Do sentido da existência da ação renovatória
Para fins comerciais (empresariais), destaca-se quanto a importância no que confere ao plano de existência haja vista a possibilidade da promoção da ação renovatória. A sua aceitação consubstancia-se como elemento protecionista capaz ao empresário/sociedade empresária a mantença do ponto empresarial ou fundo de comércio.
Tecendo uma breve consideração ao conceito ponto empresarial ou fundo de comércio, pode-se afirmar como o local físico que o empresário ou sociedade empresarial realiza suas atividades econômicas organizada para a produção de bens ou de serviços (art. 966 do Código Civil), ao passo que, por questões de tempo conquista seu espaço, valorizando-se, obtendo o sucesso e adquirindo clientes.
Questão de Ordem Pública
Sob a égide ao aspecto protecionista, conforme tópico anterior, podemos afirmar que a legislação em plena vigência, Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato, é matéria de ordem pública, portanto, seu status normatizado, apesar de tratar quanto ao elo entre normas suas relações privadas, tais partes não podem optar em não exercê-lo. Portanto, não pode haver sua renuncia de forma antecipatória, como por exemplo, uma eventual claúsula contratual que expresse quanto à renuncia do direito de ação renovatória enseja abuso de direito.
Enquadramento normativo de taxatividade
Efetuando uma leitura do artigo 51 da Lei 8.245/91, é capaz de observarmos tais exposições tidas necessárias capazes efetuar vozes quanto o leque previsto em lei. Vejamos:
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Da decadência do direito de ação renovatória
O instituto decadência ou caducidade refere-se ao perecimento do direito de promoção da ação renovatória, pois houve inobservância ao cumprimento do lapso temporal.
Na inteligência do artigo 51, parágrafo 5º da Lei n. 8.245/91, a ação renovatória deve ser proposta até, no máximo de 1 (um) ano e no mínimo de 06 (seis) meses antes da data de finalização do contrato em vigência.
Para melhor compreensão da obrigatoriedade do cumprimento do artigo acima exposto,vejamos as decisões jurisprudenciais a seguir:
TJ-DF - Apelação Cível APL 1669025620098070001 DF 0166902-56.2009.807.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 12/05/2011
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO NA RESIDENCIAL - PRAZO PARA A JUIZAMENTO - DECADÊNCIA. 1. O DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA DEVE SER EXERCIDO NO PRAZO UM ANO, NO MÁXIMO, E DE ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO A PRORROGAR, SOB PENA DE DECADÊNCIA (ART. 51 , § 5º DA LEI 8.245 /91). 2. RECURSO NÃO PROVIDO.
Outro julgado de relevo:
APELAÇAO CÍVEL. AÇAO RENOVATÓRIA DE LOCAÇAO DE IMÓVEL COMERCIAL. PRAZO PARA AJUIZAMENTO. DECADÊNCIA. ART. 51, DA LEI Nº 8.245/91. 1 - A Ação Renovatória de locação deve ser ajuizada no prazo ex vi do art. 51, 5º, da Lei nº 8.245/91, ou seja, com antecedência de, no máximo um ano, e, no mínimo, seis meses anteriores ao término do contrato em vigência, sob pena de decadência.2- No caso em tela, o contrato de locação expirou em 01.02.2007 e a ação renovatória só fora ajuizada em 25.05.2009, razão pela qual reconhece a decadência do direito vindicado. 3- Recurso Improvido, à unanimidade.
(TJ-PI - AC: 201000010070317 PI , Relator: Des. José James Gomes Pereira, Data de Julgamento: 22/03/2011, 2a. Câmara Especializada Cível)
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. PRAZO. CRITÉRIO PARA SUA CONTAGEM. Se as partes fixaram termo para o início e o término de contrato de locação comercial, a aferição do curso do prazo a que alude o § 5o do artigo 51 da Lei n"8.245/91, para se avaliar a procedência de preliminar de decadência da ação renovatória proposta, se conta do interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, em relação a data ajustada para a expiração do lapso contratual ajustado.Decadência caracterizada, posto que a demanda foi ajuizada meses depois de vencida a data convencionada para a vigência do contrato.Preliminar acolhida. Ação julgada extinta com resolução do mérito. Recurso improvido.
