1. Introdução
O instituto jurídico da usucapião que é uma forma de adquirir a propriedade se desenvolveu ao longo dos séculos, tendo sua origem remota na antiga Roma (sendo codificado pela primeira vez nas Leis das XII Tábuas) que é o berço de muitas ideias não só do nosso ordenamento jurídico pátrio, mas de todos os países do assim chamado sistema jurídico romano-germânico. No início de seu desenvolvimento, a usucapião não era um direito material, mas uma ação que visava proteger a propriedade, tanto é assim que a prescrição não se configurava como um dos meios de adquirir a propriedade, mas um processo criado e usado pelos pretores. Em virtude da expansão do império romano, este instituto foi se difundindo entre os povos conquistados, que paulatinamente passaram a dispor desse recurso para assegurar sua propriedade.
As características da usucapião no direito romano assemelham-se com as do direito hodierno, sendo preciso à posse e um lapso temporal; distinguindo-se apenas no quantum do tempo, que era de 2 anos para imóveis e 1 para móveis. Mais tarde surgiram várias leis disciplinando a usucapião, como a Lei Atínia que proibia a usucapi ao de coisas furtadas. Finalmente, com Justiniano, o tempo exigido para usucapir passou para 10 anos entre pessoas presentes e para 20 entre ausentes. Ganhando o instituto com isso, os contornos que tem atualmente.
A usucapião tem previsão em nosso código civil e na constituição que a trata como forma originária de aquisição da propriedade tanto de imóveis quanto de móveis e também de direitos reais, como habitação, uso, etc.; por ser originária, ela não necessita da anuência do possuidor primitivo, não apresentando translatividade, com isso não repassa os caracteres da propriedade. Na constituição e no código civil existem quatro espécies de usucapião de imóveis, sendo que na nossa carta magna é citado apenas a usucapião especial urbana e a usucapião especial rural. Já nosso diploma civil, fala nas quatro formas.
Há um rol de requisitos exigidos para usucapir os bens imóveis, que são a posse mansa, pacífica e ininterrupta, significando que o possuidor da coisa não deve ser turbado ou esbulhado durante o lapso temporal que deve ser sem intervalos, pois se o possuidor perde a posse e posteriormente a retoma, o tempo antes da perda não é computado para usucapir. Além desses requisitos, ainda se exige sentença judicial que declare a obtenção da propriedade e a capacidade do usucapiente para tanto, e em alguns casos ainda é necessário a boa-fé e o justo título; por boa-fé entendendo que o possuidor ignora os possíveis vícios, e justo título o documento que transfere a propriedade.
A usucapião que iremos tratar mais detalhadamente é a usucapião especial urbana, também intitulada como do companheiro, familiar ou pró-moradia. Ela foi inserida recentemente em nosso código civil, através da Lei n. 12.424, de 16 de junho de 2011, criando o artigo 1.240-A e seu § 1º, assim redigidos:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1° O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo proprietário mais de uma vez.
Essa modalidade de usucapião é claramente uma medida que vem a encontro da defesa do direito a moradia e do respeito à família que nossa constituição encerra. Tendo um forte caráter social e de acordo com o princípio da dignidade da pessoa humana.
Porém tem despertado fervorosos debates na doutrina e ensejado julgados nos tribunais de nosso país que por isso justifica uma analisa mais pormenorizada desse instituto.
2. Aspectos relevantes
A usucapião do companheiro tem sua fundamentação mais profunda na própria constituição que assevera no artigo 6° ser o direito a moradia um dos direitos sociais, dando a esse instituto caráter importantíssimo na efetivação dos direitos mais básicos assegurados aos cidadãos, especialmente aqueles de baixo poder aquisitivo. Ele também se reveste de uma forma do Estado operacionalizar a política de habitação, que através da Lei n° 11.977/2009, normatizou o Programa Minha Casa, Minha Vida, e com a criação dessa modalidade de usucapião procurou-se dá proteção ao cônjuge ou companheiro que continua na posse direta do imóvel que dividia com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Porém vários debates vêm sendo feitos, desde que a Lei n° 12.424 modificou o código civil, acerca do significado e do impacto na sociedade das ideias contidas nesse instituto. No art. 1.240, diz ser o imóvel urbano, com isso não aplicando essa regra aos imóveis situados na zona rural, privilegiando a moradia e não o trabalho, o que tem levado vários autores a criticarem essa separação entre urbano e rural, alegando que nas áreas mais afastadas dos centros urbanos, há uma expressiva população de baixa renda, deixando-a desassistida por esse instituto, conforme Rosalice e Joelma (2012) “no requisito imóvel urbano, detecta-se uma ofensa ao princípio da isonomia... pois o domicílio da pessoa não poderia ser causa de um tratamento diferenciado”.
