Temos como conceito de Condomínio Edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum, o texto de lei surgiu para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum.
O Condomínio Edilício é, segundo o Código Civil de 2002, o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns.
Sabe-se que a comunhão ocorre no sentido técnico toda vez que uma coisa pertence ao mesmo tempo a duas ou mais pessoas em virtude de um direito real. Se esta comunhão não adquire forma de quota ideal sobre uma propriedade, denomina-se condomínio.No condomínio, há a delimitação das quotas-partes em que se divide a coisa entre os condôminos.
A Lei nº 4.591/64 – Condomínio em Edificações, permanece em vigor nas questões não abrangidas pelo Código Civil de 2002. Em seu art.1º, a lei enquadra neste regime toda edificação ou conjunto destas, de um ou vários pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, com partes individuais e partes comuns, sem definição do número de peças de cada unidade e independentemente da sua natureza residencial ou não residencial. A lei exige a construção sob forma de unidades autônomas, sendo uma condição da lei, então cada unidade deve ser tratada individualmente, e deverá ser assinalada por indicação numérica ou alfabética, para possível identificação ou discriminação.
O Código Civil de 2002, realça a parte comum e a parte individual, conforme art. 1331, CC: “Pode haver, em edificações, as partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. A quota ou fração ideal, de propriedade exclusiva, podemos encontrar no §2º do art. 1º da Lei 4.591. “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob a forma decimal ou ordinária”. O art.2º da Lei. 4591, realça a propriedade exclusiva da unidade, integrada da porção de uso comum: “Cada unidade com saída comum será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham”. A mesma vem mais objetivamente no §1° do art. 1331 do Código Civil de 2002: “As partes suscetíveis de utilização indepentente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”. O §2º do art. 1331, CC, destaca as partes comuns: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.
Ocorre uma proporcionalidade entre a porção individual e a porção comum, o §3º do art. 1331, CC, nos diz “ A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
O acesso à via pública se dá direita ou indiretamente. Diretamente, colocam-se em geral, as lojas, as garagens e os consultórios. Indiretamente, dá-se o acesso por escadas, elevadores e rampas. De qualquer modo consideram-se partes comuns, a comunicação com ruas e áreas externas.
Os grandes vazios na regulamentação foram supridos pela Lei nº 4591/64, que trouxe algumas modificações como a que possibilita o desdobramento da incorporação em várias outras. Outras leis trouxeram alterações: a Lei nº 6709/79, ordenou quorum de ? das unidades isoladas e 80% das frações ideais para decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação; a Lei nº 7182/84, versou sobre a quitação das obrigações condominiais para a transferência de unidade; a Lei nº 9267/96, trouxe a possibilidade do locatário votar nas assembléias, caso o proprietário-locador não compareça.
O Código Civil de 2002, tornou mais explícito o regramento, atualizou a redação das normas e supriu alguns vazios que ainda existiam, adotando soluções já assentadas pela doutrina e jurisprudência. Existem porém fatos em que o Código Civil de 2002 é omisso, perdurando desta maneira a Lei nº4591/64.
Quando uma pluralidade de sujeitos reveste-se do domínio sobre uma coisa, cada um deles tem o poder jurídico sobre a coisa inteira, proporcionalmente à dimensão de quota ideal, sem excluir idêntico direito dos consórcios ou co-proprietários. Caio Mário da Silva Pereira, doutrina que “cada condômino de um edifício coletivo tem poder exclusivo sobre a sua unidade, sujeitando-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, e de tudo que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico jurídico”.
Ocorre que, em função de sua complexidade, os empreendimentos de uso misto exigem cuidados especiais no momento da constituição do condomínio. A divisão do empreendimento em subcondomínios independentes é a solução jurídica normalmente utilizada, já que permite a divisão das responsabilidades para um grupo menor de condôminos com interesses semelhantes, facilitando a operacionalização dos empreendimentos.
Mariana Borges Altmayer, advogada e sócia do escritório Santos Silveiro Advogados, recomenda, já na elaboração da planilha de áreas, que o incorporador defina os critérios para o cálculo da fração ideal das unidades autônomas. Isso porque em vez do procedimento tradicional, que considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino, os empreendimentos mistos podem levar em conta a propriedade, o poder político e o custeio no momento de se definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal.
Para garantir segurança jurídica na criação dos subcondomínios é fundamental que este regramento de convivência, direitos e deveres, seja divulgado já por ocasião do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, quando há comercialização das unidades na planta
Com efeito, temos que é perfeitamente possível que um condomínio tenha “subcondomínios”, senão vejamos:
Art 6º No caso de um conjunto de edificações a que se refere o art.º 8 da Lei 4.591, de 16.12.1964, poder-se-á estipular o desdobramento da incorporação em várias incorporações, fixando a Convenção de condomínio em contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações.
Art.7º O art. 9º da Lei 4.591, de 16.12.1964, fica acrescido o seguinte parágrafo:
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o artigo 8º, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formais pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.
Assim, em face da peculiaridade legal de desdobramento da incorporação, por técnica de escrituração registral, serão promovidos registros autônomos das varias incorporações na matricula matriz do empreendimento (matricula mãe) sempre que for apresentado projeto de construção de casas ou sobrados devidamente aprovados pelo Poder Público e desde que tenha havido previsibilidade na Convenção de Condomínio, ou no contrato prévio, referente às relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações.
A mobilidade estabelecida pela Lei 4.591/64 e por suas alterações permitem, na prática, o desdobramento da incorporação desse tipo peculiar de condomínio de casas térreas e assobradas em várias incorporações.
No art. 1332, CC, encontramos os elementos para a constituição do condomínio edílicio: Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.
O embasamento legal de muita coisa do condomínio será tão somente a sua Convenção, o objetivo da convenção é regular os direitos e deveres dos co-proprietários e ocupantes do edifício. É uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não dos condôminos apenas, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, etc. Considera-se a convenção um contrato, pois representa a manifestação da vontade da maioria, determinada por um padrão legal, com força de lei entre as partes e terceiros, em suas relações jurídicas com o condomínio. A convenção é um ato normativo, que se impõe a todos quantos ocupem o edifício, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres. Cumpre notar que o regulamento de um edifício estatui regras e restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece normas proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam.
Concluindo, e por todo acima explanado, temos que, torna-se perfeitamente possível o desdobramento do condomínios em subcondomínios, buscando com a prática dessa manobra, múltiplas soluções, a principal é a redução dos custos, o aproveitamento dos espaços, tanto da área total, quanto da comum, a segurança, de modo geral trazendo economia e vantagens para os moradores. E como dito anteriormente, em face da peculiaridade legal de desdobramento da incorporação, por técnica de escrituração registral, serão promovidos registros autônomos das varias incorporações na matricula matriz do empreendimento, podendo gerar também mais de uma, ou ressalvas em uma só convenção.
FONTES BIBLIOGRÁFICAS
Fonte: Revista Construção Mercado, ed. 133, ago 2012.
SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Mirante, 2012.