(TJ-SP - APL: 992060268173 SP , Relator: Antonio Maria, Data de Julgamento: 23/02/2010, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/03/2010)
Assim, decorrido este prazo prescrito em lei, por conseguinte, a ação será julgada extinta sem resolução de mérito.
Provas de Obrigações Contratuais: necessidade
No proveito necessário para a promoção da ação, o autor deverá não somente observar quanto aos requisitos previstos em lei, bem como apresentará elementos probatórios no qual atesta que o autor da ação durante todo o contrato seguiu religiosamente as obrigações previstas contratualmente, como pagamento de contas (por exemplo gás, luz, água, condomínio, etc).
Conforme entendimento jurisprudencial, a prova é elemento necessário e indispensável para a propositura da ação. Vejamos:
Agravo de instrumento. Ação renovatória de contrato de locação. Carência de ação. Documentos juntados com a inicial comprovam, em princípio, o cumprimento das obrigações contratuais. Decadência do direito de ação. Inteligência dos artigos 263 do CPC e 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. Simples distribuição da inicial estanca a contagem do prazo. Idoneidade financeira do fiador. Desnecessidade de demonstração liminar. Fiador primitivo. Idoneidade presumida. Fixação de aluguel provisório. Necessidade de aguardar a produção de prova pericial. Recurso improvido, com observação.
(TJ-SP - AI: 149024120128260000 SP 0014902-41.2012.8.26.0000, Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 25/06/2012, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2012)
Legitimidade para Propositura da Ação Renovatória
Importante salientar, para que uma relação jurídica seja instaurada, faz-se necessário estar devidamente qualificada a legitimidade para a propositura da ação, ou seja, aquele que tem o direito de promover ação, fazer parte.
Assim, apresentaremos abaixo os seguintes legitimados:
a) Empresário, Sócio ou Sociedade Empresária: aquele que se manteve no imóvel exercendo suas atividades empresárias por período inferior nunca superior que três anos;
b) Cessionário da locação: define-se aquele no qual a locação foi transferida pelo antigo proprietário, desde que previsto contratualmente (consentimento por escrito é obrigatório);
c) Sublocatário: aquele que aluga o imóvel, seja no todo ou em parte (consentimento por escrito obrigatório);
d) Adquirente do estabelecimento que tenha sucedido pelo antigo titular da locação.
Da Defesa do Proprietário (exceção de retomada): Possibilidades práticas
Sendo citado para defender-se, o proprietário poderá tomar como escudo em contrariedade dos argumentos promovidos da ação da seguinte forma:
a) Opor-se a renovação compulsória via judicial, de modo, a apontar que foram preenchidos os requisitos legais, como por exemplo, prazo decadência;
b) Opor-se quanto ao valor oferecido na ação, devendo apresentar contraproposta. Neste caso, poderá ser requerido mediante defesa processual, o arbitramento de valores dos alugueis provisoriamente, desde que não seja superior a 80 % (oitenta percentuais) do valor proposto pelo locador.
Assim, serão arbitrados tais valores até que seja julgada a sentença em definitivo;
c) Justificativa, por meio de prova documental via proposta apresentada por terceiro, devendo estarem expostos de forma clara os valores e a especificação da atividade empresarial a ser desenvolvida. Esta proposta deverá conter a firma (assinatura) do ofertante e por duas testemunhas;
d) Em face do interesse público, o imóvel será requerido pelo ente em prol da coletividade. Nesta situação, deverá estar assinado por engenheiro habilitado;
e) Decorrente de transferência de fundo de comércio cuja existência proveniente seja há mais de 1 (um) ano, desde que o detentor de maioria de capital do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Salienta-se que tais motivos expostos acima deverão estar acompanhados pelo elemento moral da presunção de veracidade, devendo o locatário promove-los num lapso temporal (prazo) de 3 (três) meses e, se não comprovada a finalidade no qual reivindicou o imóvel, deverá indenizar o locatário por prejuízos causados, bem como lucros cessantes decorrentes da alteração do estabelecimento comercial (empresarial).
Bibliografia
Coelho, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. Volume 1. 11. Ed. – São Paulo: Saraiva 2007. p. 109.
____________Manual de Direito Comercial; 20. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2008. p. 60.
Mamede, Gladston. Manual de Direito Empresaria, 4. Ed. – São Paulo: Atlas, 2009. p. 265.
Teixeira, Tarcisio. Direito Empresarial Sistematizado. São Paulo: Saraiva: 2011. p. 49.