As expressões ex-cônjuge e ex-companheiro suscitam questionamentos a respeito do regime conjugal e de que data se considera o dies a quo para início de contagem do prazo prescricional. Se o regime for de separação total, há o condomínio de bens, e poderá ser usucapido se adquirido após o início da relação. Na comunhão parcial existe comunhão dos bens, ensejando a usucapião por um dos cônjuges. Situação extrema ocorre na comunhão universal, na qual os bens adquiridos tanto antes quanto depois do casamento podem ser usucapidos. Também tem havido dúvidas quanto ao início da contagem do prazo prescricional, se para começar necessita ou não da decretação do divórcio ou da dissolução do casamento. Tem-se entendido que o dies a quo, começa a correr da separação de fato, segundo Carlos Roberto Gonçalves (2013) “a mera separação de fato, por erodir a arquitetura conjugal, acarreta o fim de deveres do casamento e, assim, do regime patrimonial”. E também o Enunciado 501 da V Jornada de Direito Civil (2012) “As expressões “ex-cônjuge” e “ex-companheiro”, contidas no art. 1.240-A, correspondem à situação fática da separação, independentemente de divórcio”.
O ponto mais difícil de entendimento é o termo abandonar presente no art. 1.240-A. Muitos têm entendido o abandono não em relação à família em si, como no caso do pai que sai do lar e não demonstra preocupação com a prole, e sim daquele que saiu do imóvel e não usou nenhuma das ações a sua disposição para questionar ou reivindicar a posse exclusiva do outro cônjuge, possibilitando que a posse deste seja pacífica. E há também autores que entendem que esse termo entraria em conflito com a Emenda Constitucional 66/2010, que regulou o divórcio incondicionado, tornando inconstitucional a investigação de culpa no fim da relação matrimonial ou de companheiros.
O parágrafo primeiro do caput do art. 1.240-A determina que o direito decorrente da usucapião familiar não será reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor, esse dispositivo demonstra que a intenção do legislador ao criar essa figura jurídica é a de efetivar o direito a moradia, por isso não permitindo que uma pessoa que já tenha usucapido imóvel por esse meio, repita o feito.
3. Conclusão
Ante o exposto, fica evidente a íntima relação da usucapião do companheiro com a tutela constitucional dos direitos fundamentais e sociais, que, no caso, especifica-se no direito a moradia. Prestigiando-se as pessoas de baixa renda que através de muito esforço e privações constroem o patrimônio para assegurar a sua família uma moradia digna. Visa-se também a proteção da família, pondo a disposição do cônjuge que se responsabiliza pela manutenção do lar esse instrumento de aquisição do direito exclusivo de propriedade de bem que era tido em condomínio ou em comunhão.
Esse instituto mostra um caráter humano, pois ao ajudar resolver esses conflitos que surgem com o término dos relacionamentos, que quase sempre são acompanhados de desgaste psicológico tanto dos cônjuges quanto dos filhos, dá mais uma segurança a família, que não fica exposta a situações constrangedoras por um período indefinido de tempo.
Por ser recente em nossa legislação, é necessário que a doutrina crie um bom entendimento dessa espécie de usucapião, sempre tendo em consideração seu caráter social e constitucional de garantir um direito que serve de base para o bom desenvolvimento das famílias e consequentemente do ser humano. E que a jurisprudência esteja comungando do mesmo espírito social de nossa carta magna ao julgar os casos que sejam submetidos a sua apreciação.
Referências
GONÇALVES, Carlos Alberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 7 ed. São Paulo: Saraiva, 2012. Vol 5.
PINHEIRO, Rosalice Fidalgo, CAVALHEIRO, Joelma Isamáris. Entre o “NÓ” e o “NINHO”: notas sobre a usucapião familiar em face o direito fundamental a moradia. Disponível em: http:// www.publicadireito.com.br/artigos/?cod=ac796a52db3f16bb. Acesso em 25 de abril de 2014.
SILVA, Regina Beatriz Tavares. Código Civil Comentado. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012.