solver, não se permitindo, portanto, o cerceamento ao direito de propriedade como medida coercitiva e até mesmo coativa para que ocorra o adimplemento do débito condominial.
Dessa maneira, seguindo a linha de raciocínio exposta, não seria lícito privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns destinadas ao lazer, vez que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles previstos em lei. Isto se deve inclusive ao fato do ordenamento jurídico não permitir o exercício arbitrário das próprias razões como forma de compelir alguém a cumprir certa obrigação.
Além do mais, indispensável trazer a debate o fato de que a taxa condominial possui natureza propter rem, logo, autoriza em sede de execução judicial a penhora da própria unidade condominial, sem que se possa cogitar a incidência da Lei nº 8009/90, esta que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, logo, existe expresso amparo legislativo para viabilizar a cobrança por intermédio de tutela judicial.
Por fim, ainda com relação às sanções aplicáveis ao caso, penalidades estas que se prestam inclusive a fazer cessar a inadimplência da taxa condominial, a legislação pátria estipula ainda a aplicação aos devedores da sanção prescrita pelo artigo 1.337 do Código Civil, entendimento este sustentado inclusive pelo doutrinador Carlos Roberto Gonçalves[3] em sua obra Direito Civil Brasileiro.
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
Dessa forma, restaram comprovados os motivos utilizados por parte da doutrina para justificar a ilegalidade que seria causada na hipótese de restrição à utilização da área comum de lazer instalada no condomínio por parte dos moradores em mora com o pagamento da taxa condominial.
Assim, passaremos a discorrer sobre os motivos que fundamentam a restrição ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por parte dos demais doutrinadores.
Parte da doutrina entende que apesar da não existência de previsão legal, é lícito estipular outras espécies de sanções de modo a estimular o adimplemento tempestivo da taxa condominial, contudo, para que seja possível a implantação, bem como a exigibilidade de tais procedimento, necessário se faz o cumprimento de algumas exigências.
Insta salientar que as penalidades supracitadas antes de serem exigidas devem estar previamente prescritas na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno do condomínio, sob pena de serem afrontados princípios atrelados à dignidade humana, estes que encontram morada no artigo 01º, inciso III da Constituição Federal.
“Art. 1º. A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:”
“III - a dignidade da pessoa humana;”
Cumpre esclarecer que a previsão para implantação dessa espécie de sanção na Convenção de Condomínio deve ocorrer por votação no ato de elaboração da Convenção, bem como do Regimento Interno.
Vale ressaltar que a Convenção Condominial devidamente instituída passa a obrigar todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas. Além do mais, a Convenção Condominial devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis obriga não só os titulares de unidades condominiais, mas passa a ser oponível também perante terceiros, nos moldes do que estabelece o artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil.
“Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
“Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Com base no que fora descrito no parágrafo anterior, bem como no que estabelece o dispositivo legal acima transcrito parte da doutrina entende ser lícito estipular a suspensão do acesso às áreas de lazer da unidade condominial pelos condôminos inadimplentes, ou seja, baseados na força vinculante e legítima da Convenção Condominial, parte da doutrina sustenta que não há qualquer espécie de abuso nessa prática, desde que não haja nulidades na elaboração da Convenção.
Indispensável declarar que ao falarmos de área de lazer estamos nos restringindo a áreas exclusivamente destinadas ao lazer em sentido estrito, áreas estas que compõem a área comum do condomínio, porém, que não englobam, por exemplo: acessos ao empreendimento, utilização de elevadores, hall de entrada, entre outras reputadas como indispensáveis para a locomoção do morador nas dependências do condomínio.
Portanto, áreas de lazer englobariam os locais destinados à recreação que não impediriam o ingresso e a livre locomoção do morador inadimplente pelo condomínio, sendo tais áreas, por exemplo: piscina, playground, sauna, academia, churrasqueira, salão de festas, SPA, quadra poliesportiva, entre outras áreas destinadas exclusivamente ao lazer e recreação.
Dessa maneira, por intermédio do presente artigo foi possível pontuar considerações sobre o cerceamento ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por condôminos inadimplentes, expondo de forma célere os motivos adotados pelos doutrinadores que são favoráveis e contrários a tal prática.
Por fim, importante se faz ressaltar que apesar da grande controvérsia existente acerca do assunto, os Tribunais Superiores adotam a posição majoritária de que é vedado o cerceamento à utilização de áreas comuns destinadas ao lazer, sem deixar de frisar a existência de tese minoritária adotada nos casos em que há previsão de restrição claramente estipulada na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno devidamente aprovados e instituídos.
Notas
[1] GONÇALVES, Luís da Cunha, Da propriedade horizontal ou por andares, Edições Ática, Lisboa, 1956, p. 27.
[2] COELHO, Fábio Ulhoa, Curso de Direito Civil, Saraiva, vol. 04 , 1ª edição, 2006, p. 151.
[3] GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, Saraiva, 2005, vol. V - Direito das Coisas, p. 388.